上海寫字樓分化 陸家嘴最緊俏

王楚

老陳是一家私募基金公司的合伙人，租了陸家嘴的辦公樓，日前租約到期曾考慮是不是搬到租金便宜點的地方，但最后他還是選擇了續(xù)租。他說，這里交通便捷，金融公司扎堆，方便交流。

最新報告顯示，由于供應量有限，2015年第三季度上海的陸家嘴和徐家匯依然是全市需求最緊俏的市場，空置率分別為1.1%和1.4%。而該季度上海核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率已降至7.1%，寫字樓的租金也有所上浮。

核心區(qū)寫字樓需求仍大

陸家嘴的租金居高不下。高緯環(huán)球（《全球?qū)懽謽桥判邪瘛繁砻鳎?014年中國香港的寫字樓租金排名與2013年持平：于倫敦西區(qū)之后位居全球第二。北京中央商務區(qū)的排名由全球第九位升至全球第八位，上海陸家嘴在中國內(nèi)地城市中排名第二，平均租用成本為96美元/平方英R/年。

由于需求加大，加之無需承受巨量新增供應所產(chǎn)生的壓力，上海傳統(tǒng)中央商務區(qū)甲級寫字樓市場依舊延續(xù)火熱。

作為一家小型互聯(lián)網(wǎng)+金融企業(yè)聯(lián)合創(chuàng)始人，李強就很想在陸家嘴落腳。讓他惆悵的是，陸家嘴寫字樓幾乎沒有位置，租金很高，即使他可以承受也未必可以進入。作為上海租金最貴的寫字樓板塊，陸家嘴每年吸引了世界各類金融機構的入駐，還有許多和李強公司一樣的新興公司，更是渴望在這里找到中國金融的明天。

陸家嘴地區(qū)又有大陸家嘴、小陸家嘴、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之說。通常外界認為的陸家嘴是小陸家嘴，即陸家嘴地鐵站附近的寫字樓板塊。而大陸家嘴則還包括了竹園板塊，由于這個區(qū)域也是進入了自貿(mào)區(qū)范圍，所以一樣火爆。

在小陸家嘴板塊，其甲級寫字樓數(shù)量為21棟，乙級寫字樓數(shù)量為8棟。戴德梁行高級董事、中國區(qū)企業(yè)服務部主管魏超英向記者介紹，目前陸家嘴的租戶主要包括銀行總部（外資銀行為主）、中資銀行上海分行、公募基金、律所和目前新興的互聯(lián)金融行業(yè)。包括東京三菱銀行、三井住友銀行、瑞穗銀行選擇陸家嘴作為自己在中國業(yè)務的中心，而80%公募基金集中在陸家嘴辦公，如上投摩根基金、匯添富基金等，此外如宜信財富、國太控股等互聯(lián)網(wǎng)金融公司也加入其中。

空置率極低，渴望出租的人卻絡繹不絕，即使每天的租金高達每平方米11元左右?！拔覀儭睘榭蛻魧ふ谊懠易鞂懽謽牵强嘤诠┣箨P系不對等，客戶一直沒有找到合適的辦公室，但客戶并不愿意去別處辦公，因此還在努力?！币晃坏禺a(chǎn)咨詢機構知情人士說。

租金高企，供嚴重小于求，陸家嘴的寫字樓們顯得十分“洋氣”。“這里的寫字樓70%是金融機構，30%是律所，最近幾年大部分快速消費和工業(yè)類企業(yè)已經(jīng)逐漸從陸家嘴淡出。”高緯環(huán)球中國區(qū)企業(yè)租賃顧問團隊執(zhí)行董事司徒泰山說。金融機構的附加值高，吸金能力強，自然可以承受繼續(xù)上漲的陸家嘴租金。

“在自貿(mào)區(qū)的影響下各類服務機構也將加速進入陸家嘴，聚集效應還在擴大?！敝槿耸糠Q，“金磚銀行人駐，還有一棟寫字樓將全部入駐互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)?！?/p>

以陸家嘴、虹橋商務區(qū)、人民廣場、南京路等為代表的傳統(tǒng)核心區(qū)域，由于科技類行業(yè)、金融服務行業(yè)以及傳媒行業(yè)對寫字樓的需求仍然很大，因而租金水平一直維持在高位。有業(yè)內(nèi)人士透露，阿里巴巴旗下“螞蟻金服”已經(jīng)確定入駐上海中心；WPP集團計劃在2015年末將其旗下26個品牌遷入位于上海靜安的南豐寶礦廣場，租賃20個樓面，共計41000平方米。

