房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售定價(jià)與稅務(wù)籌劃分析

李列坤

[摘 要]在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有很大的促進(jìn)作用。房地產(chǎn)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)大、收益高、周期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)，所以在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中要做好其銷售定價(jià)和稅務(wù)籌劃的分析，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)市場(chǎng)需求制定合理的項(xiàng)目銷售定價(jià)和稅務(wù)籌劃計(jì)劃，充分利用政府給予的優(yōu)惠政策，做好稅收籌劃工作，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高經(jīng)營(yíng)效益。文章主要分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售定價(jià)與稅務(wù)籌劃。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；銷售定價(jià)；稅務(wù)籌劃

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.139

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售定價(jià)分析

房地產(chǎn)是一種比較特殊的產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈，開(kāi)發(fā)商往往是通過(guò)價(jià)格吸引消費(fèi)者。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)定價(jià)決策是房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的一種綜合體現(xiàn)，合理的定價(jià)能夠有效降低定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高銷售收益。但是，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)中有很多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有建立有效的定價(jià)機(jī)制和合理的定價(jià)方法，在實(shí)際定價(jià)中存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 銷售定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要是在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定價(jià)過(guò)程中，明確和識(shí)別哪些因素導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的存在，風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別工作是一項(xiàng)貫穿整個(gè)醒目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的流程一般分5個(gè)步驟：一是要明確房產(chǎn)銷售定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的目標(biāo)，這個(gè)目標(biāo)要能夠明確需要識(shí)別的風(fēng)險(xiǎn)因素類型，識(shí)別要達(dá)到的效果；二是要明確定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的操作主體，只有這樣才能使企業(yè)各個(gè)部分各司其職，以便能夠合理的分配定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)工作的支配；三是要整理、歸納房產(chǎn)企業(yè)定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)資料找出定價(jià)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，并盡量避免風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生；四是要科學(xué)評(píng)判定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)后果，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率，評(píng)估定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；五是要分析所有定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的影響因素。

1.2 銷售定價(jià)影響因素分析

房產(chǎn)項(xiàng)目銷售定價(jià)影響因素比較多，比如社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素以及城市道路和土地利用狀況等，這些因素對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售定價(jià)均有一定程度的影響，要想制定出合理的定價(jià)策略，必須對(duì)這些因素進(jìn)行具體分析，進(jìn)而制定合理的措施規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)效益。

1.2.1 社會(huì)因素

房地產(chǎn)行業(yè)是關(guān)系著國(guó)計(jì)民生的一種行業(yè)，只有穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境才能給房產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)一個(gè)良好的發(fā)展環(huán)境。如果整個(gè)社會(huì)陷入混亂中，人們朝不保夕、政局動(dòng)蕩、物價(jià)暴漲等，就不會(huì)有人關(guān)心買房問(wèn)題，房產(chǎn)價(jià)格也會(huì)一落千丈。

1.2.2 經(jīng)濟(jì)因素

居民收入水平對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售定價(jià)有一定的影響，居民收入水平越高，房產(chǎn)銷售價(jià)格上漲越快，反之房產(chǎn)銷售價(jià)格會(huì)下降。另外，利率水平對(duì)房產(chǎn)銷售價(jià)格的影響也比較大，房產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中要投入大量資金，這些資金來(lái)源主要是來(lái)自各種融資渠道，融資所產(chǎn)生的財(cái)務(wù)成本最終轉(zhuǎn)化為建設(shè)成本，所以利率水平會(huì)影響銷售價(jià)格，利率和房產(chǎn)銷售價(jià)格呈正比例關(guān)系。

1.2.3 政策因素

政策因素是影響房產(chǎn)銷售價(jià)格的重要因素之一，不同的土地制度、住房制度對(duì)房產(chǎn)價(jià)格有不同的影響，比如政府實(shí)施相對(duì)寬松的土地政策，提高年度土地供應(yīng)量，這種政策喜愛(ài)土地價(jià)格下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)格隨之下降。有時(shí)國(guó)家未來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)，改善民生會(huì)出臺(tái)一系列保障性住房政策，導(dǎo)致市場(chǎng)上消費(fèi)性住房需求變小，價(jià)格隨之降低。

1.3 房地產(chǎn)銷售定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)控制措施

1.3.1 風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避就是房產(chǎn)企業(yè)通過(guò)變更項(xiàng)目計(jì)劃，消除定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的條件，以便能夠保障企業(yè)有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法一般采用多種方式相結(jié)合的措施。比如利用成熟的項(xiàng)目管理方式和策略規(guī)避項(xiàng)目管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，制定科學(xué)的房產(chǎn)定價(jià)方法，或增加定價(jià)中的資源投入等方式降低定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)?？傊L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要通過(guò)各種不同的方法降低性價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，提高銷售效益。

