房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理在項目經(jīng)營中的重要作用及關(guān)鍵控制點分析

梁蕾 天地源股份有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理在項目經(jīng)營中的重要作用及關(guān)鍵控制點分析

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近年來，房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展對我國經(jīng)濟運行起到了舉足輕重的推動作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)所需的資金鏈長且資金量較大，建設(shè)周期較長，加之面臨的政策以及市場風險變化多端，因此加強房地產(chǎn)開發(fā)銷售過程的預(yù)算管理十分必要。項目運營狀況的好壞，直接關(guān)系和影響到企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和項目預(yù)期收益的實現(xiàn)。鑒于此，本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)運行過程中的預(yù)算管理的重要性及其控制措施等展開論述分析，旨在通過加強預(yù)算過程的有效控制，以保障企業(yè)經(jīng)營目標的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè) 預(yù)算管理 項目經(jīng)營 重要作用

一、預(yù)算管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的重要作用

無疑房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目的根本在于獲得經(jīng)濟利益，然而近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)黃金時代的一去不復(fù)返，房地產(chǎn)行業(yè)的整體盈利水平呈現(xiàn)不斷趨薄的趨勢，項目預(yù)期收益及利潤實現(xiàn)壓力越來越大。因此在開發(fā)的過程中就需要企業(yè)不斷通過各種管理的精進和加強，打造強有競爭力、符合市場需求的剛需產(chǎn)品，在激勵的市場競爭中搏得一席之地。

預(yù)算管理可從事前控制的角度，全面規(guī)劃、安排公司各項經(jīng)營活動，使得公司實際業(yè)務(wù)運行沿著預(yù)定軌跡順暢運行，避免與目標偏離，而影響企業(yè)發(fā)展。即所謂：凡事預(yù)則立、不預(yù)則廢。當然，樹立目標、做好前期預(yù)算管理是基礎(chǔ)，而過程控制則是保障目標實現(xiàn)的核心關(guān)鍵。

房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長、涉及產(chǎn)業(yè)鏈多的行業(yè)特點決定了在項目開發(fā)運營過程中，必須通過嚴格把控各個開發(fā)節(jié)點進度，方能保證項目按照預(yù)定開發(fā)周期完成開發(fā)任務(wù)。而控制的手段和方法無疑是制定嚴謹?shù)念A(yù)算并冠以執(zhí)行過程的監(jiān)督、考核，同時結(jié)合實際業(yè)務(wù)情況及時修訂糾偏，以此來應(yīng)對項目開發(fā)過程中的出現(xiàn)的各種變數(shù)對項目預(yù)期目標實現(xiàn)的影響。

綜上可見，預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)項目運營中發(fā)揮著控制全局、把握命脈的關(guān)鍵作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理的內(nèi)容及關(guān)鍵控制點

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)階段劃分，應(yīng)從項目獲取、前期設(shè)計規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)、銷售管理等全過程展開預(yù)算及管理；從管理模塊劃分，則主要包括資金預(yù)算、融資預(yù)算、費用預(yù)算等幾個方面。

項目獲取前，應(yīng)結(jié)合企業(yè)發(fā)展需求、資金狀況、開發(fā)能力等，合理評估拿地區(qū)位、地塊面積、價格等，制定出詳細的規(guī)劃，并對目標地塊屬性及未來發(fā)展、銷售前景、人口購買力等各個方面進行嚴謹且詳盡的可行性研究，以避免項目獲取的盲目性。

前期設(shè)計規(guī)劃階段對于項目定位、產(chǎn)品戶型設(shè)計、后續(xù)開發(fā)時間節(jié)點、五證辦理時間節(jié)點等各方面進行全面的預(yù)計規(guī)劃。尤其是房地產(chǎn)五證辦理的進度，直接影響到項目開發(fā)過程是否按期順暢推進，所以應(yīng)充分結(jié)合當?shù)卣k證特點，以及各項證照之間的勾稽關(guān)系，合理確定證照辦理計劃，以保證項目開發(fā)階段有序推進。另外，做好產(chǎn)品設(shè)計定位研究也非常重要，所開發(fā)產(chǎn)品面市后的市場反響、是否符合市場環(huán)境及受眾需求，將直接決定或影響項目是否暢銷及可否實現(xiàn)成功運營。

