海南省房地產(chǎn)投資問(wèn)題研究

葛晉

[摘 要]在海南省經(jīng)濟(jì)全面迅速發(fā)展，海南國(guó)際旅游島建設(shè)納入國(guó)家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，海南房地產(chǎn)投資額及房地產(chǎn)價(jià)格迅猛上升。但是，目前海南房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大，投資結(jié)構(gòu)不合理的問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)。文章在對(duì)海南房地產(chǎn)投資規(guī)模和結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)象進(jìn)行描述和分析的基礎(chǔ)上，建議相關(guān)部門應(yīng)在保證民生的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)控，慎防房地產(chǎn)泡沫再現(xiàn)。

[關(guān)鍵詞]海南；房地產(chǎn)；調(diào)控策略

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.12.124

海南省地處中國(guó)的最南端，是僅次于臺(tái)灣島的中國(guó)第二大島。海南島位于熱帶北緣，屬于熱帶季風(fēng)氣候，素有“天然大溫室”的美稱，在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和海南國(guó)際旅游島建設(shè)納入國(guó)家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略的背景下，房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。

1 海南房地產(chǎn)投資的不合理現(xiàn)象

1.1 海南房地產(chǎn)規(guī)模與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相適應(yīng)

海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，一直是以農(nóng)業(yè)為主，第一產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人數(shù)達(dá)到42.56%。而近年來(lái)第三產(chǎn)業(yè)的興起，在產(chǎn)值方面已經(jīng)發(fā)生很大的改變，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)第一產(chǎn)業(yè)達(dá)到總產(chǎn)值的51.85%。而第二產(chǎn)業(yè)則一直處于落后狀態(tài)，無(wú)論是產(chǎn)值還是從業(yè)人員占比都非常小，分別占總值的25.02%和12.65%。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年，海南省的商品房銷售額達(dá)到935.21億元，房地產(chǎn)已經(jīng)成為拉動(dòng)海南省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍之一。從全省城鎮(zhèn)固定投資額來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)占城鎮(zhèn)投資完成額的47.92%，成為了牽引資產(chǎn)投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主導(dǎo)因素。從政府收入來(lái)看，政府基本預(yù)算收入中，土地有償使用占比非常大，即地方政府土地財(cái)政的收入幾乎占據(jù)著地方財(cái)政收入的半壁江山。但是這種過(guò)多依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的模式，扭曲了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的內(nèi)在動(dòng)因，降低了整體經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)能力，一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)困難，經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)就失去了支撐，將會(huì)出現(xiàn)大幅的波動(dòng)。

1.2 海南房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)不合理

海南省房地產(chǎn)投資主要在住宅、辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和其他用房方面。住宅用房的投資額占房地產(chǎn)投資總額的78.36%。過(guò)高的住宅用房擠占了辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)等其他發(fā)展用房，使得投資結(jié)構(gòu)比較單一化。更為嚴(yán)重的是，住宅用房的購(gòu)買者80%以上在島外，購(gòu)買住房的目的多數(shù)是為了投資轉(zhuǎn)賣，或者作為旅游避寒使用。因此大多數(shù)住宅用房處于空閑狀態(tài)，造成了極大的浪費(fèi)。

1.3 海南房地產(chǎn)開發(fā)蠶食林地、農(nóng)地現(xiàn)象頻現(xiàn)

在以土地財(cái)政為核心的地方財(cái)政的指揮下，政府通過(guò)低價(jià)征收農(nóng)民的林地和農(nóng)地，轉(zhuǎn)而高價(jià)出讓土地使用權(quán)，來(lái)增加財(cái)政收入。這使得林地和農(nóng)地面積不斷減少，大量農(nóng)民失去了其賴以生存的土地。經(jīng)調(diào)查，海南閑置土地達(dá)到13.06萬(wàn)畝，其中10萬(wàn)畝閑置10年以上。政府征收了農(nóng)民的土地且開發(fā)商長(zhǎng)期不開發(fā)，失地農(nóng)民不能按照協(xié)議當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，也不能利用閑置荒蕪的土地，他們花完征地補(bǔ)償款后生活拮據(jù)。不僅造成了土地資源的浪費(fèi)，也嚴(yán)重危及到了農(nóng)民的民生問(wèn)題。

2 海南房地產(chǎn)投資不合理的原因分析

隨著海南國(guó)際旅游島建設(shè)納入國(guó)家宏觀發(fā)展戰(zhàn)略，房地產(chǎn)投資的不合理現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，主要有以下原因。

2.1 追求經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)的短視觀

經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是中國(guó)政府績(jī)效及管理水平考核的基本指標(biāo)。房地產(chǎn)業(yè)由于具有投資規(guī)模大、拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)快、帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益多、彰顯政績(jī)效果明顯等優(yōu)勢(shì)而與政府的短期行為特征相符合，從而不僅成為地方政府確定當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)支柱的首選，而且又反過(guò)來(lái)成為刺激地方政府行為短期化的重要因素。

土地財(cái)政和房地產(chǎn)投資無(wú)疑對(duì)主要的經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)產(chǎn)生較大積極效應(yīng)，尤其是在海南省土地財(cái)政依賴度比較高的情況下更是如此。因此，部分地方政府官員只看到眼前的利益，偏重于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)，政績(jī)上的漂亮數(shù)據(jù)，對(duì)土地財(cái)政及房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)生依賴。也可能是由于海南省工業(yè)一直處于落后狀態(tài)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展還不夠成熟造成的無(wú)奈之舉。而房地產(chǎn)業(yè)與地方政府短期化目標(biāo)之間的相互作用，必然會(huì)在催生房地產(chǎn)市場(chǎng)短期畸形繁榮的同時(shí)，為這一產(chǎn)業(yè)和地方經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展埋下不穩(wěn)定的隱患。

