去庫存之經(jīng)驗(yàn)

國內(nèi)經(jīng)驗(yàn)：溫州案例

溫州房地產(chǎn)庫存一度非常高，2011年溫州施工面積與銷售面積之比為23.8年，意味著按照當(dāng)時的銷售速度，溫州的商品房庫存需要約24年才能消化完畢。這么高的庫銷比（廣義庫存），遠(yuǎn)超當(dāng)前庫存最多的山西（庫銷比為9.9 年）。

據(jù)媒體報(bào)道，目前溫州市區(qū)樓市庫存已大幅下降，去化周期（狹義庫存）由2014年底的15個月降至2015年底的6個月，超出市場預(yù)期。溫州好望角房產(chǎn)營銷策劃有限公司副總經(jīng)理陳德賺表示，2015年市區(qū)庫存去化速度較快，比預(yù)計(jì)的去化周期縮短了6-9個月。

廣義庫存來看，2015年溫州施工面積與銷售面積之比下降至8.9年，較2011年大幅下降。

房價方面，2015年2月-12月，溫州房價持續(xù)上漲，累計(jì)漲幅3.5%，這是2011年首次持續(xù)上漲，顯示庫存狀況有所改善。

溫州去庫存的經(jīng)驗(yàn)值得其他地方借鑒。

首先，房價調(diào)整充分，低房價增強(qiáng)了房屋吸引力。高庫存使得溫州房價深度調(diào)整，2012年開始，溫州房價持續(xù)下跌。中國指數(shù)研究院公布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，溫州樣本住宅平均價格從2012年1月的2.1萬元/平方米，下跌至2015年1月的1.3萬元/平米，跌幅近40%。

隨著房產(chǎn)政策刺激，以及全國房地產(chǎn)銷售回暖、房價回升，溫州由于此前調(diào)整比較充分，隨著預(yù)期轉(zhuǎn)好，成交量大增，去化速度顯著提高。

其次，市場機(jī)制靈活，供給和需求彈性大，有助于提升庫存變化速度。溫州民營經(jīng)濟(jì)活躍，市場機(jī)制較為靈活，因此，房價、銷量等波動在全國處于較高水平。銷售方面，2009-2015年，溫州商品房銷售面積分別為314、228、136、203、350、418和525萬平方米，波動之大遠(yuǎn)超全國平均水平。靈活的市場機(jī)制、較高供給和需求彈性，使得溫州供求平衡恢復(fù)時間加快。

再次，政策大力支持。2015年4月2日，溫州出臺了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，其中包括“八條房地產(chǎn)新政”，被外界稱為“溫八條”。重點(diǎn)包括：

第一，控供應(yīng)?！皽匕藯l”中首先講的就是把控土地供應(yīng)，對住房供應(yīng)明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和９?yīng)，特別是暫停供應(yīng)這一點(diǎn)非常明確和堅(jiān)決。

第二，購房補(bǔ)貼激勵需求。2015年4月9日至2015年12月31日期間，個人首次購買新建普通商品住房，在取得房屋所有權(quán)證后，給予購房款0.6%的補(bǔ)助。

第三，允許開發(fā)商適當(dāng)調(diào)整商品房套型結(jié)構(gòu)，把一些不合理戶型進(jìn)行調(diào)整，適應(yīng)市場需求。剛需為王，以價換量，撐起了整個溫州樓市。支撐溫州樓市成交量的幾個主力樓盤無一例外都是主推90平方米的剛需小戶型，而且在價格上大打優(yōu)惠牌。

正是從政策出臺開始，疊加國家降準(zhǔn)降息支持，溫州房價2015年初見底回升，銷量也明顯攀升，庫存去化明顯。

國際經(jīng)驗(yàn)：美國案例

2008年前后，美國一度出現(xiàn)嚴(yán)重的房屋庫存積壓問題。

2008年，美國房屋空置率達(dá)到2.9%，創(chuàng)歷史新高，此前的歷史平均值為1.47，2005年以前的最高值為2.0%。

但2015年底，美國房屋空置率已經(jīng)下降至1.9%。美國房地產(chǎn)庫消化，和美國采取的一系列舉措有關(guān)。次貸危機(jī)爆發(fā)后，美國救助“兩房”，利率降為零，并大量購買MBS，以壓低長期貸款利率。

盡管美國房地產(chǎn)庫存已經(jīng)明顯消化，但美國政府依然在大力呵護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展。

首先，盡管QE退出，美國開啟首輪加息，但美聯(lián)儲購買的MBS數(shù)量一直沒有下降，2016年2月10日，美聯(lián)儲持有的MBS量為1.74萬億美元。

此外，2015年12月23日，美國總統(tǒng)奧巴馬還簽署了一項(xiàng)法案，放寬實(shí)施了35年之久的對外國資本投資美國不動產(chǎn)的稅率。該法案規(guī)定，外國養(yǎng)老基金在美投資房地產(chǎn)時，享有與美國養(yǎng)老基金同等的待遇。法案廢除了1980年開始實(shí)施的《外國投資房地產(chǎn)稅法案》（FIRPTA）對外國養(yǎng)老金投資美國房地產(chǎn)時征收的稅率。

總之，從美國經(jīng)驗(yàn)可以看到，貨幣政策的大力支持對房地產(chǎn)去庫存有很大幫助。

另外，針對房地產(chǎn)市場的稅收變化（財(cái)政政策）也具有重要意義。

除美國外，日本也面臨住宅過剩問題。2016年1月22日，日本政府公布了減少空置房的目標(biāo)，欲在10年內(nèi)把空置房數(shù)量減少到400萬套，“去庫存”約100萬套。這是日本政府首次對空置房問題設(shè)立量化目標(biāo)。

日本國土交通省建議，為完成上述目標(biāo)，應(yīng)主要從兩方面著手：

其一，推廣二手住宅評估機(jī)制，方便購房者了解空置房的價值，使這些房屋能在二手房市場交易。

其二，對于老舊危房，應(yīng)有計(jì)劃地拆除。同時，國土交通省還建議把一些空置房改造成福利設(shè)施，供低收入家庭居住。