去庫(kù)存不宜“急火”而要“文火”

吳其倫

去年末召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫(kù)存作為2016年中國(guó)結(jié)構(gòu)性改革的五大任務(wù)之一，而2016年1月，湖南、福建、重慶等多地也充當(dāng)了化解房地產(chǎn)庫(kù)存的急先鋒。而筆者認(rèn)為，化解房地產(chǎn)庫(kù)存需要一個(gè)過(guò)程，可以采取“分城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。

多地充當(dāng)化解庫(kù)存急先鋒

1月20日召開(kāi)的湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出了五條去庫(kù)存措施，包括采用貨幣化安置方式推動(dòng)棚戶區(qū)改造，大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，支持農(nóng)民工進(jìn)城落戶，充分發(fā)揮住房公積金政策效應(yīng)等。

福建省1月19日召開(kāi)的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也將“去庫(kù)存”作為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。該會(huì)議提出，要制定有針對(duì)性的政策，積極消化庫(kù)存。

濟(jì)南市也在2016年政府工作報(bào)告中提出，今年將加大棚改、舊改貨幣化補(bǔ)償安置力度，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，改善住房供給結(jié)構(gòu)，多措并舉加快房地產(chǎn)去庫(kù)存。

重慶則出臺(tái)一份新政策，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅預(yù)售收入的計(jì)稅毛利率由20%調(diào)整為15%，非普通住宅、商業(yè)、車庫(kù)的土地增值稅預(yù)征率由3.5%調(diào)整為2%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一系列降稅措施將加速樓市成交和庫(kù)存消化。

不可否認(rèn)，地方近期密集出臺(tái)的“去庫(kù)存”政策與中央對(duì)樓市的診斷和開(kāi)出的“藥方”一脈相承。當(dāng)然，巨量的庫(kù)存也確實(shí)應(yīng)該設(shè)法化解，否則對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不利。

撥開(kāi)房地產(chǎn)庫(kù)存迷霧

欲化解庫(kù)存，須先探明實(shí)際庫(kù)存數(shù)量。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年10月末商品房待售面積已增至68632萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)14%，再創(chuàng)歷史新高。按照我國(guó)人均住房面積35平方米計(jì)算，“空置”的住房可供2億人口居住。

在此數(shù)據(jù)作為依據(jù)下，很多地方政府開(kāi)始出臺(tái)刺激政策。他們以為，只要刺激到位，一兩年即可消化庫(kù)存，因?yàn)?014年全國(guó)商品房銷售面積達(dá)120649萬(wàn)平方米。

而財(cái)經(jīng)專欄作家李宇嘉則指出，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，大量已建設(shè)未竣工、以及還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存并未計(jì)算在內(nèi)。

李宇嘉表示，常說(shuō)的樓市“去庫(kù)存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，包括兩部分，一是報(bào)告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累積值;二是報(bào)告期處于施工或新開(kāi)工狀態(tài)（半成品）并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計(jì)值。

李宇嘉指出，待售庫(kù)存的實(shí)際規(guī)模，應(yīng)該在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的6.8億平方米的基礎(chǔ)上，再加上已批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售的7億平方米，即13.8億平方米。

在此基礎(chǔ)上，加上71億平方米的已批未建庫(kù)存、56.1億平方米的在建未售庫(kù)存，目前我國(guó)樓市“三大塊”待消化庫(kù)存合計(jì)規(guī)模大約為140.9億平方米。

“即便按照2013年歷史最高銷售記錄（13億平方米），全部庫(kù)存也要10年以上才能消化完畢，這還是在未來(lái)不增加新增土地供應(yīng)、銷售保持旺盛態(tài)勢(shì)的情況下才能實(shí)現(xiàn)?！崩钣罴畏Q。

撥開(kāi)房地產(chǎn)庫(kù)存迷霧，利于政府理性制定化解庫(kù)存方略，也利于地產(chǎn)商清晰地判定形勢(shì)，做出理性營(yíng)銷戰(zhàn)略。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存不宜“急火”

房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)畸高庫(kù)存，在筆者看來(lái)，樓市庫(kù)存高企，原因不外有三：一是各地樓市供應(yīng)量過(guò)大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的需求量;二是各地房?jī)r(jià)處畸高狀態(tài)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)買力;三是面對(duì)畸高庫(kù)存，開(kāi)發(fā)商總是依賴于政府的政策刺激，而政府每一次出臺(tái)刺激政策，開(kāi)發(fā)商首先想到的是漲價(jià)，開(kāi)發(fā)商一漲價(jià)，民眾就更買不起，庫(kù)存難以化解是必然。

一旦地方政府成了去庫(kù)存的急先鋒，大力度刺激需求，將會(huì)令房地產(chǎn)供應(yīng)方滋生死扛甚至上漲房?jī)r(jià)的念頭，從而令市場(chǎng)有效需求更加減少。因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲，消費(fèi)者更加買不起，投資客因獲利預(yù)期降低而選擇離場(chǎng)觀望。

因此，筆者以為，地方政府不必去充當(dāng)庫(kù)存急先鋒，何必要?jiǎng)佑迷揪筒簧踟S盈的財(cái)政家底，刺激消費(fèi)者去實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的夢(mèng)想呢？等到開(kāi)發(fā)商急了，愿意降價(jià)讓利了，適當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)稅費(fèi)給開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償一些就可以了。如此，既能促進(jìn)去庫(kù)存，又兼顧了民生，何樂(lè)而不為？