2.2 個(gè)體利益驅(qū)動(dòng)

首先，預(yù)期的房地產(chǎn)開發(fā)暴利驅(qū)使各類企業(yè)蜂擁而至房地產(chǎn)行業(yè)。隨著人口的不斷增加和城市的快速發(fā)展，土地價(jià)格也在土地財(cái)政的驅(qū)動(dòng)下呈現(xiàn)著上升的趨勢(shì)，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的非理性預(yù)期造成了投資者對(duì)房地產(chǎn)高回報(bào)的設(shè)想。過(guò)多的資本投入到有限的土地市場(chǎng)，推動(dòng)地價(jià)上漲，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)價(jià)格也不斷地攀升，而這種現(xiàn)象不僅會(huì)使民眾產(chǎn)生對(duì)價(jià)格進(jìn)一步上漲的不合理預(yù)期，從而形成惡性循環(huán)。

其次，銀行信貸的盲目支持也是導(dǎo)致房地產(chǎn)投資不合理的主要?jiǎng)恿?。在海南省的房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金占比達(dá)到65.9%，同期全國(guó)平均占比只有58.7%，相差了7個(gè)百分點(diǎn)。目前由于我國(guó)的金融市場(chǎng)尚不發(fā)達(dá)，企業(yè)融資渠道不暢通，房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金和其他資金來(lái)源多為建筑企業(yè)貸款和購(gòu)房者預(yù)付款，這兩者大多數(shù)又來(lái)自于銀行貸款，因此這一部分相當(dāng)于銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的間接貸款，加上直接的銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴程度是非常高的。由于銀行等金融機(jī)構(gòu)把房地產(chǎn)信貸作為優(yōu)良的貸款品種，為了保證并且增加自身的收益，銀行在不遺余力地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)。

3 海南房地產(chǎn)的調(diào)控策略

3.1 控制房地產(chǎn)投資

控制房地產(chǎn)投資，資本才能向其他行業(yè)流動(dòng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化才能得以實(shí)現(xiàn)。控制房地產(chǎn)投資的手段很多，這里結(jié)合近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，提出以下兩點(diǎn)建議。

（1）抑制房地產(chǎn)投資利潤(rùn)。通過(guò)完全放開投資房用地的市場(chǎng)化，增加競(jìng)爭(zhēng)性，實(shí)行“價(jià)高者得”的規(guī)則，提高商業(yè)用地價(jià)格，縮減房地產(chǎn)投資商的利潤(rùn)空間，達(dá)到抑制投資房地產(chǎn)業(yè)的效果。

（2）限制投資性購(gòu)房，打擊惡意炒房行為。目前，房地產(chǎn)投資膨脹初步得到遏制，有些地方出于種種原因就放松了“限制投資性購(gòu)房”政策的執(zhí)行，筆者認(rèn)為這是錯(cuò)誤的判斷和錯(cuò)誤的行為，應(yīng)該繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限制性購(gòu)房政策，擬制挑戰(zhàn)性購(gòu)房，打擊惡意炒房行為，維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

3.2 引導(dǎo)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化發(fā)展

海南作為國(guó)際旅游島，固然有自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，是人們避寒養(yǎng)老和休閑度假的好地方，但是由于海南的實(shí)業(yè)比較落后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展缺少有效的產(chǎn)業(yè)支撐，沒(méi)有大量的就業(yè)機(jī)會(huì)和理想的薪資報(bào)酬。因此，海南留不住基本的人才，缺乏就業(yè)市場(chǎng)的城市就缺少人在城市里生存奔波，繼而中高檔住宅的需求量就是很有限的了。而海南住宅投資有很大一部分都投在了中高檔房上，供給和需求不對(duì)稱的狀況并沒(méi)有得到改善。政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)化發(fā)展，適當(dāng)提升高檔房地產(chǎn)投資的比例，比如開發(fā)養(yǎng)生旅游地產(chǎn)和度假旅游酒店地產(chǎn)。同時(shí)，應(yīng)大力發(fā)展保障性房地產(chǎn)投資。保障性房地產(chǎn)投資的增加，將有助于解決中低等收入家庭的住房問(wèn)題，也對(duì)留住一些年輕有活力的人才起著重大作用，有利于海南省的長(zhǎng)期發(fā)展。

3.3 打擊蠶食林地、農(nóng)地的房地產(chǎn)開發(fā)

土地資源是較為有限的，土地供需矛盾十分突出。政府應(yīng)結(jié)合城市功能分區(qū)，通過(guò)規(guī)劃引導(dǎo)，在提高土地利用率的同時(shí)，嚴(yán)厲打擊蠶食林地、農(nóng)地的房地產(chǎn)開發(fā)。首先，完善用地審批制度，規(guī)范審批程序，防止一些投機(jī)商通過(guò)不法行為蠶食林地、農(nóng)地而用來(lái)開發(fā)房地產(chǎn)。其次，嚴(yán)格土地執(zhí)法，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)督，建立全社會(huì)監(jiān)督規(guī)劃實(shí)施的機(jī)制，鼓勵(lì)舉報(bào)土地利用違法違規(guī)的行為，讓土地亂開發(fā)甚至導(dǎo)致林地、農(nóng)地閑置荒蕪的行為無(wú)處遁形。

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