大連市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與價(jià)格波動(dòng)關(guān)系研究

王國力，葛丹華（.遼寧師范大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，遼寧大連6029；2.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，遼寧大連6025）

大連市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與價(jià)格波動(dòng)關(guān)系研究

王國力1，2，葛丹華1
（1.遼寧師范大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院，遼寧大連116029；2.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)，遼寧大連116025）

基于大連市當(dāng)前快速上漲的房價(jià)問題，根據(jù)大連市2004-2012年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)，在利用ADF法對(duì)各個(gè)時(shí)間序列數(shù)據(jù)進(jìn)行檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ蛯?duì)大連市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源變動(dòng)與房價(jià)變動(dòng)之間的因果關(guān)系進(jìn)行分析，并運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)度方法對(duì)與房價(jià)有顯著Granger因果關(guān)系的資金來源之間的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行實(shí)證研究。研究結(jié)果顯示：利用外資與房價(jià)的變化并沒有直接的因果關(guān)系，大連市房地產(chǎn)是以其他資金來源為主，國內(nèi)貸款和自籌資金對(duì)總的資金開發(fā)來源的影響處于同一水平。

房地產(chǎn)開發(fā)資金來源；房地產(chǎn)價(jià)格；Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)；灰色關(guān)聯(lián)度

1　問題的提出與文獻(xiàn)評(píng)述

房地產(chǎn)價(jià)格不但關(guān)系到國家經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展，而且與人們的利益切實(shí)相關(guān)［1］。自上個(gè)世紀(jì)90年代國家出臺(tái)了一系列關(guān)于住宅商品化和鼓勵(lì)房屋消費(fèi)的政策以來，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出較快的增長勢頭，然而在發(fā)展過程中也帶來了房價(jià)快速上漲的問題。

目前，經(jīng)濟(jì)學(xué)和房地產(chǎn)學(xué)界的專家學(xué)者們分別從土地價(jià)格、外資、銀行信貸、貨幣金融政策及宏觀經(jīng)濟(jì)政策與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系角度進(jìn)行研究。（曾向陽，張安錄；趙賀［2］；劉琳，劉洪玉［3］）等從地價(jià)與房價(jià)關(guān)系角度研究，曾向陽，張安錄［4］得出：地價(jià)的增長是相對(duì)平穩(wěn)的，并且短期內(nèi)對(duì)房價(jià)有顯著的影響，在長期，對(duì)房價(jià)無顯著影響；柴婷昱［5］劉莉亞［6］的結(jié)論是：大量境外資金流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場，推動(dòng)房價(jià)上漲，影響我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，對(duì)豪華住宅價(jià)格指數(shù)上升起到的作用尤其顯著；郭娜和梁琪［7］與劉楊梅和徐鄧耀［8］研究發(fā)現(xiàn)銀行貸款周期與房地產(chǎn)發(fā)展周期之間存在互動(dòng)關(guān)系，金融信貸直接刺激我國房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展；（韓冬梅，屠梅曾；劉莉亞，蘇毅［9］；梁云芳，高鐵梅［10］）韓冬梅，屠梅曾等［11］認(rèn)為貨幣政策能有效地調(diào)控房地產(chǎn)市場，可通過貨幣政策手段控制房地產(chǎn)市場過熱及抑制房價(jià)泡沫，上述分析僅側(cè)重二者之間的短期靜態(tài)影響，并未從長期動(dòng)態(tài)影響的角度分析；（劉琳，岳國強(qiáng)，劉立民［12］；沈悅，劉紅玉［13］）劉琳，岳國強(qiáng)［14］表示：房價(jià)的真實(shí)上漲與宏觀經(jīng)濟(jì)基本面之間有密切聯(lián)系。對(duì)于房價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系只用定性方法分析，這樣的研究結(jié)果僅從相關(guān)性的角度對(duì)房地產(chǎn)市場提出政策性建議，是片面的。