四招化解房地產(chǎn)庫(kù)存

撥開(kāi)迷霧、探明原因后，在化解房地產(chǎn)庫(kù)存方面，我們應(yīng)從容應(yīng)對(duì)，依筆者看來(lái)，四招可化解房地產(chǎn)庫(kù)存。

第一，停止刺激，刮骨療傷。如前所述，政府出臺(tái)救市政策不能化解房地產(chǎn)庫(kù)存，那么，不妨采取刮骨療傷的策略，不再出臺(tái)刺激政策。庫(kù)存高企，開(kāi)發(fā)商壓力最大，當(dāng)他們對(duì)政府救市不再抱有期望的時(shí)候，他們一定會(huì)選擇降價(jià)促銷，而實(shí)踐表明，降價(jià)是激發(fā)需求的最有效方法。盡管降價(jià)會(huì)犧牲一部分利潤(rùn)，可通過(guò)降價(jià)后所帶來(lái)的資金回籠，能幫助開(kāi)發(fā)商度過(guò)難關(guān)。

第二，加大民生投入，助力化解庫(kù)存。截至2015年10月底，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性安居工程已開(kāi)工747萬(wàn)套，基本建成688萬(wàn)套，均超額完成年度目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.28萬(wàn)億元。其中，棚改開(kāi)工575萬(wàn)套，占年度目標(biāo)任務(wù)的99%?？梢钥闯?，政府在保障房方面的投入力度還是比較大的，相信在接下來(lái)的若干年，政府在保障房方面的投入還將加大。

鑒于此，筆者以為，推進(jìn)保障房建設(shè)可與化解房地產(chǎn)庫(kù)存結(jié)合起來(lái)。對(duì)于那些符合保障房條件的中小戶型庫(kù)存商品房，政府可采取大單團(tuán)購(gòu)的方式，集合符合經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房購(gòu)買條件的民眾，從開(kāi)發(fā)商那里購(gòu)買商品房，直接用于經(jīng)濟(jì)適用房及自住型商品房。

第三，嚴(yán)格控制供應(yīng)，適當(dāng)補(bǔ)貼自住型需求。供需失衡導(dǎo)致庫(kù)存高企，因此，化解庫(kù)存須從緩解供需矛盾入手。一方面，嚴(yán)格控制增量入市，控制新房入市節(jié)奏;另一方面，對(duì)于自住型購(gòu)買需求，應(yīng)減免購(gòu)買者相關(guān)稅費(fèi)，并通過(guò)減免開(kāi)發(fā)商稅費(fèi)的方式給予購(gòu)買者實(shí)惠，直接體現(xiàn)在降價(jià)上。

第四，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商降價(jià)，筆者建議如下：一是在開(kāi)發(fā)商的銷售收入中，降價(jià)部分免除營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等相關(guān)稅費(fèi);二是對(duì)于降價(jià)幅度達(dá)10%及以上的開(kāi)發(fā)商，銀行按其項(xiàng)目讓利總額給予開(kāi)發(fā)貸款額度;三是對(duì)于降價(jià)幅度達(dá)10%及以上的開(kāi)發(fā)商，可在現(xiàn)有預(yù)售款監(jiān)管規(guī)定下，允許其提前一期支取商品房預(yù)售款;四是對(duì)于降價(jià)銷售的開(kāi)發(fā)商，按其降價(jià)幅度，同比例降低消費(fèi)者按揭貸款成數(shù)。

或?qū)⑼瞥龅幕夥康禺a(chǎn)庫(kù)存政策

面對(duì)多種有可能對(duì)樓市全面性刺激影響的建議或方案，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的最高決策層已經(jīng)將“全面刺激樓市”排除在外，認(rèn)可“分城施策”的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策思路。預(yù)示著未來(lái)，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。

那么，如何“分城施策”？筆者以為，或?qū)Ⅲw現(xiàn)在三點(diǎn)：

一是需求旺盛、庫(kù)存不嚴(yán)重的一線城市政策將會(huì)繼續(xù)從嚴(yán)。北京、上海、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，以嚴(yán)防房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從嚴(yán)執(zhí)行限購(gòu)、二套房貸政策等調(diào)控政策為主。

二是庫(kù)存較大的二三線城市，將會(huì)出臺(tái)地方性刺激政策。包括對(duì)“新市民”購(gòu)房通過(guò)補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段、放開(kāi)對(duì)第三套住房的各類限制等。預(yù)計(jì)在這些城市，各類刺激樓市交易的政策，將在今年增多。

三是庫(kù)存相當(dāng)嚴(yán)重的三四線城市將由政府組織集中購(gòu)買商品房用于“新市民”住房即市民保障性住房。中央提出，要推進(jìn)滿足“新市民”住房需求為主的住房體制改革，把去庫(kù)存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)。

很顯然，“新市民”購(gòu)房的主戰(zhàn)場(chǎng)在三四線城市及縣城。在這些區(qū)域，政府極有可能組織“新市民”以較大幅度低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格團(tuán)購(gòu)開(kāi)發(fā)商的商品住宅，也可能以大幅低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格團(tuán)購(gòu)商品房配租（售）給符合政府保障條件的市民及“新市民”。