淺析中國高房?jī)r(jià)問題的成因

何婷婷+趙霞

摘 要：“高點(diǎn)僵持，高懸不降”是中國房?jī)r(jià)的特質(zhì)問題，即中國的房?jī)r(jià)在2009年沖上來之后就高懸在那里鮮少下降。出現(xiàn)這種狀況的根本原因是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求失衡使得傳統(tǒng)的價(jià)格機(jī)制無法在中國市場(chǎng)發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用;造成這種情況的根本原因還有中國的土地供給不能由市場(chǎng)決定，從而造成了土地市場(chǎng)的供求不平衡，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡，在投機(jī)需求和剛性需求影響人們對(duì)未來房地產(chǎn)持續(xù)上漲的預(yù)期影響下，中國房?jī)r(jià)就形成了這種高懸不降的局面。

關(guān)鍵詞：中國房?jī)r(jià);土地供給;剛性需求;投機(jī)需求

中圖分類號(hào)：F015 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2015）23-0076-02

中國房?jī)r(jià)的加速上漲始于2003年，之后就只升不降，從2003年的5%，到2004和2005年突然急劇上升到16%和15.2%，之后各年也至少保持在6%以上增速。雖然2008年中國房?jī)r(jià)在世界金融危機(jī)的影響下同比上年有一個(gè)-1.6%的下降，但在2009年馬上又以23.2%的速度迅速上漲。此時(shí)，中央政府終于認(rèn)識(shí)到應(yīng)該抑制房?jī)r(jià)上漲。2009年末，中央開始了嚴(yán)厲的政策調(diào)控，中國房?jī)r(jià)開始出現(xiàn)了一些小規(guī)模局部的松動(dòng)，但這也僅僅是相對(duì)于房?jī)r(jià)的漲幅來說的，房?jī)r(jià)整體上還處于一個(gè)很高的狀態(tài)。而近幾年，比如2010—2013年，房?jī)r(jià)漲幅仍然在7%左右，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房?jī)r(jià)高懸不降的局面。

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這種局面的原因，我們首先要考慮房地產(chǎn)作為一種商品的特性，這是房?jī)r(jià)之所以能如此高漲的最基本的原因。其次我們要從供求這兩個(gè)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的最本質(zhì)的市場(chǎng)因素出發(fā)，討論在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)由于何種原因使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)不均衡，出現(xiàn)這種異化的原因是什么，分析價(jià)格機(jī)制之所以無法發(fā)揮其市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的原因，進(jìn)而深層次剖析中國房?jī)r(jià)高懸不降局面的形成機(jī)理。

一、房地產(chǎn)的特性

房地產(chǎn)與其他實(shí)物商品相比的獨(dú)特性質(zhì)使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化也變得獨(dú)特起來，房地產(chǎn)的特性具體包括：（1）耐久性。由于房屋及其附屬設(shè)施都是建立在土地上的，而土地是永久存在的，這就使得房屋及其附屬設(shè)施的壽命很長(zhǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，可以進(jìn)行交易的不僅是房屋的產(chǎn)權(quán)，而且還能在不改變產(chǎn)權(quán)的情況下進(jìn)行房屋及其附屬設(shè)施的的使用權(quán)的部分使用年限的轉(zhuǎn)移。這就使得房地產(chǎn)商品可以被人們看成一個(gè)不同于其他一般實(shí)物商品的耐久、長(zhǎng)期商品。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠進(jìn)行長(zhǎng)期性融資的原因。（2）短期缺乏供給彈性。房地產(chǎn)商品都是建立在土地上的，由于土地存量有限并且稀缺，在房地產(chǎn)市場(chǎng)的超長(zhǎng)建設(shè)周期中，短期的土地市場(chǎng)的供給不足，使得土地市場(chǎng)短期缺乏彈性，最終就會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，出現(xiàn)短期快速上漲的現(xiàn)象。（3）異質(zhì)性。在區(qū)位經(jīng)濟(jì)的影響下，理論上講，每一寸土地都在不同的位置，都有不同的價(jià)格，而建設(shè)在土地上的房地產(chǎn)商品也就擁有了這種異質(zhì)性，這種異質(zhì)性使得每一面積的房地產(chǎn)商品有其不同的價(jià)格，這種不同的價(jià)格將最終影響到兩棟不同建筑之間的租金水平和出租率。這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差距變大。

