投資性房地產(chǎn)公允價值估值技術(shù)應(yīng)用

吳艷紅

(廣東海洋大學(xué)寸金學(xué)院,廣東 湛江524094)

投資性房地產(chǎn)是指以賺取租金或資本增值(出售)為目的而持有的房地產(chǎn),為了實現(xiàn)會計準(zhǔn)則的國際趨同,2014年國家對會計準(zhǔn)則又做出了新的調(diào)整,對投資性房地產(chǎn)要求以公允價值計量。這些年我國房地產(chǎn)迅速發(fā)展,房地產(chǎn)價值迅猛增值,繼續(xù)采用成本計量模式,不能準(zhǔn)確并及時的體現(xiàn)我國企業(yè)房地產(chǎn)的真正價值,新會計準(zhǔn)則要求以公允計量是為了提高資產(chǎn)價值計量的準(zhǔn)確性及相關(guān)性,有利于更真實的反映企業(yè)的價值,甚至可以避免一些企業(yè)的盈余管理行為。采用公允價值計量,就必須于每期末獲得公允價值,目前企業(yè)大多請房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價,評估費用很高,建議培養(yǎng)本企業(yè)會計人員擔(dān)當(dāng)此任,可以大大減少公允價值計量執(zhí)行成本。2014企業(yè)會計準(zhǔn)則解析對非金融資產(chǎn)公允價值計量的估值技術(shù)進行了說明,主要包括市場法、收益法和成本法。成本法是指采用重置成本估值,這個會計人員經(jīng)常應(yīng)用,這里不再介紹。市場比較法和收益法是目前房地產(chǎn)估價比較常用的方法,評估出的價值最接近市場價值,而且這兩種方法的操作原理,學(xué)過財務(wù)管理的財務(wù)人員非常容易掌握。下面我們通過案例來向財務(wù)人員介紹如何運用這兩種方法獲取投資性房地產(chǎn)的公允價值。

1 案例介紹

廣東某公司有1棟五層樓房,位于上海市某路518－528號,用途為商業(yè),建筑類型為商場,權(quán)屬性質(zhì)為國有建設(shè)用地使用權(quán),具體分為102、202、302、403室及地下一層32、33、38、47車位。于1997年新建,土地來源為出讓?？偨ㄖ娣e為12425.59平方米,102室3136.33m2,202室3491.69,302室 3710.92,403室1814.93,現(xiàn)作商場店鋪(銷售家電、家具等)使用,地下室及車位共計271.72,單位都為平方米。企業(yè)用來出租,有收益,所以屬于投資性房地產(chǎn),按現(xiàn)行會計準(zhǔn)則,應(yīng)該按照公允價值計量。當(dāng)?shù)厥袌龇浅；钴S,轉(zhuǎn)讓交易實例和租金實例都可以比較容易取得,有條件采用房地產(chǎn)估價方法的市場法和收益法進行估價。

2 運用市場法估價

市場法又名市場比較法,是依據(jù)替代原則來估價,通俗說法就是找一些實例來進行價格對比,待估對象固定100分,選取的實例比它好就打100多分,101,102等。實例比它差就打100分以下,可以是97,98。具體操作步驟如下：(1)選取可比實例,在選取可比實例時,應(yīng)盡可能選擇一些交易日期相近(半年以內(nèi)),用途相同,規(guī)模相當(dāng),區(qū)位屬于同一片區(qū),結(jié)構(gòu)相同的類似交易地產(chǎn),一般選取三個左右最相似的為宜,考慮篇幅問題,這里以第一層102室為例來進行估價方法介紹,其它樓層估價程序類似。通過比較和選取,我們選取到相對比較符合的可比實例A,B,C三個。具體因素情況如表1。

表1 因素情況表

由于該地現(xiàn)今已經(jīng)比較繁華,周邊很難再尋到低層樓房,所以選到的都是高樓,這個涉及到的價格問題可以通過因素調(diào)整來調(diào)高或者調(diào)低。(2)對可比實例進行因素調(diào)整,就是在待估價地產(chǎn)的基礎(chǔ)上給選擇的實際交易案例進行打分,具體操作是待估價對象為100,可比實例比它好就是100多,比如說好一點,可以打101,好比較多可以是108,所謂好是指會導(dǎo)致價格上升,這樣大致作一個估計。經(jīng)過對比打分,作出因素條件指數(shù)表如表2。

表2 因素條件指數(shù)表

表2中分值的由來,這里拿幾個來說明一下,像第一個基礎(chǔ)設(shè)施狀況,估價對象與三個可比實例一致,都是完善,所以都是100分,交通便捷程度,估價對象和實例A都是便利,實例B較差,C較好,根據(jù)實際情況,這里依次打分,便利都為100,較差為98,較好為102,其他系數(shù)打分的方法類似。綜合修正系數(shù)的算法為所有的待估對像的分值相乘除以可比實例的所有因素分值的乘積。ABC對應(yīng)的綜合修正系數(shù)分別為0.9424,0.9714,0.9523。即待估對像102室的價格為A的0.9424,B的0.9714,C的0.9523。(3)計算比準(zhǔn)價格,通過列表得出三個比準(zhǔn)價格,如表3。

表3 一層102室比準(zhǔn)價格的計算表

用類似方法可以算出其他樓層的價格,202室17060.4萬元,302室14713.8萬元,403室6127.2萬元,地下車庫232.86萬元,整棟樓共計59021.04萬元。

