新常態(tài)背景下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的思考*

劉貞平

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新常態(tài)背景下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的思考*

劉貞平

（廣東農(nóng)工商職業(yè)技術學院 管理系，廣東廣州 510507）

我國房地產(chǎn)市場由中高速增長向平穩(wěn)理性增長過度，房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉型升級呈常態(tài)化，房地產(chǎn)企業(yè)開始布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場，技術創(chuàng)新和服務創(chuàng)新呈新常態(tài)。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)對復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的需求顯著增加。高職院校房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)人才培養(yǎng)要順應新常態(tài)背景下行業(yè)的新變化，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度地提升學生的知識素養(yǎng)、能力素質和心理素養(yǎng)。

新常態(tài)；房地產(chǎn)；人才需求；人才培養(yǎng)

一、我國房地產(chǎn)新常態(tài)的基本特征

（一）新常態(tài)下房地產(chǎn)市場的運行狀況

1.房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，遠低于同期固定資產(chǎn)投資

近兩年，我國房地產(chǎn)市場步入交易萎縮階段，有些城市甚至持續(xù)處于負增長區(qū)間。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2014年以來房地產(chǎn)投資增速持續(xù)下降，2015年累計投資增速持續(xù)在10%以下低位徘徊，至2015年底降至1%，低于固定資產(chǎn)投資增速，而2014年之前房地產(chǎn)投資增長速度一直略快于固定資產(chǎn)。與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地熱情大大降低。

2.商品房銷售乏力，樓市去庫存壓力大

2014年開始至2015年上半年，我國商品房銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長。2015年下半年雖恢復到正值水平，但增幅收窄，樓市去庫存壓力大。2010～2015年，我國商品品房累計新開工面積106.64億平方米，而同期銷售面積只有70.53億平方米，意味著6年新開工的商品房中有36.11億平方米仍未銷售，庫存量接近開工面積的34%。據(jù)估計全國樓市目前約有85～90億元平方米的庫存量，按過去3年的平均銷售速度估算，去庫存需要至少7年左右的時間。[1]

3.房企海外投資活躍，加快“走出去”戰(zhàn)略布局

近幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)的海外投資活動顯著增加，包括綠地、萬科、萬達、富力等在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)瞄準海外房地產(chǎn)市場上巨大的投資需求和旅游需求，積極布局歐美、澳大利亞、東南亞等華人密集的海外房地產(chǎn)市場。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2013中國內(nèi)地對外商業(yè)地產(chǎn)市場投資額接近50億美元，同比增長20%，預計到2020 年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的年均海外投資額可達500億美元。[2]

4.行業(yè)集中度進一步提高，企業(yè)并購重組活躍

全國商品房銷售額和銷售面積持續(xù)呈現(xiàn)負增長之際，行業(yè)集中度不斷提升，房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售業(yè)績?nèi)匀槐３稚蠞q勢頭。2016年百強企業(yè)的商品房銷售額和銷售面積分別同比增長19.4%和15.6%，比全國平均水平分別高5%和9.1%。2015年百強企業(yè)市場份額從35.2%上升至36.7%。其中，綜合實力前十強企業(yè)2015年銷售額占百強企業(yè)的44.5%，市場份額達到16.3%。[3]房地產(chǎn)市場下行期，房地產(chǎn)企業(yè)并購案例不斷增加。2014年我國房地產(chǎn)行業(yè)并購案例達236宗，與2013年153宗相比增長54.2%。[4]其中綜合實力強和資金充足的大型房企成為并購的主體，房地產(chǎn)開發(fā)百強企業(yè)并購總數(shù)占行業(yè)4成左右，大型百強企業(yè)還將并購目光投向海外和其他業(yè)務領域。此外，在房地產(chǎn)中介服務行業(yè)，企業(yè)間的并購重組也相當活躍。

（二）房地產(chǎn)新常態(tài)的市場特征

1.我國房地產(chǎn)市場逐步進入平穩(wěn)理性增長的新常態(tài)

企業(yè)的開發(fā)投資速度回歸理性，已經(jīng)由高速開發(fā)、地王頻現(xiàn)、拿地開發(fā)就能賺錢的時代，進入平穩(wěn)投資、理性開發(fā)和產(chǎn)品質量不斷提升的時代。房地產(chǎn)市場的供需格局已發(fā)生了較大變化，由此前的供不應求向供需基本平衡轉變，購房者的置業(yè)投資也在回歸理性，已經(jīng)由居民住房普遍短缺、投資投機盛行，開始進入擁有較高住房自有率、理性消費和投資的時代。商品房的品種和品質不斷提升，消費者青睞于高品質產(chǎn)品，房地產(chǎn)產(chǎn)品類型會日漸豐富，門類將逐步齊全。

