南寧市工礦棚戶區(qū)改造項目風(fēng)險分析與防范

吳桂興 張 婧

（1.廣西西江金控投資有限公司房地產(chǎn)投資部 廣西 南寧 530022；2.廣西投資集團有限公司財務(wù)部 廣西 南寧530022）

一、南寧市工礦棚戶區(qū)改造勢在必行

（一）響應(yīng)國家要求，把握政策導(dǎo)向

為切實加快解決城市低收入家庭住房困難問題，國務(wù)院及廣西自治區(qū)政府出臺和頒發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)〔2013〕25號）、《廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于加快推進城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的實施意見的通知》（桂政辦發(fā)[2010]94號）等多項政策文件，并在配套政策和工作機制等方面加強完善，全力推進社會保障性住房建設(shè)。為積極響應(yīng)國家和自治區(qū)政策精神，南寧市政府出臺《南寧市住房保障規(guī)劃（2011—2015）》等相關(guān)文件，對包括國有工礦棚戶區(qū)改造在內(nèi)的保障性住房建設(shè)進行科學(xué)規(guī)劃，為推進住房保障工作提供政策依據(jù)。

南寧市作為廣西首府，城鎮(zhèn)化步伐日益加快，但仍有部分群眾居住在棚戶區(qū)中，二塘煤礦片區(qū)就屬于危舊房居多的棚戶區(qū)之一。這些棚戶區(qū)存在房屋密度大、房屋質(zhì)量差、使用年限久、人均建筑面積小、配套設(shè)施不齊全、交通不便，消防和治安隱患大、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差等諸多問題?？傮w上，南寧市棚戶區(qū)改造住房供應(yīng)仍有較大缺口，無法滿足大部分中低收入、貧困家庭對改造住房的迫切需求。

（二）社會效益與經(jīng)濟收益明顯

隨著人口和經(jīng)濟活動的快速集中，以交通擁堵、環(huán)境污染、住房緊張等為癥狀的城市病嚴重制約城市的良性發(fā)展。在推進城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中，如何有效解決城市病，提升城鎮(zhèn)化質(zhì)量和水平，是各級政府一直以來努力解決的重要問題。棚戶區(qū)改造不僅是民生工程，而且是發(fā)展工程，能夠保障社會穩(wěn)定，并拉動投資、消費需求，帶動多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，破解城市二元結(jié)構(gòu)，提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，發(fā)揮助推民生不斷改善和經(jīng)濟健康發(fā)展的積極效應(yīng)。南寧市工礦棚戶區(qū)項目的建設(shè)，將有助于加快城市保障性住房建設(shè)，不斷完善城鎮(zhèn)規(guī)劃體系，推動基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，帶動就業(yè)、擴大消費，兼顧社會效益與經(jīng)濟效益，加快提升南寧市新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量。

二、南寧市工礦棚戶區(qū)改造項目風(fēng)險及防范措施

（一）政策風(fēng)險及防范措施

工礦棚戶區(qū)改造相關(guān)政策變化及執(zhí)行不到位。工礦棚戶區(qū)改造是改善民生、加快新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的重要工程，近年來，國家、各地區(qū)從土地供應(yīng)、財政、金融等多方面加大對棚戶區(qū)改造的支持力度。這里的政策風(fēng)險，一方面是指國家及地方政府相關(guān)棚改新政策的出臺可能對已在推進的項目造成影響；另一方面是指現(xiàn)有政策在具體執(zhí)行中，可能存在落實不到位的情況，這些對棚戶區(qū)改造過程中的拆遷、住戶安置等可能造成一定影響。

針對棚戶區(qū)改造項目可能面臨的政策風(fēng)險，防范措施有：一是密切關(guān)注國務(wù)院、地方政府最新制定的關(guān)于棚戶區(qū)改造涉及的土地供應(yīng)、財政、金融、稅收等政策變化，根據(jù)政策變化及時與政府、銀行等相關(guān)部門進行協(xié)調(diào)溝通，并制定應(yīng)對措施；二是多渠道了解自治區(qū)、南寧市相關(guān)政府機構(gòu)在涉及棚改項目的政策落實情況，針對可能面臨的潛在政策落實不及時做好預(yù)案，確保棚改項目穩(wěn)步推進。

（二）征地拆遷風(fēng)險及防范措施

實施工礦棚戶區(qū)改造能有效解決低收入人群的住房問題，也能改善城市面貌、提升城市品位。但隨著工礦棚戶區(qū)改造工作的不斷推進和深入，工礦棚戶區(qū)住戶對征拆補償款的期望不斷提高，政府面臨的拆遷補償款支付壓力不斷增大。目前仍存在部分工礦棚改項目遭遇住戶拒不動遷、惡意阻工、索要高價、敲詐勒索等情況，這些給項目推進帶來不確定性。