開發(fā)建設(shè)階段的預(yù)算，除了項目招標階段的各項預(yù)算外，還應(yīng)對項目開發(fā)節(jié)點進行詳盡安排，應(yīng)對建設(shè)的各個節(jié)點時間進行明確，包括完成樁基土方施工、正負零、主體封頂、外架拆除、竣工備案、項目交房等關(guān)鍵節(jié)點，只有對每個開發(fā)節(jié)點做好事前規(guī)劃安排，才會確保整個開發(fā)節(jié)點受控。

項目銷售階段的預(yù)算，一方面是根據(jù)項目預(yù)售證辦理時間計劃及預(yù)計市場狀況，合理規(guī)劃項目開盤時間，另外對項目推盤計劃、銷售價格、宣傳計劃、銷售計劃等進行合理預(yù)測安排。項目銷售業(yè)績好壞直接決定項目經(jīng)營目標實現(xiàn)與否，因此，銷售計劃的預(yù)算編制尤為關(guān)鍵。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)在項目交付業(yè)主、且全部房款結(jié)清的情況下方能進行，因此，企業(yè)在制定銷售計劃時，還應(yīng)充分結(jié)合企業(yè)收入指標要求，對項目銷售合同額、銷售回款、收入結(jié)轉(zhuǎn)等指標按照其內(nèi)在邏輯科學(xué)、合理規(guī)劃布局。

以上是以房產(chǎn)項目開發(fā)銷售縱向時間節(jié)點為軸進行的相關(guān)業(yè)務(wù)預(yù)算內(nèi)容及關(guān)鍵點的闡述分析，除了時間鏈條的控制外，各個業(yè)務(wù)模塊的預(yù)算也尤為重要，主要包括資金預(yù)算、融資預(yù)算、費用預(yù)算等。

資金是房地產(chǎn)企業(yè)賴以生存的生命線。資金鏈安全順暢是企業(yè)持續(xù)健康運營的關(guān)鍵，因此，資金預(yù)算是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)過程的核心。資金預(yù)算要結(jié)合企業(yè)運營及項目開發(fā)周期對企業(yè)整體資金進行合理排布，主要思路就是以保障資金平衡為目標，根據(jù)自有資金、項目回款、融資流入資金等，量入為出的合理規(guī)劃資金支出，包括土儲資金支出、開發(fā)建設(shè)支出、各項運營費用支出、稅金支出、金融機構(gòu)還款支出等。由于資金流入、流出實際為各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的結(jié)果匯總，因此，資金預(yù)算的編排一定要與相應(yīng)的業(yè)務(wù)支撐相呼應(yīng)、匹配，避免出現(xiàn)資金收支無相應(yīng)來源支撐的情況，而出現(xiàn)資金收支驟然踩空的情況。

融資預(yù)算則是要考慮結(jié)合項目開發(fā)周期中不同時點的資金缺口，同時參考項目4證取得時點等因素，綜合考慮相應(yīng)融資安排，尤其是項目開發(fā)貸款的獲取，以確保項目建設(shè)資金的充裕。

費用預(yù)算即開發(fā)間接費、銷售費用、管理費用等三項費用預(yù)算。結(jié)合企業(yè)機構(gòu)設(shè)置、各項業(yè)務(wù)計劃，合理進行各項費用支出預(yù)算。預(yù)算過程中，要嚴格依據(jù)業(yè)務(wù)支撐費用支出的原則，確保每項費用支出都應(yīng)匹配以相應(yīng)的業(yè)務(wù)計劃，方可確保費用支出不虛假、浮夸，從而有效嚴控各項費用支出，為企業(yè)運營收益實現(xiàn)打好基礎(chǔ)。

除上述各個模塊預(yù)算外，各房產(chǎn)企業(yè)還可根據(jù)自身管理經(jīng)驗及企業(yè)運營特性進行其他預(yù)算編制和控制。在預(yù)算確定后，一定要冠以嚴格的執(zhí)行考核監(jiān)督，方可確保其按預(yù)定軌跡順暢運行。

三、結(jié)語

從以上對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營中預(yù)算管理重要性及各項預(yù)算編制內(nèi)容及關(guān)鍵控制分析，可清晰看出，房地產(chǎn)項目開發(fā)過程涉及的業(yè)務(wù)鏈條繁瑣、寬泛，唯有提前做好項目運營各項預(yù)算、籌劃，是確保項目經(jīng)營目標順利實現(xiàn)的基礎(chǔ)。因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)高度重視并積極加強預(yù)算的編制、及執(zhí)行過程監(jiān)督從而使得經(jīng)營管理目標得以有效實現(xiàn)。