上述研究雖對(duì)宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場提供了一定的理論依據(jù)，但仍不能解決在當(dāng)前房地產(chǎn)政策調(diào)控下大連房價(jià)仍持續(xù)走高的問題。顯然，影響大連房價(jià)的因素還有很多，所以有必要研究大連房地產(chǎn)投資來源的結(jié)構(gòu)。本文即是在上述研究基礎(chǔ)上，考慮區(qū)域間特殊性導(dǎo)致的發(fā)展差異，探討大連市房地產(chǎn)資金來源與房價(jià)之間的關(guān)系。

2　數(shù)據(jù)來源與處理

本文利用從《大連市統(tǒng)計(jì)年鑒》整理出的2004-2013年各年房地產(chǎn)業(yè)中的國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源及房地產(chǎn)價(jià)格的時(shí)間序列數(shù)據(jù)構(gòu)建相應(yīng)指標(biāo)。運(yùn)用單位根檢驗(yàn)法檢驗(yàn)時(shí)間序列指標(biāo)的平穩(wěn)性，并通過格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ停?5］分析房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與房價(jià)之間的因果關(guān)系。

因原始數(shù)據(jù)中房地產(chǎn)資金來源中債券未發(fā)行過，且僅2004年有國家預(yù)算內(nèi)資金，因此將二者并入其他資金來源。為便于比較，將國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金及其他資金來源均除以房地產(chǎn)銷售面積，可以計(jì)算出單位銷售面積所分?jǐn)偟耐顿Y額，并通過這四個(gè)變量分析大連市房地產(chǎn)資金來源與房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格間的關(guān)系。

3　計(jì)量檢驗(yàn)

本文運(yùn)用Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)?zāi)Ｐ头治龃筮B市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源與房地產(chǎn)價(jià)格之間的因果關(guān)系。格蘭杰因果檢驗(yàn)用于檢驗(yàn)經(jīng)濟(jì)變量之間的因果關(guān)系。在對(duì)時(shí)間序列進(jìn)行分析時(shí)，傳統(tǒng)上要求數(shù)據(jù)是平穩(wěn)的，但現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)中的時(shí)間序列大多是非平穩(wěn)的，而用非平穩(wěn)變量進(jìn)行回歸分析則降低了檢驗(yàn)的功效，結(jié)果往往是虛假回歸問題的出現(xiàn)。

3.1單位根檢驗(yàn)

為避免用非平穩(wěn)時(shí)間序列直接進(jìn)行因果關(guān)系分析而導(dǎo)致偽回歸問題的產(chǎn)生，本文運(yùn)用ADF檢驗(yàn)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)資金來源各指標(biāo)及房價(jià)的變動(dòng)量的平穩(wěn)性進(jìn)行檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果顯示：原始序列含有單位根，而一階差分后的各項(xiàng)指標(biāo)均為平穩(wěn)序列，不需要再進(jìn)行協(xié)整檢驗(yàn)，可以直接進(jìn)行Grange因果關(guān)系檢驗(yàn)。

3.2Grange因果關(guān)系檢驗(yàn)

在對(duì)變量進(jìn)行單位根檢驗(yàn)之后，利用EViews 8.0軟件對(duì)大連市房地產(chǎn)開發(fā)資金來源各項(xiàng)指標(biāo)與房價(jià)做Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)，檢驗(yàn)滯后階數(shù)取1。

檢驗(yàn)結(jié)果表明：AFI的變動(dòng)與房價(jià)變化的伴隨概率為0.8500，不能拒絕原假設(shè)，因此，利用外資的變動(dòng)與房價(jià)的變化之間不存在直接的因果關(guān)系；而ADL 和AAF的變動(dòng)與房價(jià)變化的伴隨概率分別為0.0900 和0.0861，二者的伴隨概率均小于0.1，拒絕原假設(shè)，因此在10％顯著水平下成立；自籌資金的變動(dòng)與房價(jià)變動(dòng)的伴隨概率為0.0004，小于0.05，所以在5％顯著水平下成立。

3.3灰色關(guān)聯(lián)度

灰色關(guān)聯(lián)法，是根據(jù)因素之間發(fā)展趨勢的相似或相異程度，作為衡量因素間關(guān)聯(lián)程度的一種方法。在系統(tǒng)發(fā)展過程中，若兩個(gè)因素變化的趨勢具有一致性，即同步變化程度較高，則認(rèn)為二者關(guān)聯(lián)程度較高；反之，則較低。其計(jì)算和分析方法如下：