1.3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制

風(fēng)險(xiǎn)控制首先要建立風(fēng)險(xiǎn)控制管理小組，建立定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)防范和處理機(jī)制，同時(shí)建立環(huán)境分析機(jī)制，注重風(fēng)險(xiǎn)控制的文化建設(shè)，加強(qiáng)員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的提高，在此基礎(chǔ)上采用合理的定價(jià)策略，降低定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，以便能夠保障房產(chǎn)銷售效益的提高。另外，還可以試試差異化營(yíng)銷策略降低定價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃分析

稅務(wù)籌劃是指納稅行為發(fā)生之前，對(duì)納稅主體涉及稅項(xiàng)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行的管理，以便能夠達(dá)到少繳稅和遞延納稅的籌劃活動(dòng)。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃特點(diǎn)包含：合法性、整體性、目的性、風(fēng)險(xiǎn)性、籌劃性以及時(shí)效性等。房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃的主要內(nèi)容是在合法的范圍內(nèi)減少繳稅，解決經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

2.1 稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)

2.1.1 操作風(fēng)險(xiǎn)

在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的操作風(fēng)險(xiǎn)包含有問(wèn)題或不完善的內(nèi)部程序及人員、系統(tǒng)、外部事物所造成的損失風(fēng)險(xiǎn)。這些類型的風(fēng)險(xiǎn)是可以通過(guò)合理的方法進(jìn)行控

制的，屬于人為的一種主觀性風(fēng)險(xiǎn)存在形式，企業(yè)在發(fā)展中必須與主管稅務(wù)部門搞好關(guān)系，了解稅務(wù)征管具體措施，及時(shí)獲得相關(guān)信息，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.1.2 政策風(fēng)險(xiǎn)

稅務(wù)政策風(fēng)險(xiǎn)主要指利用稅法政策進(jìn)行節(jié)稅時(shí)存在的風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度比較快，但是我國(guó)目前土地資源緊缺，而居民的投資需求比較高，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)高升。政府為了打擊房產(chǎn)投機(jī)行為往往會(huì)出臺(tái)一些政策措施穩(wěn)定房?jī)r(jià)，這些政策可能會(huì)給企業(yè)納稅籌劃工作帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以會(huì)產(chǎn)生較大的房產(chǎn)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)防范措施

2.2.1 建立稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制

稅務(wù)籌劃工作本身是一種預(yù)測(cè)行為，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性，再加上我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于不斷完善、發(fā)展中，經(jīng)濟(jì)形式和法律政策不斷變化，加劇稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)存在于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的整個(gè)過(guò)程中，所以房產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，制訂計(jì)劃前要充分了解稅法新規(guī)定，并對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)有全面的了解，從而才能制定出符合實(shí)際的稅務(wù)籌劃措施。風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度的建立能夠動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)稅務(wù)籌劃帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，盡早識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)類別、風(fēng)險(xiǎn)程度和發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的原因，制定具體的稅務(wù)籌劃措施，達(dá)到控制和化解風(fēng)險(xiǎn)的目的。

2.2.2 加強(qiáng)與稅務(wù)主管部門的聯(lián)系

房產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃方案的制訂與得到稅務(wù)主管部門的認(rèn)可，所以房產(chǎn)企業(yè)首先要搞好與稅務(wù)主管的關(guān)系，納稅人在制定稅務(wù)籌劃方案時(shí)要多與稅務(wù)機(jī)關(guān)人員溝通和聯(lián)系，得到其支持和許可，獲得稅收征管有關(guān)新規(guī)定，最大限度地增加收益，降低風(fēng)險(xiǎn)。

2.2.3 實(shí)時(shí)關(guān)注稅收政策變化

稅務(wù)籌劃方案的制訂要嚴(yán)格遵守稅法相關(guān)規(guī)定，并能夠隨著相關(guān)法律法規(guī)變化而做出相應(yīng)的調(diào)整。這就要求籌劃人在制定稅務(wù)籌劃方案之前要充分了解相關(guān)稅收政策，在法律允許的情況下進(jìn)行稅務(wù)籌劃活動(dòng)。另外，納稅人制定的稅務(wù)籌劃方案要具有較強(qiáng)的靈活性，以便能很好地減少稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)，要求籌劃人對(duì)影響稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行充分的了解和有效的控制，能夠制定出符合當(dāng)時(shí)情況的稅務(wù)籌劃方案，降低企業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)。

3 結(jié) 論

在房地產(chǎn)迅速發(fā)展的環(huán)境下，不管是銷售價(jià)格，還是稅務(wù)籌劃都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目納稅管理越來(lái)越復(fù)雜，房產(chǎn)企業(yè)必須制定具有戰(zhàn)略性和前瞻性的稅務(wù)籌劃方案和合理的銷售定價(jià)措施，最大限度地降低房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本，提高銷售效益。

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