旺盛的需求，使得租金水平微幅上漲。來自萊坊國際市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2015年三季末，上海甲級寫字樓租賃市場租金環(huán)比上漲1.3%，達到人民幣9.3元/平方米·天。其中，浦東租金持續(xù)增長至10.5元/平方米·天，環(huán)比上漲2.4%。由于浦西新興商務區(qū)新增大量寫字樓供應，浦西整體寫字樓租金僅微漲0.7%，達到8.9元/平方米·天。

專家預計，核心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹚竭€有上升空間。同策咨詢研究部分析師許之靜指出，上海作為國際金融、貿(mào)易中心，世界500強、知名企業(yè)總部等紛紛落地上海，尤其是中心城區(qū)甲級寫字樓更為緊俏，未來租金水平有望穩(wěn)步上升。

仲量聯(lián)行高級董事、中國研究部負責人周志鋒認為，自貿(mào)區(qū)在過去兩年給上海寫字樓市場帶來的變化是最立竿見影的。自貿(mào)區(qū)主導的是金融改革，隨著眾多城市級的銀行、金融機構大舉進入上海，帶來了上海寫字樓市場近兩年的“空前繁榮”，陸家嘴的甲級寫字樓空置率已不足1%。而寫字樓市場的繁榮也意味著企業(yè)的擴張趨勢，進而帶來人口增加，帶動住宅購房需求增加。另一方面，工業(yè)倉儲物業(yè)的市場發(fā)展也很快。

新供應量大增

第一太平戴維斯發(fā)布的《2015年第三季度上海寫字樓市場簡報》顯示，2015年前三季度，上海已有9個寫字樓項目、共計38萬平方米新增供應人市。業(yè)內(nèi)人士認為，在未來幾年大量新增供應的競爭影響下上海寫字樓市場將面臨租金及人住率的下行壓力，全市各區(qū)的寫字樓均會面臨不同程度的競爭壓力。

第一太平戴維斯提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月，2015年上海已有9個寫字樓項目、共計38萬平方米新增供應入市。其中，非核心商務區(qū)有5個寫字樓項目入市，帶來近30萬平方米新增供應，存量升至153萬平方米。

第三季度上海核心商務區(qū)甲級寫字樓凈吸納量達12.2萬平方米。浦西和浦東本季度吸納水平相近，均為約6萬平方米。受租戶遷至2015年新交付項目的推動，次級商務區(qū)需求占全市總吸納的72%。

盡管有新增供應入市，在次級商務區(qū)近兩年新人市項目持續(xù)吸納的推動下第三季度全市核心商務區(qū)甲級寫字樓空置率穩(wěn)定在7.1%。受新增供應及租戶遷出影響，徐家匯、老黃浦、竹園空置率分別上升0.2、5.2、0.5個百分點。

不過，隨著上海中心22萬平方米可租賃寫字樓面積的入市，陸家嘴同樣將面臨供應放量的壓力。盡管上海中心預租率已達到約50%，其人市預計仍將限制陸家嘴未來租金的上漲。第—太平戴維斯樂觀認為，這樣的情況確實會存在一段時間，但考慮到陸家嘴供不應求的現(xiàn)狀，這種情況將會慢慢緩解。

值得一提的是，上海政府已經(jīng)開始探索開發(fā)地下空間以適未來發(fā)展。2015年5月，新世博園B區(qū)的地下綜合建筑竣工，這片面積達44.59萬平方米（約合480萬平方英尺）的地下空間與世博會永久性建筑和28座總部大樓相連。其中中國館原址將建成人行通道、商場和娛樂場所，并提供約6000個停車位。

萊坊董事及上海研究及咨詢部主管楊悅晨稱，后世博園區(qū)的大型地下綜合建筑為上海的房地產(chǎn)開發(fā)項目樹立一個新基準，轉(zhuǎn)向地下空間發(fā)展也將成為中國城市解決土地緊缺問題的新趨勢。

在陸家嘴需求外溢及金融板塊需求增長的推動下，浦東次級商務區(qū)租金本季度環(huán)比上升1.2%，超越浦西次級商務區(qū)租金，達人民幣7.2元/平方米/天，年初至今也有1.2%的租金漲幅。