2.房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰及轉型升級呈新常態(tài)

房地產(chǎn)市場庫存高企使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴重的資金壓力，銀行壞賬、金融風險增加，企業(yè)進入了優(yōu)勝劣汰、兼并重組的時代。企業(yè)品牌、資金實力、技術水平和管理能力成為企業(yè)盈利和生存的重要條件。實力不強的中小企業(yè)將面臨破產(chǎn)倒閉或是被收購兼并的風險，只有實力雄厚的大企業(yè)才有生存空間，行業(yè)集中度會不斷提高。與此同時，行業(yè)性的深度調整使房地產(chǎn)企業(yè)積極轉型升級。在轉型過程中，房地產(chǎn)企業(yè)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化旅游產(chǎn)業(yè)，以及向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力，未來房地產(chǎn)行業(yè)跨界資源整合將成為新常態(tài)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)布局國際戰(zhàn)略、開拓海外市場呈新常態(tài)

近幾年大型房企正積極布局國際市場，一是源于海外巨大的消費市場，華人在海外的教育投資需求和旅游投資需求成為房地產(chǎn)企業(yè)進軍國際市場的重要需求載體；二是歐美經(jīng)濟逐漸復蘇，較之國內(nèi)日益下降的投資回報率，海外投資的行業(yè)利潤較為可觀；三是大型房地產(chǎn)企業(yè)在“走出去”戰(zhàn)略號召之下，積極布局國際市場，為企業(yè)的國際化道路做鋪墊。因此未來房地產(chǎn)企業(yè)將面臨來自國內(nèi)市場和國際市場的雙重競爭。

4.技術創(chuàng)新和服務創(chuàng)新呈新常態(tài)

隨著房地產(chǎn)市場競爭加劇，企業(yè)間的競爭將不再是單純的投資規(guī)模、營銷速度之爭，而更多地是企業(yè)專業(yè)技術和服務能力的競爭。主要體現(xiàn)在：一是信息化時代房地產(chǎn)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)技術的結合將是大勢所趨，互聯(lián)網(wǎng)思維在房地產(chǎn)各環(huán)節(jié)正在全鏈條式滲透，技術創(chuàng)新成為房地產(chǎn)行業(yè)的新常態(tài)。二是房地產(chǎn)價值探索正在全產(chǎn)業(yè)鏈中展開。房地產(chǎn)業(yè)正在改變以“賣房”為軸心的運營模式，企業(yè)對房地產(chǎn)價值的探索從土地利用、項目開發(fā)，到后期運營和物業(yè)服務，貫穿于整個行業(yè)生命周期。未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將實現(xiàn)從制造商到服務商的轉變，服務創(chuàng)新將成為一種常態(tài)。三是房地產(chǎn)將向輕型化轉型。房地產(chǎn)企業(yè)致力于從“重資產(chǎn)”經(jīng)營模式向“輕資產(chǎn)”經(jīng)營模式轉型，通過提高資金周轉率、增加服務附加值的模式提高投資回報。

二、房地產(chǎn)新常態(tài)對人才需求的新變化

新常態(tài)背景下，我國房地產(chǎn)人才市場呈現(xiàn)出以下新特征：

（一）房地產(chǎn)人才市場的新變化

1.人才經(jīng)濟時代到來

根據(jù)現(xiàn)代經(jīng)濟增長理論，國家經(jīng)濟發(fā)展的驅動力依次經(jīng)歷了勞動力驅動、資金驅動和知識驅動三個階段。在知識驅動階段，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營對技術和智力的依賴程度遠遠超過了對其他生產(chǎn)要素的依賴，人力資源既是知識、信息和技術的創(chuàng)造者，又是將知識、信息和技術向經(jīng)濟轉移的執(zhí)行者。當人才在經(jīng)濟發(fā)展過程中起主導作用時，就進入了人才經(jīng)濟時代。它是知識經(jīng)濟發(fā)展的結果，是知識經(jīng)濟發(fā)展的高級形式。在這個時代，人才已突破人力資源的屬性，具有較強的經(jīng)濟意義，成為獲得資金、擴張資本和占有資源的保障。新常態(tài)背景下房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)都出現(xiàn)了深刻變化，人才資源成為應對市場變化的最有效資源。