（1）第一步：原始資料的初始化處理。

（2）第二步：計(jì)算絕對(duì)差。

（3）第三步：計(jì)算關(guān)聯(lián)系數(shù)。

（4）第四步：計(jì)算關(guān)聯(lián)度。

（5）第五步：判定主要影響因素。

根據(jù)計(jì)算方法的步驟順序，經(jīng)初始化、計(jì)算絕對(duì)差、關(guān)聯(lián)度和關(guān)聯(lián)系數(shù)等步驟，完成了關(guān)聯(lián)系數(shù)計(jì)算表的計(jì)算，計(jì)算出關(guān)聯(lián)度結(jié)果為：r01=0.7998，r02=0.7725，r03=0.8585。

由關(guān)聯(lián)度數(shù)值得出：三種資金開發(fā)來源對(duì)總資金開發(fā)來源關(guān)聯(lián)程度的排列順序?yàn)椋浩渌Y金來源、國內(nèi)貸款、自籌資金。

4　結(jié)論與討論

4.1結(jié)論

4.1.1通過Grange因果關(guān)系檢驗(yàn)我們可以看出：利用外資并不是導(dǎo)致大連市房價(jià)上漲的原因。由于之前我國的房地產(chǎn)市場投資過旺，境外資金大量涌入成為導(dǎo)致房價(jià)上漲的主要原因之一。所以我國在2006年出臺(tái)了“外資限炒令”，對(duì)境外資金投資我國房地產(chǎn)做出了限制，這也是大連房地產(chǎn)資金來源中境外資金比例較低的原因。

4.1.2通過Grange因果關(guān)系檢驗(yàn)可以得出：國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源的變動(dòng)是引起大連市房價(jià)持續(xù)攀升的主要原因。大連房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源由國內(nèi)貸款，自籌資金和其他資金來源三大項(xiàng)構(gòu)成，大連這種以國內(nèi)貸款為主，幾乎沒有股權(quán)方式融資的資金來源特點(diǎn)非常明顯。在改革開放和金融危機(jī)的雙重影響下，民間資本發(fā)展壯大，由于房地產(chǎn)缺乏投資來源，大量的民營資本紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，從而推動(dòng)房價(jià)持續(xù)上漲。

4.2討論

4.2.1合理引導(dǎo)民間資本流向

企業(yè)自有資金和其他資金來源是導(dǎo)致大連市房價(jià)上漲的重要原因。由于近年民間資本大量涌入大連市房地產(chǎn)市場，其又對(duì)加劇房價(jià)上漲產(chǎn)生極大影響，因此，政府應(yīng)合理引導(dǎo)民間資本向其他行業(yè)投資，如投資回報(bào)相對(duì)較高且經(jīng)營較穩(wěn)定的高新技術(shù)企業(yè)，當(dāng)然還要解決公平競爭和市場準(zhǔn)入問題的體制上的障礙。這就需要國家制定相應(yīng)的政策，積極鼓勵(lì)民間資本向高科技領(lǐng)域方向投資。

4.2.2加強(qiáng)相關(guān)部門的監(jiān)管和協(xié)調(diào)作用

近幾年國家不斷出臺(tái)關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)融資的相關(guān)政策，盡管在這種市場背景下，國內(nèi)銀行貸款仍是大連市房價(jià)上漲的主要原因之一，這也充分說明大連市對(duì)于限制銀行過度貸款給房地產(chǎn)業(yè)的政策并未全面實(shí)施，大部分房地產(chǎn)企業(yè)所依的融資方式仍然是銀行貸款。因此，銀行應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)和自有資金的要求，在房地產(chǎn)開發(fā)商貸款時(shí)，應(yīng)加大對(duì)其各方面資質(zhì)審查的力度進(jìn)而限制自有資金或資質(zhì)低的房地產(chǎn)企業(yè)貸款，避免因房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)泛濫而引發(fā)的房價(jià)飛速上漲問題。

4.2.3加強(qiáng)國家宏觀調(diào)控，加強(qiáng)住房保障體系

未來深化住房制度改革方向的主要出發(fā)點(diǎn)應(yīng)為滿足新市民住房需求，主要方向?yàn)榻①徸獠⑴e的住房制度。正視城中村在城市發(fā)展過程中對(duì)滿足租房需求的作用，實(shí)現(xiàn)有序規(guī)范化升級(jí)，開展城中村合作改造租賃公寓試點(diǎn)等。

［1］王嵩.大連市房地產(chǎn)價(jià)格影響因素研究［D］.碩士學(xué)位論文，大連理工大學(xué)，2011.