“盡管海外投資者在市場基礎弱化的形勢下持謹慎態(tài)度，但利率走低、資本流動性上升帶來資本收益率下降、資產(chǎn)價值上升。”第—太平戴維斯市場研究部簡可指出，內(nèi)資公司和金融、商業(yè)服務業(yè)公司的升級擴租需求將依然是推動市場的主要力量。盡管許多跨國企業(yè)長期看好中國市場前景并計劃繼續(xù)投資，高運營成本和經(jīng)濟增速放緩迫使企業(yè)對成本控制愈加謹慎。企業(yè)尋求生產(chǎn)率的提升以適應經(jīng)濟新常態(tài)，在寫字樓市場則體現(xiàn)為對次級商務區(qū)及非核心商務區(qū)優(yōu)質(zhì)供應的選擇，和對辦公空間規(guī)劃的重新考量。

寫字樓仍是不錯投資

2015年三季度，上海寫字樓投資市場十分活躍，先后實現(xiàn)6筆大宗交易，總成交金額達人民幣145億元。寫字樓板塊仍將持續(xù)成為上海投資市場的重頭，占本季度總投資額的68%。盡管本季度僅有2筆內(nèi)地投資者交易，國內(nèi)投資者仍將是上海寫字樓投資市場的主要推動力量，且主要關注次級商務區(qū)及非核心商務區(qū)的新建項目。

第一太平戴維斯方面稱，上海核心商務區(qū)寫字樓市場的新增供應將以年平均120萬平方米的供應量水平在本年創(chuàng)下新高，在2016年達到頂峰，在2017年略微回落。

2015年第四季度，本市還將有包括上海中心、丁香國際商業(yè)中心等在內(nèi)的7棟甲級寫字樓、63萬平方米以上新增供應人市。不過，除上海中心外，其余項目均位于次級商務區(qū)。

未來幾年內(nèi)，世博、浦江耀華、徐匯濱江、前灘片區(qū)將在上海新興商務區(qū)市場扮演重要角色。這些區(qū)域普遍擁有完善的政府規(guī)劃，以建設商業(yè)中心為目標的配套設施逐步完善。其中，世博片區(qū)未來新增供應中很大比例為大型國企自用建設。而前灘則引進鐵獅門、太古地產(chǎn)、香港置地等多家擁有豐富開發(fā)經(jīng)驗、管理質(zhì)量與優(yōu)質(zhì)口碑的國際知名開發(fā)商。

在優(yōu)質(zhì)寫字樓投資回報率方面，三季度上海寫字樓投資回報率為6. 1%。報告顯示，投資者對于上海寫字樓市場的中長期發(fā)展較為樂觀，未來散售寫字樓項目的售價將會持續(xù)增長。根據(jù)以往市場經(jīng)驗，租金漲幅會略低于售價漲幅，因此，預計未來寫字樓投資回報率將會有所下降。在未來寫字樓供應方面，2016年至2018年間，上海約有400萬平方米的新增寫字樓面積推出，新增供應主要集中在新興商務區(qū)。其中，黃浦江沿岸將會建設更多的甲級寫字樓。

在未來一年內(nèi)，黃浦江沿岸諸如北外灘、徐匯濱江以及后世博等商務區(qū)都將有新建項目完工，這些區(qū)域內(nèi)獨特的江景資源將會受到租戶青睞。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深董事謝晨強調(diào)，陸家嘴核心區(qū)域?qū)懽謽沁€是稀缺的，整個上海的金融中心建設中還會繼續(xù)集聚高端優(yōu)質(zhì)客戶。若是陸家嘴有乙級寫字樓出現(xiàn)改造機會，將是不錯的投資。

高力國際一份報告顯示，浦東辦公樓目前的收益率為4.O%至5.5%，根據(jù)投資者的風險偏好，五年投資期限內(nèi)的預期內(nèi)部收益率在12.0%到15.0%之間。

有預測稱，陸家嘴潛力遠遠沒有完全發(fā)揮，這里的寫字樓長期會有更大的增值空間。2015年10月份，陸家嘴寫字樓項目尚悅中心（二期）中的兩棟樓被整體收購，收購金額達156億元，折合單價達60443元/平方米。

去年12月8日，李嘉誠參股的新加坡上市公司亞騰資產(chǎn)管理有限公司收購了位于上海陸家嘴的東亞銀行大廈。這是2015年國內(nèi)投資市場上成交價極高的大宗物業(yè)交易。商人的眼光是敏銳的，從李嘉誠的回歸不難看出，陸家嘴寫字樓仍具投資價值。

