科技時代下土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的現(xiàn)狀問題及相關建議

谷連杰，高曉光

（吉林財經(jīng)大學金融學院，130117）

科技時代下土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的現(xiàn)狀問題及相關建議

谷連杰，高曉光

（吉林財經(jīng)大學金融學院，130117）

怎樣解決農(nóng)民“融資難、融資貴”的問題，提高農(nóng)村金融服務水平，增加農(nóng)戶收入，從而提高農(nóng)民的消費能力，是我國當前經(jīng)濟飛速發(fā)展極其重要的一環(huán)。十八屆三中全會《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》中指出賦予農(nóng)民財產(chǎn)權利可以間接地通過賦予農(nóng)民土地產(chǎn)權抵質(zhì)押權來實現(xiàn)。農(nóng)民土地產(chǎn)權抵質(zhì)押權作為農(nóng)戶的一項資產(chǎn)進行貸款融資，進而探索一條商業(yè)化可持續(xù)的農(nóng)村金融發(fā)展方式。本文通過對農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的現(xiàn)狀進行分析，討論其存在的問題，并對這些問題提出相關建議。

土地產(chǎn)權抵質(zhì)押；法律制度；風險機制

1　農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的現(xiàn)狀

1.1農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的必要性與可行性

（1）發(fā)展農(nóng)村金融的需要

實施農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款對于發(fā)展農(nóng)村金融以及農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展都具有非常重要的意義。目前，一些經(jīng)濟較發(fā)達的地區(qū)已經(jīng)陸續(xù)實施了該項措施，這在一定程度上解決了農(nóng)戶抵押品不足的問題，緩解了農(nóng)戶的資金需求難題，在很大程度上改變了原有的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式，轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)?；⒓s化生產(chǎn)，加速了產(chǎn)品的生產(chǎn)進程，提高了農(nóng)村金融發(fā)展水平，對農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展起到了一定程度的帶動作用。

（2）完善農(nóng)村信用擔保體系

目前農(nóng)村的信用擔保體系是靠政府的行政力量強力維護的，從現(xiàn)行農(nóng)村金融擔保機制的運行經(jīng)驗上看，多數(shù)的擔保機構面臨著擔保資金不足，很大程度上都需要政府伸出援助之手來劃撥擔保資金。將農(nóng)村土地產(chǎn)權進行抵質(zhì)押貸款也就是說有足夠的抵押物進行抵質(zhì)押，能夠有效地應對和化解潛在的金融風險，這無疑是完善了農(nóng)村的信用擔保體系。

（3）法律制度層面上土地產(chǎn)權能否成為有效抵押品存在分歧

第一種觀點認為，土地產(chǎn)權具有經(jīng)營性價值，在獲得有效授權和土地流轉(zhuǎn)權的基礎上可以成為有效的抵押物。第二種觀點認為，土地產(chǎn)權抵質(zhì)押受制于當期的法律制度，法律層面沒有明確的法規(guī)條例來規(guī)定約束這項行為。第三種觀點認為，政府應該修訂有關法規(guī)條文來賦予土地產(chǎn)權的財產(chǎn)權能，使土地產(chǎn)權成為有效合法的抵押物。第四種觀點認為，從農(nóng)村土地使用價值、經(jīng)營價值低方面考慮，很難實現(xiàn)抵質(zhì)押物貸款所固有的風險防范功能。

1.2農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的主要模式和實施效果

當前我國農(nóng)村土地產(chǎn)權不穩(wěn)定，農(nóng)村土地產(chǎn)權交易市場不完善，以致于農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押權難以實現(xiàn)。現(xiàn)實中很少將農(nóng)村土地產(chǎn)權作為獨立的抵押物，大多數(shù)情況下將農(nóng)村土地產(chǎn)權與其他擔保方式相結(jié)合，共同起到約束信貸風險的作用。在實踐中，我國的農(nóng)村土地抵質(zhì)押貸款模式主要分為以下幾種：

（1）“信用+抵押”模式；（2）“保證+抵押”模式；（3）“反擔保+抵押”模式；（4）“信托+抵押”模式；（5）“土地證券化+抵押”模式。

其中“信用+抵押”模式是一種較為簡單的融資模式，主要以農(nóng)村土地產(chǎn)權作為抵質(zhì)押品向商業(yè)銀行進行貸款融資的我行為?！氨ＷC+抵押”模式是指農(nóng)戶將自己的土地產(chǎn)權折價入股的形式加入土地合作社，政府為入股土地合作社的農(nóng)戶分發(fā)土地使用權證，農(nóng)戶憑借它方可向商業(yè)銀行進行貸款融資?！胺磽?抵押”模式是指農(nóng)戶將土地產(chǎn)權抵押給第三方企業(yè)，以第三方企業(yè)為擔保向商業(yè)銀行進行貸款融資，當農(nóng)戶在規(guī)定期限到期時不能歸還借款時，第三方企業(yè)可通過其抵押的土地產(chǎn)權進行競標，通過所獲得的土地產(chǎn)權流轉(zhuǎn)收益來清償債務，在債務償清之后才能將土地產(chǎn)權還到農(nóng)戶手里。

1.3農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款風險防范的困境

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的特殊性和脆弱性決定了進行農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款融資業(yè)務風險的存在。當前，各地在推行抵質(zhì)押貸款業(yè)務時變相推出了抵質(zhì)押加上擔保貸款業(yè)務，旨在將融資的風險降到最低?？墒窃谝幌聨讉€方面仍然存在風險防范的困境。