2.行業(yè)人才流動加快

房地產(chǎn)行業(yè)人才流動頻繁，其行業(yè)從業(yè)人員的平均流動率高于其他行業(yè)。一是源于人才經(jīng)濟本身的屬性特點。在人才經(jīng)濟時代，人才的單位屬性、區(qū)域屬性趨于淡化，而人才的全球化、國際化屬性日益強化凸顯，人才在國際國內(nèi)的自由流動更加常態(tài)化。二是源于房地產(chǎn)行業(yè)較大的人才需求及較低的人才流動成本。近幾年房地產(chǎn)行業(yè)尤其是房地產(chǎn)中介服務型人才需求量出現(xiàn)了較大增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)具有從業(yè)人員數(shù)量多、人員流動性大等特點，但在人才需求的支撐之下，從業(yè)人員的流動成本卻較低。三是房地產(chǎn)行業(yè)的高收益性是房地產(chǎn)行業(yè)人才頻繁流動的重要原因。

3.行業(yè)薪酬快速增長

人才經(jīng)濟時代，人才流動頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)為留住人才，通過多種途徑提高從業(yè)人員的薪酬待遇，以增強員工的職業(yè)認同感和企業(yè)忠實度。2014年一線城市房地產(chǎn)行業(yè)的薪酬增長率為7.7%，[5]畢業(yè)生的起薪也有不同程度的增長。房地產(chǎn)中介服務行業(yè)也通過多種途徑提高員工待遇，我愛我家推出“全員持股計劃”，鏈家地產(chǎn)在全國范圍大幅提高經(jīng)紀人底薪，中原地產(chǎn)提高員工傭金并推出核心骨干持股計劃。

（二）房地產(chǎn)人才需求的新變化

新常態(tài)背景下房地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級，房地產(chǎn)人才市場的新變化，導致復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才需求量將大幅增加。

1.復合型人才

復合型人才是指具有兩個或兩個以上專業(yè)(或學科)的基本知識和基本能力的人才，其實質是突破學科或專業(yè)界限，接觸并把握不同專業(yè)領域的知識及思維方法。這種復合包括多學科之間的復合、多專業(yè)之間的復合、智力因素和非智力因素之間的復合等[6]。因此復合型人才具有知識的集成性、能力的復合性和素養(yǎng)的全面性等特征。

我國房地產(chǎn)經(jīng)過十幾年的飛速發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)鏈日益完善，涉及規(guī)劃設計、征地拆遷、土地出讓轉讓、房地產(chǎn)開發(fā)、商品房交易、咨詢策劃、物業(yè)服務等多個環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)行業(yè)所需的人才數(shù)量大、種類多。但目前該行業(yè)具有豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗和扎實理論功底，熟知從征地、規(guī)劃、設計、談判、開發(fā)、融資、策劃、推廣到管理全產(chǎn)業(yè)鏈的復合型人才十分緊缺。此外，復合地產(chǎn)的興起，互聯(lián)網(wǎng)技術在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透，房地產(chǎn)對人才的需求已不僅僅限于產(chǎn)業(yè)鏈內(nèi)部，還包括與房地產(chǎn)發(fā)展相關的跨界復合型人才的需求。

2.創(chuàng)新型人才

創(chuàng)新型人才是具有創(chuàng)新性意識、創(chuàng)造性思維和創(chuàng)新能力的人才，其評價內(nèi)容包括智力因素和非智力因素。智力因素主要表現(xiàn)為創(chuàng)造性思維能力、創(chuàng)造性想象能力、敏銳的問題意識、合理的知識結構等[2]；非智力因素指由個體的責任感、自信心、意志力、理想和信仰等方面綜合內(nèi)化而形成的全面發(fā)展的現(xiàn)代人格[7]。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)從市場定位、產(chǎn)品設計，到營銷策劃、管理服務等多方面都需進行創(chuàng)新，創(chuàng)新成為企業(yè)生存和盈利的必要條件，因此有創(chuàng)新思維和創(chuàng)新能力的人才，無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)最受歡迎的人才。

3.大數(shù)據(jù)人才

近幾年，大數(shù)據(jù)正在經(jīng)濟發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營中發(fā)揮重要作用。據(jù)CSDN《2014中國大數(shù)據(jù)行業(yè)大調查》顯示，受訪企業(yè)中已經(jīng)實踐大數(shù)據(jù)并有成功案例和產(chǎn)品的公司約占29.5%，正在搭建大數(shù)據(jù)平臺的公司約為32.5%，24.5%的公司已對大數(shù)據(jù)進行了充分的了解與準備。[8]大數(shù)據(jù)人才的價值在于：通過深度挖掘分析，將數(shù)據(jù)變成可操作利用的情報信息，為企業(yè)發(fā)展定位和運營提供精細化服務，從而幫助企業(yè)做出商業(yè)決策、降低成本、增加利潤。