二、供給因素

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房?jī)r(jià)是由供求來影響的，我們首先分析供給因素對(duì)于房?jī)r(jià)上漲的影響。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析中，供給超過需求就會(huì)引起價(jià)格下跌，供給小于需求就會(huì)引起價(jià)格的上漲，只有供求平衡才能使價(jià)格回到真實(shí)的水平上，體現(xiàn)它的真實(shí)價(jià)值。

在住房供給不斷增加的情況下，在有些地方住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求的情況下，房?jī)r(jià)還能居高不下的原因是什么？筆者認(rèn)為，這其中的一個(gè)主要原因就是大家只看到了一部分的需求，卻沒有深入觀察發(fā)現(xiàn)其中深層的需求。因?yàn)橛行┑胤降墓┙o表面上看是超過了需求，可是這部分的需求是建立在一家一套房的思想之上的需求，而目前很多家庭已經(jīng)不滿足于一家一套房的情況，所以從深層上看，目前我國的住房供給不只是滿足14億套，而可能是28億套甚至更多，這就使得住房供給在深層次上還是不夠的。這在經(jīng)濟(jì)上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一種供不應(yīng)求的狀態(tài)，這就使得房?jī)r(jià)上漲成為必然。

從本質(zhì)上分析，房子是建立在土地上的不動(dòng)產(chǎn)，土地的供給是住房供給的源頭，這就使得我們可以看出，分析供給因素對(duì)房?jī)r(jià)影響的另一個(gè)重要原因當(dāng)然就應(yīng)該是由于土地有機(jī)劃的出讓所造成的土地供給不足，從而帶來住房的供給不足，最終就帶來了供需不平衡的房?jī)r(jià)上漲。

農(nóng)村土地集體所有，城鎮(zhèn)土地國家所有是我國的基本土地政策，在這種土地政策下，農(nóng)村集體所有的土地要進(jìn)行轉(zhuǎn)賣也必須經(jīng)過地方政府，地方政府先買下集體土地才能出售，這就使得地方政府成為了我國土地的唯一供給方，由于這方面的優(yōu)勢(shì)就使得地方政府成為土地的壟斷者。馬克思曾經(jīng)說過：“土地的稀缺性加上土地所有者的唯一性導(dǎo)致了土地的價(jià)格不受市場(chǎng)供需矛盾的調(diào)控，轉(zhuǎn)而完全由土地租用者和他們的支付能力所決定?！边@很好地解釋了土地的稀缺性和所有權(quán)的唯一性是造成土地價(jià)格高昂的根本原因。在這種情況下，開發(fā)商也認(rèn)識(shí)到壟斷能提高價(jià)格帶來超額利潤，因此就開始囤積土地而不進(jìn)行開發(fā)，進(jìn)一步減少了住房的供給量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速發(fā)展、經(jīng)濟(jì)水平不斷提高的情況下，人們對(duì)于住房的需求越來越多，最終造成供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于需求，價(jià)格加速上漲的局面。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律是供求決定價(jià)格。在中國快速的城市化過程中，住房需求越來越大，而這些原本應(yīng)該由市場(chǎng)來滿足的需求得不到市場(chǎng)的滿足，反而由地方政府人為地控制了供給，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中就使得住房供不應(yīng)求，從而漲價(jià)也成為必然了。

