養(yǎng)老地產(chǎn)蓄勢(shì)待發(fā)

趙麗芳

3-5年內(nèi)，遠(yuǎn)洋將完成北京、上海、大連等一線或熱點(diǎn)城市在養(yǎng)老領(lǐng)域內(nèi)的多點(diǎn)布局，形成與集團(tuán)住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及房地產(chǎn)金融平行的全新業(yè)務(wù)增長極，未來養(yǎng)老在戰(zhàn)略上或會(huì)成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)之一。”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明近日對(duì)媒體說。在進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的房企中，以中國人壽作為公司第一大股東的遠(yuǎn)洋地產(chǎn)備受關(guān)注。事實(shí)上，除了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)外，截至目前，包括保利、萬科、綠地、合生、萬達(dá)、綠城等企業(yè)在內(nèi)，全國已有超過80家房企進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域。

“最美不過夕陽紅，溫馨又從容”這句話對(duì)很多人來說并不陌生，每個(gè)人都會(huì)老去，與年輕人不同，老年人的生活安定從容需要多重保障。而養(yǎng)老地產(chǎn)的出現(xiàn)，無疑讓老年人“溫馨又從容”的晚年生活增加一份保障。

養(yǎng)老地產(chǎn)“雙雄稱霸”

我國老年人人口增加迅速，第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口占13.3%，其中65歲及以上人口占8.87%?！笆濉睍r(shí)期，中國將出現(xiàn)第一個(gè)老年人口增長高峰，60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，老年人口比重將由13.3%迅速增加到16%。而與此同時(shí)，養(yǎng)老金的缺口、公辦養(yǎng)老院的一床難求、高端養(yǎng)老院的天價(jià)消費(fèi)等新聞?lì)l頻見諸媒體。養(yǎng)老日益成為人們關(guān)注的熱點(diǎn)或者說“難點(diǎn)”問題。正是在這一背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)進(jìn)入人們的視線。 目前，涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的行業(yè)很多，但積極行動(dòng)，“攻城略地”的主要是房企和保險(xiǎn)公司。

房企搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)

“房地產(chǎn)并不是一個(gè)萬年長青的產(chǎn)業(yè)，所有地產(chǎn)當(dāng)中最有前途的就是養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是地產(chǎn)業(yè)今后突圍轉(zhuǎn)型的一個(gè)主要方向?！比f達(dá)集團(tuán)董事長王健林此前曾表示。王健林的話或許可以解釋，為什么近年來房企巨頭紛紛搶灘養(yǎng)老地產(chǎn)。事實(shí)上，不僅是萬達(dá)，其他一些正處在企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型、尋找未來新利潤增長點(diǎn)的房企，也將養(yǎng)老地產(chǎn)將作為企業(yè)創(chuàng)新升級(jí)的重要領(lǐng)域進(jìn)行培育。

保利打造全產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老模式。保利養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈涵蓋地產(chǎn)、醫(yī)療、保險(xiǎn)、護(hù)理等各個(gè)領(lǐng)域。據(jù)悉，保利通過不同產(chǎn)品的實(shí)驗(yàn)，建立了自己的“微利盈利模型”：居家養(yǎng)老收取一定的服務(wù)費(fèi)用補(bǔ)貼成本，社區(qū)養(yǎng)老采取使用權(quán)限時(shí)租賃費(fèi)和四大社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老以會(huì)籍收入平衡運(yùn)營成本。保利試圖通過專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)去帶動(dòng)居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老。未來10年保利會(huì)在國內(nèi)主要的省會(huì)城市建立這樣的機(jī)構(gòu)，包括在大型社區(qū)內(nèi)配建5萬-10萬平方米的持有型養(yǎng)老公寓。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)瞄準(zhǔn)高端人群。2013年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式成立了“遠(yuǎn)洋養(yǎng)老運(yùn)營管理公司”，并創(chuàng)建全新養(yǎng)老品牌“椿萱茂”。

該項(xiàng)目由遠(yuǎn)洋自持，并不出售，每月收取租金，主要以提供日常生活護(hù)理為主。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)透露，目前出租率為20%，每個(gè)房間的月租金在萬元以上。此外遠(yuǎn)洋還在研究另一種帶有產(chǎn)權(quán)交易的模式，2-3年內(nèi)會(huì)加快推行。

萬科養(yǎng)老重服務(wù)。自2010年，萬科宣布將推行住宅產(chǎn)業(yè)化、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)三大戰(zhàn)略以來，萬科在杭州、北京已有多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的嘗試，但萬科始終強(qiáng)調(diào)在養(yǎng)老地產(chǎn)上做的是服務(wù)，而非開發(fā)。

