房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制要點分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建業(yè)住宅集團(中國)有限公司 2.河南省精中建設(shè)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制要點分析

1.李翔玉 2.王明明

1.建業(yè)住宅集團(中國)有限公司 2.河南省精中建設(shè)有限公司

從當下房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，全過程造價控制與管理在當下得到了較為廣泛地應(yīng)用。工程造價注重對房地產(chǎn)建造過程中的預(yù)計開支和實際開支情況進行把握和分析，從而對房地產(chǎn)建造過程中存在的資源浪費現(xiàn)象進行解決，更好地降低消耗，提升房地產(chǎn)建造的經(jīng)濟效益。本文在對該問題分析過程中，注重結(jié)合當下房地產(chǎn)造價控制與管理的實際情況，對現(xiàn)階段存在的問題進行分析，并提出有針對性的解決措施，以期更好地促進房地產(chǎn)的發(fā)展和進步。

房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；造價控制

1 關(guān)于工程造價構(gòu)成及特點

(1)我國工程造價的含義。房地產(chǎn)工程項目，屬于建設(shè)工程項目中的一個類型，比其他的一般工程項目更具有挑戰(zhàn)性，相對更為復(fù)雜。房地產(chǎn)工程造價指的是對建設(shè)工程項目實施過程中對固有資產(chǎn)的投資支出。包括：①設(shè)備及工器具購置費用；②建設(shè)安裝工程費用；③工程建設(shè)其他費用；④預(yù)備費；⑤建設(shè)期貸款利息；⑥固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅年月后停收該稅種。

(2)對房地產(chǎn)項目工程實行全過程造價控制的理解。造價管理控制工作對房地產(chǎn)項目工程的實施各個階段的進行具有至關(guān)重要的意義，房地產(chǎn)工程的造價包括項目的初期策劃階段、項目的中期工程實施建設(shè)階段、項目的后期工程結(jié)束階段，它是由有一定順序的系統(tǒng)過程構(gòu)成的。全過程的造價控制是就整個房地產(chǎn)工程項目而言，它是指工程單位為了獲取最大的經(jīng)濟效益，對整個施工過程中產(chǎn)生的所有費用進行管理控制，采取相應(yīng)的措施方法，適時的對工程設(shè)計方案和施工計劃進行優(yōu)化，使人、財、物發(fā)揮最大的利用效率。

2 房地產(chǎn)工程造價控制現(xiàn)狀

近年來，我國的建筑行業(yè)得到了蓬勃地發(fā)展，這從很大程度上也推動市場經(jīng)濟不斷地發(fā)展，但是我國的建筑市場相關(guān)造價管理體制有待完善，在具體房地產(chǎn)項目的施工過程當中，許多的企業(yè)都采用定額計價的管理模式，而該種模式很多的方面都存有一定漏洞和不足之處。目前，我國堅持推行造價工程量清單計價的管理模式，不過應(yīng)用效果如何還不是十分的明顯。一般情況下，按照施工單位的等級水平，來確定不同的房地產(chǎn)項目收費標準，某些施工單位的資質(zhì)比較低，房地產(chǎn)企業(yè)為獲得更多經(jīng)濟利潤，大多會掛靠于某些大型的建筑單位中，一旦建筑項目中標以后，在實際施工過程中偷工減料，不按照項目合同組織施工，盲目地降低施工成本，嚴重影響了建筑項目的施工質(zhì)量。總之，我國建筑行業(yè)的造價控制整體水平不高，在很大程度上制約了建筑行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

3 加強房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程造價控制

3.1 科學(xué)決策，加強投資估算

在進行房地產(chǎn)投資決策過程中，要注重采取科學(xué)決策方式，能夠?qū)ν顿Y進行較好的預(yù)算。房地產(chǎn)投資，要注重對實際情況進行把握，并能夠根據(jù)建筑項目情況，保證投資決策能夠為后期發(fā)展創(chuàng)造有效條件。這樣一來，科學(xué)決策，加強投資估算，在項目建設(shè)初期，就能夠根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)建造過程中產(chǎn)生的費用問題進行解決，從而保證造價控制更好地滿足實際需要。