［2］趙賀.中國城市土地利用機(jī)制研究［M］.北京：經(jīng)濟(jì)管理出版社，2004：37-38.

［3］劉琳，劉洪玉.地價(jià)與房價(jià)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析［J］.數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2003（7）：27-30.

［4］曾向陽，張安錄，基于Granger檢驗(yàn)的地價(jià)與房價(jià)關(guān)系研究［J］.中國土地科學(xué)，2006，20（2）：57-61.

［5］柴婷昱.論國際熱錢對(duì)我國房地產(chǎn)和股票價(jià)格的影響與對(duì)策［J］.商業(yè)時(shí)代，2011（35）.

［6］劉莉亞.境外“熱錢”是否推動(dòng)了股市、房市的上漲—來自中國市場的證據(jù)［J］.金融研究，2008（10）.

［7］郭娜，梁琪.我國房地產(chǎn)市場周期與金融穩(wěn)定—基于隨機(jī)游走濾波的分析［J］.南開經(jīng)濟(jì)研究，2011（4）.

［8］劉楊梅，徐鄧耀.房地產(chǎn)融資渠道多元化探析—基于我國金融信貸與房地產(chǎn)融資的實(shí)證分析［J］.生態(tài)經(jīng)濟(jì)，2006（2）.

［9］劉莉亞，蘇毅.上海房地產(chǎn)價(jià)格合理性研究［J］.經(jīng)濟(jì)學(xué)季刊，2005（3）：753-768.

［10］梁云芳，高鐵梅.房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析［J］.中國社會(huì)科學(xué)，2006（3）：74-84.

［11］韓冬梅，屠梅曾，等.房地產(chǎn)價(jià)格泡沫與貨幣政策調(diào)控［J］.中國軟科學(xué)，2007（6）：9-17.

［12］劉立民.房地產(chǎn)價(jià)格的形成與決定—兼議北京房價(jià)為何居高不下［J］.城鄉(xiāng)建設(shè)，2002（5）：24-25.

［13］沈悅，劉洪玉.房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的關(guān)系研究［J］.價(jià)格理論與實(shí)踐，2002（8）：20-22.

［14］劉琳，岳國強(qiáng).宏觀經(jīng)濟(jì)背景與房地產(chǎn)價(jià)格上漲［J］.中國財(cái)經(jīng)導(dǎo)刊，2005（21）：18-19.

［15］肖玲，占孫福.房地產(chǎn)價(jià)格與通脹關(guān)系實(shí)證研究［J］.商業(yè)時(shí)代，2008（32）.

（2016-05-21收稿劉曉佳編輯）

Study on the relationship between the source of funds and the price fluctuation of real estate development in Dalian City

WANG Guo-li et al
（1.Collage of Cities and Environment，Liaoning Normal University，Dalian 116029；2.Dongbei University of Finance and Economics，Liaoning Dalian 116025，China）

Based on Dalian，the rapid rise in prices，according to Dalian city 2004-2012 real estate development，sources of funds and real estate price data，in the inspection of all the time series data using the ADF method based，using Granger causality test model analysis of the causal relationship between large city real estate development funds source and house price changes，and the use of gray correlation degree method of prices and a source of funds for the significant Granger causality between the association degree of empirical study.The results showed that:the utilization of foreign investment and the price changes and there is no direct causal relationship，the Dalian City real estate is dominated by other sources of funding，the effect of domestic loans and self financing of total development funds sources in the same level.

real estate development fund source；real estate price；Granger causality test；grey relational degree

F293.3

A

1003-7853（2016）03-0004-03

王國力，遼寧師范大學(xué)城市與環(huán)境學(xué)院。