隨著房地產(chǎn)由粗放式增長向精細化服務轉變，大數(shù)據(jù)的開發(fā)與創(chuàng)新也正在房地產(chǎn)各產(chǎn)業(yè)鏈萌芽。在最急需大數(shù)據(jù)人才的行業(yè)排名中，房地產(chǎn)開發(fā)人才位居第二。[9]2014年在金隅萬科廣場項目運作中，萬科與百度合作，借助百度數(shù)據(jù)，分析商場消費人群，掌握顧客的消費習慣和活動軌跡，使商場能為顧客提供精準營銷。以花樣年為代表的物業(yè)服務企業(yè)利用大數(shù)據(jù)向社區(qū)服務商轉型，通過“社區(qū)服務系統(tǒng)”為居民提供生活采購、保姆家政、小區(qū)金融、公共服務、企業(yè)引資等服務。在大數(shù)據(jù)時代，企業(yè)之間正在為了吸引并留住大數(shù)據(jù)專業(yè)人才而展開戰(zhàn)爭。

三、新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類人才培養(yǎng)的新思路

基于房地產(chǎn)行業(yè)人才市場和人才需求的新變化，人才培養(yǎng)必須站在新的高度進行重新審視和規(guī)劃。對高職教育而言，在人才經(jīng)濟時代，人才的開發(fā)與培養(yǎng)既要有國際視野，又要多維度提升學生的知識素養(yǎng)、能力素質和心理素養(yǎng)。

（一）知識素養(yǎng)

培養(yǎng)跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，應使學生具有多維而連續(xù)的知識。而目前高職教育普遍存在重實踐、輕理論，重專業(yè)教育、輕通識教育等問題，知識結構單一，學生缺乏對交叉學科知識的了解，所學知識缺乏系統(tǒng)且有較大片面性，知識遷移更新能力較弱。為培養(yǎng)房地產(chǎn)行業(yè)所需的跨界復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才，在學生的知識素養(yǎng)方面，可以從以下幾個方面展開：

一是改變頂層設計，打破專業(yè)建制。將學生在校教育分為基礎教育和專業(yè)教育兩個階段?；A教育階段，淡化專業(yè)色彩，按學科大類制訂人才培養(yǎng)方案，學生不再簡單歸屬某一學院或專業(yè)。待學生對專業(yè)和行業(yè)有一定的認知和了解之后，學生可根據(jù)自身的興趣、愛好和特長，選擇某一適合自己的專業(yè)，此時學生進入專業(yè)教育階段。

二是突破學科體系，加大選修課比重。在基礎教育階段，按復合型人才、創(chuàng)新型人才和大數(shù)據(jù)人才的培養(yǎng)目標改革課程體系和教學內(nèi)容，使學生具備知識遷移、知識復合、知識創(chuàng)新和知識集成能力。一類是以通識教育為主的選修課，涵蓋科學素養(yǎng)、人文素養(yǎng)、信息素養(yǎng)以及方法學的意識和訓練。這些課程對培養(yǎng)學生對學科基礎知識以及相關學科綜合知識的了解、領會、綜合、運用的能力大有幫助，學生可按照自身的興趣特長或未來的職業(yè)規(guī)劃選擇合適的課程。另一類是以培養(yǎng)學生國際化視野為主的選修課。隨著房地產(chǎn)企業(yè)對國際化人才的需求愈發(fā)強烈，學校要注重培養(yǎng)學生的國際化視野和國際化情操。開設國際教育系列課程，使學生了解各國文化、特點及國際關系；增設國際禮儀課程、國際規(guī)則課程，為日后的國際交往、國際談判等奠定基礎；聘請外教、招收外籍學生，為中國學生與外國學生之間的溝通交流架設橋梁；增加教師到國外培訓進修、學生到境外實習實訓的機會。在專業(yè)教育階段，則根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)特點，培養(yǎng)學生在市場調研方面的數(shù)據(jù)分析處理能力、產(chǎn)品定位和市場營銷方面的創(chuàng)新能力等。

三是推進跨學院、跨系科、跨專業(yè)間的合作常態(tài)化。讓學生能夠跨學校交流，跨學科探索，跨專業(yè)學習，使學生不斷豐富知識、開闊視野、激活思維。如房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)與建筑類、電子商務類、景觀設計類、多媒體技術類、統(tǒng)計類等專業(yè)的交流合作，可通過資源共享、優(yōu)勢互補方式，開拓學生的知識視野，提高學生對知識的更新能力和復合能力。

（二）能力素養(yǎng)