3 運用收益法估價

收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最常用的估價方法之一,是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ),類似于會計上常用的項目投資凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)法。就是將該地產(chǎn)未來現(xiàn)金凈流量按照一定的折現(xiàn)率(市場平均報酬率)進行折現(xiàn),評估出該資產(chǎn)的內(nèi)在市場價值。選用收益法估價,在確定凈收益時,一定要注意相關(guān)的租金收入和相關(guān)運營費用都必須是客觀的(已經(jīng)簽定了租約合同的除外)。比如市場租金,切記不能以實際租金入帳。因為價值和價格是不一樣的,企業(yè)入帳時要以公允價值為基礎(chǔ),就是客觀價值。通過市場調(diào)查,確定該地產(chǎn)各層的客觀租金為(沒有租約規(guī)定)：第一層A1＝21元/(平方米·日);第二層A2＝17元/(平方米·日);第三層A3＝13元/(平方米·日);第四層A4＝10元/(平方米·日);地下一層車庫A(－1)＝2.5元/(平方米·日)。估算運營費用,包括維修費、管理費、保險費和稅金等,經(jīng)測算按25%計算。預(yù)計該地產(chǎn)收益租金及運營費用會按每年2%的固定比率遞增,出租空置率為一層5%,二層10%,三層四層都為20%,地下車庫出租率100%。折算率選取以當(dāng)期市場報酬率為9%,會計人員可以結(jié)合市場利率進行調(diào)整,盡可能做到公允。

收益價格計算,以第一層為例,計算公式如下：

V1＝A1/(Y－g)×{1－[(1＋g)/(1＋Y)]n}＝21×30天×12月×(1－25%)×(1－5%)÷(9.00%－2%)×{1－[(1＋2%)/(1＋9.00)]40}＝71541元/平方米

收益法計算過程如表4。

表4 收益法計算

4 最終入帳公允價值的確定

兩種估價方法的比較和估價結(jié)果的確定如表5。

表5 市場法和收益法比較

兩種方法計算出的結(jié)果不是很大,相差1863.7萬元,可以采用兩者的算術(shù)平均價值,但考慮到會計的緊慎性原則,這里我們選用較低者入帳,即這一棟投資性房地產(chǎn)公允價值為59021萬元。

5 案例啟示

通過以上案例企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價值的確定,筆者認(rèn)為,企業(yè)會計人員通過一定的培訓(xùn),可以勝任投資性房地產(chǎn)公允價值評估工作,甚至可以比房地產(chǎn)評估機構(gòu)估價人員理解得更好。但在應(yīng)用這兩種方法進行估價時,有些會計人員必須注意的。首先是市場法的應(yīng)用,其關(guān)鍵是在可比實例的選擇上,務(wù)必要選擇盡可能與估價標(biāo)地,交易日期相近,用途相同,結(jié)構(gòu)相似,規(guī)模相當(dāng)?shù)惹闆r相似的地產(chǎn),這樣才能提高估出價值的準(zhǔn)確性。在進行情況修正和條件調(diào)整打分時,分值要客觀且符合實際,計算最終比準(zhǔn)價值時,可以采用平均數(shù),眾數(shù)或者中位數(shù)。對于收益法的應(yīng)用,主要是要注意凈收益的計算,租金收入和運營費用除非有合約已經(jīng)規(guī)定外,一般都是采取客觀市場價值,這個價值通常也是采用市場法,選取附近可比實例的租金進行修正和調(diào)整得到。這兩種方法都是建立在最高最佳使用價值假設(shè)下的,運用收益法算出的市場收益價值一般會比較高,這不符合會計上的謹(jǐn)慎性原則,所以在最終的價值確定上,投資性房地產(chǎn)公允價值的入帳一般選較低的入帳,或者這兩者的平均。還有一點要注意的就是,為了盡可能保證評估出價值的公允性,才進行投資性房地產(chǎn)評估時,采用的估值方法必要須要兩種以上。

新會計準(zhǔn)則為實現(xiàn)國際趨同,要求企業(yè)越來越多的以公允價值計量,這給企業(yè)增加了執(zhí)行成本的同時,實際也為會計人員帶來了新的工作和技能展示機會。經(jīng)濟新常態(tài),互聯(lián)網(wǎng)＋,工業(yè)4.0,各種各樣的社會發(fā)展都要求會計人員不斷去充實自己,多學(xué)習(xí)和實踐一些與會計相關(guān)的專業(yè)技能,盡可能做到一專多長,為企業(yè)開源節(jié)流的同時,保證自己在職業(yè)競爭中優(yōu)勢地位。

[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社,2014.

[2]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南[M].北京：經(jīng)濟科學(xué)出版社,2014.

[3]柴強.房地產(chǎn)估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社,2015,(5).

[4]鄒燕,王雪,吳小雅.公允價值計量在投資性房地產(chǎn)中運用研究—以津濱發(fā)展及同行業(yè)同地區(qū)公司為例[J].會計研究,2013,(9).

[5]支曉強,童盼.公允價值計量的邏輯基礎(chǔ)和價值基礎(chǔ)[J].會計研究,2010,(1).

[6]陳兆芳.公允價值運用的障礙及對策研究[J].財會月刊,2008,(1).