房地產銷售與經濟增長的關系實證研究

吳洋濱

摘 要 進入二十一世紀以來，房地產業(yè)的發(fā)展為區(qū)域經濟的增長提供了大力的支撐，房地產業(yè)在區(qū)域經濟當中的特殊地位也引起了學者們紛紛開展相應的研究，那么，房地產銷售與經濟增長的關系到底如何，本研究即對它們之間的關系開展實證研究，一方面認清房地產銷售與經濟增長的互動影響關系；另一方面對房地產業(yè)的科學發(fā)展提供對策建議，促進房地產與經濟增長的協(xié)同推進。

關鍵詞 房地產銷售 經濟增長 實證研究

中圖分類號：F293.30 文獻標識碼：A

0引言

房地產業(yè)在區(qū)域經濟當中的特殊地位與區(qū)域對經濟增長速度的偏好有著密切的關系，學者們紛紛開展了相應的研究，韓國高（2015）運用PVAR模型研究了2000-2012年我國31個省市房地產庫存對經濟增長、房地產投資和房價的影響。結果表明，房地產庫存沖擊對三者均產生負面影響，房地產庫存沖擊對經濟增長波動的貢獻有限，而對房地產市場波動的貢獻則較大。許憲春，賈海（2015）運用統(tǒng)計和國民經濟核算理論和方法，從房地產開發(fā)投資、房地產生產和房地產消費三大領域系統(tǒng)完整地定量分析房地產經濟對我國國民經濟增長的作用，結果表明：房地產經濟合理增長對國民經濟健康發(fā)展具有重要意義，但同時房地產經濟增長速度過高或過低，都會影響國民經濟的穩(wěn)定增長。為了保障國民經濟健康穩(wěn)定增長，應保持房地產經濟的合理增長。還有研究報告指出，大中型城市中以GDP衡量的經濟總量與商品房銷售額之間呈現(xiàn)出高度的正相關性特征。即凡是房地產行業(yè)發(fā)達的城市，對應的GDP也較高。這也在一定程度上表明中國房地產開發(fā)與經濟增長的密切關系，而房地產銷售是整個房地產業(yè)中最重要的經濟活動和主導環(huán)節(jié)，那么，經歷了2008年的金融危機，房地產銷售與經濟增長的關系如何了，是否也存在密切的正向相關，帶著這個問題，筆者就2008年以來，房地產銷售與經濟增長的關系展開具體研究。

1數(shù)據(jù)收集與描述性統(tǒng)計分析

（1）數(shù)據(jù)收集。本研究以商品房銷售面積衡量房地產開發(fā)的情況，以國民生產總值衡量經濟增長的情況，收集的基本數(shù)據(jù)。

（2）描述性統(tǒng)計。限于篇幅不再列出原始數(shù)據(jù)，對相關數(shù)據(jù)進行描述性統(tǒng)計，如下表1所示。

2相關分析與回歸分析

2.1相關分析

由表1可知，國內生產總值的均值為433468.3，商品房銷售面積的均值為101968.6667，進一步對變量進行相關性分析，如表2所示。

2.2回歸分析

從表2中可以看出國內生產總值與商品房銷售面積之間的相關系數(shù)為0.903，說明兩個變量之間相關性較強。然后利用簡單的線性回歸分析，可以得到如下匯總表3。

由表3可以看出，多元可判決系數(shù)R方為0.815，即回歸平方和占總離差平方和的81.5%，這說明國內生產總值81.5%的變化可以由該模型解釋，調整后的R方為0.630，說明模型的解釋能力較強。Durbin-Watson值為2.601，表明模型誤差項不存在序列相關問題，滿足模型假設。

2.3方差分析

為檢驗回歸方差的顯著性，進一步進行方差分析，結果如表4所示。

表4是方差分析結果，其從表中數(shù)據(jù)可以看出模型的相伴概率值為0.083，具有一定的顯著性水平，這說明估計的回歸方程還是比較顯著的。

2.4回歸模型確定

進一步，利用回歸分析得到相關的系數(shù)，確定回歸模型，如表5所示。

由表5可得出公式Y=81254.227+3.746*X。

3啟示與建議

3.1正確看待房地產開發(fā)投資和經濟增長的關系

定性分析和定量研究結果顯示，房地產開發(fā)投資不僅直接拉動經濟增長，還通過乘數(shù)效應和關聯(lián)效應間接促進經濟增長，在短期內對經濟增長的拉動作用極為顯著。但從長期來看，房地產開發(fā)投資過度和房價過高對經濟增長的抑制作用也十分明顯，因此，不能以盲目和過度發(fā)展房地產市場來刺激經濟的短期增長，犧牲長遠利益換取當前發(fā)展和一時繁榮。

3.2保持房地產合理銷售和經濟增長協(xié)調發(fā)展

維持房地產的適度發(fā)展和合理銷售規(guī)模，保持房地產銷售的規(guī)模與經濟增長協(xié)調一致，有利于促進經濟平穩(wěn)增長，有助于促進房地產市場的長遠健康發(fā)展。政府在制定宏觀經濟和房地產調控政策時， 既要考慮地方經濟增長，更要關注中低收入居民的住房需求，既要考慮短期經濟效益，更要注重長遠發(fā)展，做到規(guī)模適度， 循序漸進，科學統(tǒng)籌，協(xié)調發(fā)展。

3.3建立和完善房地產市場調控的長效機制

進一步完善房地產調控政策和手段，建立以稅收和信貸等經濟手段為主的長效調控機制。加強房地產相關稅收制度建設，提高住房持有成本和空置成本，抑制房產投機和泡沫，鼓勵首次置業(yè)剛需和改善性需求。減少和避免使用行政調控手段，削弱和縮小短期調控政策對經濟運行的負面影響和沖擊，更多地利用經濟手段調控房地產市場，促進社會經濟和房地產市場的平穩(wěn)運行和健康發(fā)展。

參考文獻

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[4] 柳思維，熊曦，劉玲.市場協(xié)調發(fā)展與城鎮(zhèn)化質量關系的實證研究[J].湖湘論壇，2011（5）：79-83.