據(jù)世邦魏理仕對機構投資者的投資意向調(diào)查，2015年，外資投資者對中國住宅市場的興趣驟降，投資意向由去年的21%降到今年的11%，但外資投資者對中國的寫字樓投資依然熱衷。

盈石集團研究中心發(fā)布的《2015年中國商業(yè)地產(chǎn)信心指數(shù)報告》認為，一線核心城市作為最主要的對外窗口，優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)也成為具有較高金融屬性的標的物，被大多數(shù)機構投資者認同和追逐，“在最被看好的寫字樓發(fā)展城市評選中上海、深圳、北京排名前三，接近九成的受訪者看好這三個城市未來在寫字樓領域中的競爭力和機遇”。

寫字樓空置率兩極分化

一邊是核心商務區(qū)的“暖意融融”，一邊新興商務區(qū)卻“寒意依舊”，上海寫字樓市場呈現(xiàn)兩極分化態(tài)勢。未來新興商務區(qū)供應量居高不下但需求并未同步跟進，因此可以預計，未來很長一段時間內(nèi)還會保持高空置率情形。但核心商務區(qū)則是另外一番景象，因為供應稀少，持續(xù)保持低空置率狀態(tài)，租金不斷走高。

第一太平戴維斯指出，相對而言，中央商務區(qū)供給有限、需求彈性較小，將依然保持穩(wěn)定租金和較低空置率。而次級商務區(qū)和新興商務區(qū)日益完善的配套設施也將吸引租戶從中央商務區(qū)遷至能提供更大辦公面積、更充分空間設計選擇的此類項目。

面臨巨量供應壓力的新興商務區(qū)域，未來市場走勢則顯得撲朔迷離。有業(yè)內(nèi)專家分析指出，由于新增供應量的增加，導致新興商務區(qū)的空置率不斷升高。萊坊國際數(shù)據(jù)顯示，隨著新增供應的集中推出，第三季度上海甲級寫字樓市場空置率同比上漲2%至5.2%。由于未來新增供應集中在新興商務區(qū)，區(qū)域內(nèi)的項目同質(zhì)性較高，競爭壓力較大，目前新興商務區(qū)空置率明顯高于中央商務區(qū)，達到8%左右。萊坊國際商業(yè)物業(yè)租戶代理部董事張延軍預計，中央商務區(qū)與新興商務區(qū)寫字樓空置率會呈現(xiàn)兩極分化的走勢，預計未來新興商務區(qū)的空置率將會達到10%以上。而在中央商務區(qū)，由于其未來供應的稀缺性，空置率將保持在5%以內(nèi)。

數(shù)據(jù)表明，目前上海外圍區(qū)域供應量幾乎占據(jù)整個辦公物業(yè)供應的半壁江山。據(jù)上海房產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”公布的數(shù)據(jù)顯示，截至11月22日，上海辦公項目供應量高達936.1萬平方米，其中，外環(huán)線以外區(qū)域供應量為411.o萬平方米，占比高達43.g%。

外圍區(qū)域辦公物業(yè)已經(jīng)呈現(xiàn)出供大于求局面。同策咨詢監(jiān)測數(shù)據(jù)表明，截止到10月底，上海辦公物業(yè)存銷比高達30個月（庫存量/近六個月月均成交量），供需失衡跡象非常明顯。這其中，以外圍區(qū)域為主的新興商務區(qū)，供需結構更加糟糕。目前上海外環(huán)線以外區(qū)域，辦公物業(yè)庫存量高達41 1.O萬平方米，對應最近半年月均10萬平方米的成交量，存銷比高達40個月，遠超上海辦公樓市場的整體水平。

這種情形還會持續(xù)一段時間。萊坊國際預計，從2016到2018年間，上海約有400萬平方米的新增寫字樓面積推出，新增供應主要集中在新興商務區(qū)。

世邦魏理仕中國區(qū)辦公樓服務部主管執(zhí)行董事林天春認為，上海甲級寫字樓版圖將在未來5年間迅速擴張，尤其是浦東世博、后灘、前灘和浦西徐匯濱江等板塊會大規(guī)模開發(fā)，原先位于核心商務區(qū)內(nèi)的租戶因租金承付能力、行業(yè)特質(zhì)等方面的差異將采取不同的選址策略，結構性外遷不可避免。據(jù)測算，核心區(qū)租戶外遷將大致為核心區(qū)外的寫字樓市場帶來約100萬平方米的面積需求。