萬科的養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前集中在建設(shè)養(yǎng)老住宅和提供養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)等方面。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶近日對(duì)媒體表示，未來在萬科所有的在建項(xiàng)目里，每一個(gè)項(xiàng)目造一棟樓專門用于養(yǎng)老，這些樓全部由北京萬科持有和運(yùn)營。同時(shí)，社區(qū)內(nèi)還將設(shè)置老人康復(fù)中心、活動(dòng)站、康復(fù)健身房、適老餐廳等配套。

保險(xiǎn)業(yè)大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)

由于養(yǎng)老服務(wù)的需求巨大和養(yǎng)老市場的廣闊前景，除了房企在養(yǎng)老地產(chǎn)市場深耕細(xì)作外，保險(xiǎn)業(yè)也大舉進(jìn)入。早在2010年9月，保監(jiān)會(huì)就發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過500億元，中國人壽、新華保險(xiǎn)、泰康人壽、合眾人壽等險(xiǎn)企紛紛跑馬圈地，以期占得市場先機(jī)。

中國人壽除了投資房企的養(yǎng)老項(xiàng)目外，還大手筆“單打獨(dú)干”，在全國各地斥巨資興建高端養(yǎng)生養(yǎng)老社區(qū)。2011年11月，中國人壽首個(gè)養(yǎng)老基地國壽生態(tài)健康城在河北廊坊開工，總投資100億元。目前，中國人壽在全國范圍內(nèi)共有6個(gè)養(yǎng)老基地。

2012年9月，中國平安進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的首個(gè)項(xiàng)目“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)小區(qū)”啟動(dòng)，總投資170億元。

2012年4月，泰康人壽推出國內(nèi)首款保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃—幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃；6月，泰康人壽第一家養(yǎng)老小區(qū)在北京昌平開工，泰康之家·燕園將于2015年6月開業(yè)。這一新型社區(qū)養(yǎng)老，集居家生活、美食餐飲、醫(yī)療護(hù)理、文化娛樂、健身運(yùn)動(dòng)等全方位功能于一體，倡導(dǎo)民主自治，使老年人富足而退，優(yōu)雅生活。“泰康做的不是養(yǎng)老地產(chǎn)，我們的目標(biāo)是做國際化標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)醫(yī)養(yǎng)活力社區(qū)，”泰康之家CEO劉挺軍對(duì)本刊記者說，“泰康之家養(yǎng)老社區(qū)根據(jù)老年人的身體狀況提供獨(dú)立生活、協(xié)助生活、專業(yè)護(hù)理、記憶障礙一站式居住設(shè)施和服務(wù)，使老年人在健康狀況和自理能力變化時(shí)，依然可以在熟悉的環(huán)境中繼續(xù)居住，并獲得與身體狀況相對(duì)應(yīng)的照料服務(wù)?！?/p>

養(yǎng)老地產(chǎn)前景無限

和所有新生事物一樣，養(yǎng)老地產(chǎn)在起步階段也面臨著諸多挑戰(zhàn)。首先是觀念問題，很多老人和兒女對(duì)老人入住養(yǎng)老社區(qū)有所排斥，認(rèn)為只有“子女不孝”的老人才會(huì)去養(yǎng)老社區(qū)。其次，養(yǎng)老地產(chǎn)政策尚不完善，“養(yǎng)老行業(yè)的監(jiān)管架構(gòu)還需要再明晰；國家的補(bǔ)貼政策不要從營利和非營利來區(qū)分，而是補(bǔ)貼消費(fèi)者，縮小營利和非營利機(jī)構(gòu)待遇的差距，促進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展，提高效率；第三，給予養(yǎng)老基層服務(wù)人員更多的社會(huì)保障?！眲⑼妼?duì)本刊記者說。此外，一些機(jī)構(gòu)認(rèn)為養(yǎng)老政策“說得多，給得少”，因此對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)持觀望態(tài)度。

對(duì)于觀念問題，華高萊斯國際地產(chǎn)有限公司策劃總監(jiān)養(yǎng)老地產(chǎn)研究中心主任郝榮福對(duì)本刊記者說，“目前社會(huì)發(fā)展很快，代際觀念的改變大概需要5到10年的時(shí)間。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，老年人對(duì)入住養(yǎng)老社區(qū)不再排斥，進(jìn)而接受，會(huì)給養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來良好的外部環(huán)境?！?/p>

此外，對(duì)于國家養(yǎng)老政策問題，郝榮福表示，“政策的落地是漫長的過程，并且養(yǎng)老地產(chǎn)作為新興事物，政策完善也需要一個(gè)過程。國家對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)是大力扶持的，隨著各項(xiàng)政策的完善，養(yǎng)老地產(chǎn)一定會(huì)走入正軌?！倍鴦⑼娨脖硎荆耙?yàn)槭袌龅内厔?shì)和政策的利好，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正進(jìn)入一個(gè)市場環(huán)境更成熟、成長更快的時(shí)期，我們相信養(yǎng)老社區(qū)在中國有一個(gè)美好的發(fā)展前景。”