3.2 加強管理，重視圖紙設(shè)計

在進行圖紙設(shè)計過程中，要切實把握工程建設(shè)情況，能夠建立專業(yè)化的設(shè)計團隊，保證施工方案設(shè)計，能夠更好地滿足實際施工需要。這一過程中，要加強造價人員和設(shè)計人員的有效交流，能夠建立相應(yīng)的配套協(xié)作模式，更好地控制設(shè)計階段產(chǎn)生的成本，從整體上降低實際成本消耗。同時，圖紙設(shè)計過程中，要注重對圖紙設(shè)計效果進行檢測，切實保證其具有準確的參數(shù)設(shè)計，能夠更好地指導(dǎo)施工，有利于造價控制和管理對圖紙的應(yīng)用。

3.3 完善招標，加強造價制定

在進行招標過程中，要注重對投標單位的實際情況進行考察，并對標書內(nèi)容進行考核，切實保證投標單位的相關(guān)內(nèi)容真實可靠。同時，制定科學(xué)合理的招標方式，注重“評標、議標、核標”，能夠保證招標階段，對造價情況進行明確。

3.4 施工建設(shè)階段

施工階段成本控制的關(guān)鍵：①做好材料的定貨；②要嚴格審查承包商的索賠要求；③合理控制工程簽證。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引起的變更主要是進度計劃變更、施工條件變更、設(shè)計變更和工程項目變更等等?？刂谱兏年P(guān)鍵在于開發(fā)商，應(yīng)該建立工程簽證管理制度，明確工程、預(yù)算等相關(guān)部門、相關(guān)人員的分工和職權(quán)，我們要確保簽證的質(zhì)量，杜絕不實及虛假簽證的發(fā)生。

3.5 房地產(chǎn)竣工結(jié)算階段對工程造價的控制

竣工驗收階段工程造價主要包括：①竣工結(jié)算的編制與審查；②竣工決算的編制；③保修費用的處理；④建設(shè)項目后評估等。

(1)竣工結(jié)算的概念

工程竣工結(jié)算是指按照相關(guān)合同的約定，施工單位承包的工程完成且質(zhì)量查驗合格，向發(fā)包單位進行最后的工程項目的費用結(jié)算。辦理工程價款竣工結(jié)算的公式為：

合同價款調(diào)整數(shù)額預(yù)付及已結(jié)算工程價款保修金

竣工結(jié)算工程價款預(yù)算(或概算)合同價款施工過程中預(yù)算或

合同價款調(diào)整數(shù)額-預(yù)付及已結(jié)算工程價款-保修金。

(2)工程竣工核算的審查

工程竣工結(jié)算審查是竣工結(jié)算階段的一項重要工作。工程竣工核算需要經(jīng)過嚴格的審查，經(jīng)過有關(guān)部門審查核定的房地產(chǎn)工程項目的竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的依據(jù)。

3.6 保證支付，堅持動態(tài)管理

房地產(chǎn)造價管理過程中，要對原有工程價款的支付方式進行改善，在保證支付到位的情況下，要注重運用動態(tài)管理理念，更好地提升房地產(chǎn)造價管理水平。動態(tài)管理，要注重全面地對問題進行分析和考慮，能夠從建筑單位本身、業(yè)主等多個層次出發(fā)，建立長遠目光，對房地產(chǎn)造價控制和管理存在的問題進行有效解決。

結(jié)束語

房地產(chǎn)工程全過程造價控制是一項系統(tǒng)的、復(fù)雜的工作，需要在工程施工的各個階段進行管理，所以，相關(guān)單位要對項目工程施工的全過程的造價工作進行嚴密的動態(tài)控制，最大程度上實現(xiàn)建設(shè)資源優(yōu)化以及經(jīng)濟利益最大化。希望本文的提出能夠為相關(guān)工作者提供一定的參考價值。

[1]胡旭，王歡.房地產(chǎn)全過程造價控制[J].價值工程，2015，08：100-101.

[2]齊寧.關(guān)于房地產(chǎn)項目工程造價全過程控制的主要措施[J].四川建材，2015，01：196+198.

[3]馬楠.房地產(chǎn)成本管理中成本造價全過程控制的應(yīng)用[J].科技展望，2015，25：162.