（1）農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性。農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的還款主要來源與經(jīng)營土地的收入，可是對于農(nóng)業(yè)來說，一個亙古不變的法則就是農(nóng)業(yè)極易受自然災害的影響，抵御風險能力較差。一旦自然災害嚴重影響到農(nóng)戶土地的收入，放貸機構將會損失穩(wěn)定的第一還款來源，會給放貸機構帶來巨大的經(jīng)濟損失。

（2）評估農(nóng)村土地產(chǎn)權價值不明確。第一，我國地域遼闊，土壤、氣候、人文環(huán)境、經(jīng)濟水平差異大，評估農(nóng)村土地產(chǎn)權價值時會因地制宜，難以形成一套統(tǒng)一的農(nóng)村土地產(chǎn)權價值評估標準，以致于不同地區(qū)的農(nóng)村土地產(chǎn)權價值不具有可比性。其次，我國土地產(chǎn)權市場不健全，價格形成機制不完善，難以形成土地產(chǎn)權的公允價值。最后，對于評估土地產(chǎn)權的價值，我國缺乏專業(yè)的評估團隊，在評估土地產(chǎn)權價值時存在不足。土地產(chǎn)權評估價值有誤差，對可貸款的資金金額就會有影響。

2　農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款存在的問題

2.1法律保障的問題。缺乏明確有效的法律保障是農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款存在的首要問題。雖然有以上五種抵質(zhì)押模式，看似已經(jīng)將風險水平降到很低，一旦發(fā)生農(nóng)民歸還不上貸款時，缺乏有效的法規(guī)條文來補償這些風險造成的損失。同時，又有《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國物權法》這樣的法規(guī)規(guī)定農(nóng)村土地產(chǎn)權權利禁止抵押，使農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押難以獲得保障。

2.2農(nóng)地交易市場存在問題，缺乏有效的價格形成機制。前面提到過會有諸多因素影響土地產(chǎn)權價值的評估，缺乏一套統(tǒng)一的被大眾所公認的評估標準。農(nóng)地流通轉(zhuǎn)讓的交易市場不規(guī)范，交易的活躍度也嚴格影響農(nóng)村的貸款規(guī)模，以及農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展狀況。

2.3風險分散機制不完善，風險不可控。對于當前政府政策支持下金融服務不健全、農(nóng)村信貸保險機制發(fā)展不完善、農(nóng)業(yè)保險不完備、農(nóng)村的社會保障機制也有待提高情況下，農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款對于放貸機構收回貸款來說的確潛藏著巨大風險。

3　農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款的相關建議

針對以上提出的問題，給出以下相關建議：

（1）針對農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押貸款給予法律的支持和保障，制定相關法律條文來使農(nóng)地抵質(zhì)押權的保障得以落實。例如，《物權法》、《土地承包法》以及《擔保法》的相關法律使農(nóng)村土地承包經(jīng)營權、轉(zhuǎn)讓以及抵質(zhì)押流轉(zhuǎn)過程中的權益劃分更為明確，使得對土地用途的管理更為嚴格，農(nóng)村土地抵質(zhì)押后的經(jīng)營權益更為明確，經(jīng)營權利更為有效。

（2）落實評估土地價值機制，完善土地產(chǎn)權的評估價值以及農(nóng)地交易市場機制。在有效的供需平衡作用下，以公開的掛牌競價和登記的農(nóng)村土地確認權為基礎，構建一套覆蓋整個農(nóng)村體系的農(nóng)地產(chǎn)權定價基本信息系統(tǒng)。

（3）建立農(nóng)村土地產(chǎn)權抵質(zhì)押業(yè)務與擔保、保證、保險、信用等多種業(yè)務相結(jié)合的多層次風險防范體系。前面提到的5種模式主要是抵質(zhì)押業(yè)務與其中一種業(yè)務結(jié)合以降低風險，在兩種業(yè)務結(jié)合的情況下風險抵御水平不顯著，試想將3種或3種以上的業(yè)務進行結(jié)合會將風險水平大大降低。

［1］中國金融四十人論壇，中國農(nóng)村金融前言論叢2015［M］.中國經(jīng)濟出版社，2015年6月。

［2］呂靜，農(nóng)村產(chǎn)權抵押貸款：制度設想與現(xiàn)實障礙［D］.西南財經(jīng)大學碩士學位論文，2013年10月。

［3］馬鵬舉，楊凌農(nóng)戶農(nóng)村產(chǎn)權抵押融資意愿影響因素實證分析［D］.西北農(nóng)林科技大學碩士學位論文，2013年5月。

谷連杰，吉林財經(jīng)大學金融學院研究生；

高曉光，吉林財經(jīng)大學金融學院應用金融系副教授，吉林農(nóng)村金融研究中心研究員，研究方向：商業(yè)銀行及農(nóng)村金融。

The current situation of land property rights mortgage loan in the science and technology age and related suggestions

Gu Lianjie，Gao Xiaoguang
（Jilin University of Finance and Economics，130117）

The farmers' land property rights pledge rights as a farmer's assets for loan financing，and then explore a sustainable way of rural financial development.In this paper，through the analysis of the current situation of rural land property rights pledge loan，discuss the existing problems， and put forward some related suggestions.

land property rights pledge；legal system；risk mechanism