針對面臨的征地拆遷風(fēng)險，防范措施主要有：一是高度重視，全員參與及配合政府征收部門做好征收工作，積極和被征收人溝通，耐心聽取被征收人的意見和講解房屋征收補償安置的法律政策規(guī)定，做好被征收人的思想動員工作，在政策范圍內(nèi)滿足他們的合理訴求，切實幫助并妥善解決被征收人的實際困難，加快推進征地拆遷進度。二是根據(jù)工作需要，聘請有經(jīng)驗的律師協(xié)助房屋征收補償安置工作，正確理解和準(zhǔn)確把握征地拆遷涉及的相關(guān)法律政策，使房屋征收補償安置工作依法有序開展，及時有效避免和解決可能出現(xiàn)的糾紛。三是做到深入調(diào)查、主動協(xié)調(diào)和積極預(yù)防，制定切實可行的應(yīng)急措施，及時妥善處置突發(fā)事件，有效避免或消除影響社會穩(wěn)定因素。

（三）經(jīng)營風(fēng)險及防范措施

經(jīng)營風(fēng)險主要指棚改項目公司在經(jīng)營管理中出現(xiàn)因決策和管理失誤而導(dǎo)致公司盈利水平達不到預(yù)期甚至出現(xiàn)資金斷裂、項目停工等風(fēng)險。

針對可能面臨的經(jīng)營風(fēng)險，防范措施有：一是項目公司應(yīng)對棚戶區(qū)改造項目的政策規(guī)定、商業(yè)模式、經(jīng)營模式等認真研究，并做好戰(zhàn)略規(guī)劃，包括設(shè)計、施工等。二是做好籌融資安排，可通過項目公司自有資本金、施工方墊資、爭取金融機構(gòu)授信支持、與政府溝通提前返還征拆款等方式解決，并嚴格用于指定項目建設(shè)。三是打造高效的經(jīng)營團隊，通過內(nèi)部培養(yǎng)、外部引進，加強培訓(xùn)學(xué)習(xí)等，逐步打造一支懂管理、善經(jīng)營的隊伍，盡可能規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險發(fā)生。

（四）操作風(fēng)險及防范措施

操作風(fēng)險主要為資金挪用風(fēng)險，即項目公司在融資公司資金進入后，沒有按規(guī)定將資金用于征地拆遷補償、繳納土地出讓金以及后續(xù)開發(fā)建設(shè)等，而是挪作他用，從而影響整體棚改項目投資計劃的完成。

針對潛在的操作風(fēng)險，防范措施主要是采取全過程控制措施。通過融資公司參股、派駐高管、修改章程、資金和證照共管等實現(xiàn)對項目的全封閉運行，確保項目按計劃推進，保障各方合法權(quán)益。

（五）市場風(fēng)險及防范措施

全國房地產(chǎn)市場風(fēng)險。2017年“十一“后，全國部分城市在此前調(diào)控收緊政策基礎(chǔ)上，繼續(xù)出臺升級政策，嚴格落實樓市調(diào)控政策、提高購房門檻、規(guī)范商品房明碼標(biāo)價、調(diào)整公積金政策、加強市場監(jiān)管等方面加碼調(diào)控。包括上海、杭州、成都、天津、深圳、福州、東莞公、石家莊、天津、西安等地均進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。2017年12月，中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)，“要堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。表明中央明確房地產(chǎn)的居住屬性和消費屬性，否定投資投機屬性。未來中央采取的全國性房地產(chǎn)調(diào)控政策勢必給項目的后續(xù)銷售帶來一定影響。

南寧房地產(chǎn)市場風(fēng)險。根據(jù)南寧統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2017年1—11月，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資859.32億元，同比增長15.08%，1—11月實現(xiàn)商品房銷售面積1298.71萬平方米，同比增長22.2%，增幅比1—10月回落2.07個百分點?？梢?，南寧市目前房地產(chǎn)投資增速和銷售增速仍較快，但未來2—3年南寧市房地產(chǎn)市場銷售情況能否保持現(xiàn)有成交量存在一定不確定性。

針對可能面臨的市場風(fēng)險，防范措施主要有：一是南寧作為廣西首府，城市開放程度不斷提升，區(qū)域升級推動城市框架大幅延伸，發(fā)達的立體交通路網(wǎng)建設(shè)加速。隨著南寧經(jīng)濟發(fā)展快速提升，整體經(jīng)濟表現(xiàn)活躍，領(lǐng)先區(qū)內(nèi)城市及區(qū)內(nèi)經(jīng)濟增長水平，對區(qū)內(nèi)乃至東盟國家的吸引力不斷加大，產(chǎn)業(yè)升級及城市化進程加速等因素，為南寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的基礎(chǔ)。

二是就工礦棚戶區(qū)改造項目而言，其項目土地取得價格、銷售保障、地理位置等將有助于其抵御市場風(fēng)險的沖擊。首先是地價低，抵御風(fēng)險水平高。根據(jù)南寧市以往情況，工礦棚戶區(qū)改造項目相對于其他項目，其土地成本較低，具有較好的競爭優(yōu)勢；其次是市場銷售較有保障，棚戶區(qū)改造項目一般以政府回購安置住房為主，該部分銷售可實現(xiàn)資金快速回籠；第三是隨著城市的擴張發(fā)展，原棚戶區(qū)所在地已成為區(qū)位交通便利、周邊配套逐步完善，未來升值潛力較大。