一是著力培養(yǎng)創(chuàng)新能力。不論是復合型人才、創(chuàng)新型人才還是大數(shù)據(jù)人才，創(chuàng)新能力的訓練與培養(yǎng)都將是重點。美國心理學家托蘭斯通過調查列出了創(chuàng)造型學生的行為特征，包括：好奇心，不斷地提問；思維和行動的獨創(chuàng)性和獨立性；想象力豐富，喜歡虛構和敘述，富于幻想；不隨大流，不過分依賴集體的意志；主意多，喜歡搞試驗；頑強、堅韌[10]。培養(yǎng)創(chuàng)造型學生，首先要改變教學模式，從以教師為主向以學生為主轉變，通過激發(fā)式教學方法，增加學生的參與感。其次拓展創(chuàng)新素質教育，響應“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”號召，鼓勵學生參與創(chuàng)新實踐，通過課外活動、社團活動、社會實踐活動和創(chuàng)業(yè)活動等多元方式，使創(chuàng)新意識在學生中普遍滲透。

二是訓練工具性能力。工具性能力是考察學生利用現(xiàn)代技術工具來獲取信息、分析問題、解決問題、以及交流和實踐的能力。對房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)的高職學生而言，工具性能力主要包括外語能力和計算機能力。外語能力順應了新常態(tài)背景下房地產(chǎn)企業(yè)海外開發(fā)與營銷的盛行趨勢，強調訓練學生的閱讀能力、口語能力和翻譯能力。計算機能力貼合了目前互聯(lián)網(wǎng)在房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈的滲透趨勢以及大數(shù)據(jù)高速發(fā)展的趨勢，包括利用計算機進行信息搜集與查詢、信息統(tǒng)計與處理、信息分析與運用的能力。

（三）心理素養(yǎng)

心理健康水平是評價人才的重要標準之一，心理健康水平的高低，不僅影響學生知識的獲取和能力的提高，還會對學生綜合素養(yǎng)以及健全人格的發(fā)展和形成造成影響。大學生心理健康水平包括在心理認知上有奮發(fā)進取的陽光心態(tài)、在情緒管理上有理性平和的健康心態(tài)、在心理品性上有開放包容的樂觀心態(tài)、在行為管理上有執(zhí)著奉獻的正向心態(tài)。而目前大學生積極心態(tài)的培養(yǎng)面臨來自多個層面的挑戰(zhàn)。因此有必要適當加大學生心理素養(yǎng)的培養(yǎng)力度。

一是全面監(jiān)控與個案輔導相結合。要建立心理狀態(tài)實時監(jiān)測與咨詢服務平臺，實時分析學生心理狀況變化；開展心理健康狀況普查和心理危機排查，建立在校學生心理檔案；面向全校學生開展個體心理咨詢服務，定期開展團體輔導[11]。二是課堂輔導與課外培養(yǎng)相結合。使課堂輔導在大學生心理健康教育中發(fā)揮主渠道作用，開展預防和處理大學生心理危機事件專題研究；培養(yǎng)學生課外健康積極的網(wǎng)絡生活習慣，引導學生積極利用網(wǎng)絡開展網(wǎng)絡資源學習，網(wǎng)絡數(shù)據(jù)處理與運用等。

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[10] 王輝耀.開放你的人生[M].北京:人民出版社,2008.189-191.

[11] 馮剛.狠抓落實,扎實推進,深入實施“大學生心理健康素質提升計劃”[J].學校黨建與思想教育,2015,(7):4-7.

Study on the Talent Training of Real Estate Management and Valuation in Higher Vocational Colleges

LIU Zhen-ping

(Management Department, Guangdong AIB Polytechnic, Guangzhou 510507, China)

The real estate market is changing from the rapid growth to stable and rational growth. And it is upgrading at comprehensive transition level. Enterprises are trying to build up overseas markets. Technological innovation and service innovation is becoming even more important. Under the new normal background, the need of inter-disciplinary, creative ability and mass data talents is increasing. In real estate management and valuation in higher vocational Colleges, the development and cultivation of talents should have an international perspective, and should focus on improving students' knowledge, ability and psychological quality.

the new normal; the real estate; the demand of talents; talent training

2095-364X（2016）04-0060-05

F293.3-4

A

2016-03-17

廣東省教育廳2015年教育教學改革項目“基于QFD理論的高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)課程體系研究”（GDJG2015099），廣東高職教育研究會2015年一般項目“新常態(tài)下高職房地產(chǎn)經(jīng)營管理類專業(yè)課程體系研究——基于QFD理論的分析”（GDGZ15Y024）。

劉貞平（1981-），女，湖北宜昌人，碩士，講師，研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)濟。