小區(qū)不再封閉的幾個(gè)待解難題

劉鵬

《中共中央、國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》（下稱《意見》）近日印發(fā)，這是時(shí)隔37年重啟的中央城市工作會(huì)議配套文件。其中第十六條中指出“要優(yōu)化街區(qū)路網(wǎng)結(jié)構(gòu)。加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積，推動(dòng)發(fā)展開放便捷、尺度適宜、配套完善、鄰里和諧的生活街區(qū)。新建住宅要推廣街區(qū)制，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū)?！薄耙呀ǚ忾]小區(qū)大院將逐步打開?！?/p>

住宅區(qū)域建設(shè)由封閉小區(qū)向開放街區(qū)轉(zhuǎn)變，這明顯是一件好事，是城市包容開放的體現(xiàn)。開放街區(qū)放棄了柵欄、圍墻等之后，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)交通共享、綠化共享多項(xiàng)便利。這種模式推廣起來之后，相當(dāng)于一個(gè)城市就是一個(gè)大型的小區(qū)，不再各自為政，不再各顧自的，更有利于城鎮(zhèn)化建設(shè)，以及城市一體化的發(fā)展目標(biāo)！

但同樣很明顯的是，不再建設(shè)封閉式小區(qū)，發(fā)展街區(qū)化的城市建設(shè)與管理模式，還有一系列的問題需要解決。其中最為典型的就有以下三個(gè)：

一是權(quán)責(zé)如何對(duì)等，特別是業(yè)主的相關(guān)土地使用等權(quán)利如何與繳費(fèi)義務(wù)等對(duì)等的問題。眾所周知，依據(jù)《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)綠地、道路等公共區(qū)域，屬于業(yè)主共有。而在實(shí)際操作過程中，開發(fā)商獲得的土地總面積中，公共區(qū)域的面積，是平均分?jǐn)傇跇I(yè)主的房屋占地面積中的，業(yè)主需要為這個(gè)占用的土地繳納相關(guān)稅收和費(fèi)用。不再建設(shè)封閉小區(qū)之后，意味著小區(qū)道路等成了街道，那么這個(gè)土地面積使用權(quán)等相關(guān)問題，該如何解決？

二是安全管理的問題怎么辦？此前和當(dāng)下，我們多建設(shè)的是封閉式小區(qū)，建成入住以后，多有相關(guān)物業(yè)或者業(yè)主委員進(jìn)行管理，沒有物業(yè)等管理方的，一般都由社區(qū)代管。開放街區(qū)建設(shè)之后，居民少了小區(qū)大門這個(gè)最基本的安全屏障，自家大門或者單元門即對(duì)著城市公共區(qū)域，相關(guān)防偷、防盜、防火等安全問題，該如何解決？

三是開放街區(qū)相關(guān)安保、衛(wèi)生、停車、垃圾處理等問題，該如何管理？如果依然由物業(yè)公司管理，A街區(qū)居民將車停在B街區(qū)停車位，或者B街區(qū)居民把垃圾扔往A街區(qū)怎么辦？同樣的道理，兩棟居民樓之間留下一條行車街道，半夜車站來來往往，發(fā)動(dòng)機(jī)聲甚至按喇叭聲等造成的擾民問題，該如何解決？

總之，小區(qū)變街區(qū)，不再建設(shè)柵欄和圍墻，這明顯是好事，但這個(gè)好事做好明顯并不容易，其還需要我們解決一系列問題，盡快出臺(tái)相關(guān)規(guī)定和實(shí)施辦法，甚至還需要從《物權(quán)法》等上位法上進(jìn)行修改與完善。對(duì)此，各地在推進(jìn)與建設(shè)的過程中，還需謹(jǐn)慎，至少切莫盲目而為！