三、需求因素

從世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展歷史中我們可以看出，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)上漲的局面。在供求決定價(jià)格的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本規(guī)律中，一旦出現(xiàn)供求不平衡，價(jià)格必定會(huì)脫離正常的水平。我國房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)一種供不應(yīng)求的局面，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化步伐的加快，對(duì)住房的需求越來越多，這種供不應(yīng)求的情況越來越明顯，房?jī)r(jià)就會(huì)持續(xù)走高。在綜合了各方原因的分析中，筆者認(rèn)為以下三個(gè)方面的需求是最主要的。

（一） 城鎮(zhèn)化引起的對(duì)住房的剛性需求

我國的城鎮(zhèn)化過程，大部分是通過征用農(nóng)村土地來實(shí)現(xiàn)的，而農(nóng)民被征地后就涌入城鎮(zhèn)，另一部分農(nóng)村居民通過子女上大學(xué)及在城市買房成為城市居民。改革開放以后，由于人口流動(dòng)限制的取消，不少農(nóng)村人口開始外出務(wù)工，大量由征地轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)人口的農(nóng)村人口和外來務(wù)工人員的涌入，使得城鎮(zhèn)住房需求大量增加，大城市房?jī)r(jià)高漲的一個(gè)直接原因就是這個(gè)。比如，北上廣大部分都是外來人口無疑加大了住房壓力，而莫斯科也是由于其在俄羅斯的優(yōu)越地理位置使得大量人口涌入帶來住房需求增加、房?jī)r(jià)上漲。由于這種需求是一種剛性的需求，無法替代，所以會(huì)從根本上帶動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲，因此也被稱為剛性需求帶來的房?jī)r(jià)上漲。

（二） 居民住房條件改善改善引起的需求

隨著改革開放的深入，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，我國人口的生活水平不斷上升，在滿足了吃穿的基礎(chǔ)上人們開始了對(duì)于住的追求，在經(jīng)歷了從“桶子樓”（包括所有以人均 4—8m2為標(biāo)準(zhǔn)的沒有廁所或僅有公共廁所的住房）到“單元樓”（配備有自有廚房和衛(wèi)生間的公寓式住宅，工礦企業(yè)每戶平均 50m2），的變化之后，人們開始進(jìn)入商品房買賣的時(shí)代，人們開始追求更好的居住條件，沒住房的開始考慮買房，而有住房的開始考慮買第二套、第三套住房，人們的生活水平不斷上升帶來了對(duì)于住房需求的不斷加大。

房地產(chǎn)市場(chǎng)化以后，隨著人們生活水平的提高，商品化的住房地理位置、居住條件和環(huán)境都要好于分配的住房，人們可以根據(jù)自己的需求來進(jìn)行選擇，這就使得不斷有人不滿足于分配的住房而去追求商品房，這些人對(duì)于第二套住房的需求加上外來人口對(duì)于第一套住房的需求，共同構(gòu)成了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求的另一方面，這一方面的需求也提高了總的需求量，從而造成了供求不平衡的房?jī)r(jià)上漲。

（三）連續(xù)上漲的房?jī)r(jià)帶來的投機(jī)需求

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使得很多人手里有了閑錢，但是由于資本市場(chǎng)的不完善，人們?nèi)狈ν顿Y項(xiàng)目，不少人在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上就開始投資于房地產(chǎn)。隨著投資者的不斷增多，房?jī)r(jià)不斷上漲，越來越多的人也加入其中。然而投資行為并不能帶來社會(huì)財(cái)富的真正增加，反而因?yàn)橥稒C(jī)需求使得房?jī)r(jià)越來越高，房地產(chǎn)泡沫越來越大。2008年的金融危機(jī)中，政府向市場(chǎng)投入了大量的資金，但是由于投資渠道的狹隘，不少資金又涌入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步升高。而金融業(yè)發(fā)展過程中對(duì)于房貸限制的不斷放寬，使得不少開發(fā)商開始貸款建房，投機(jī)需求不斷加大。這一方面的供求不平衡完全是由于我國貧富不均造成的，富人幾套房，窮人沒有房。而投資者為了維護(hù)自己的利益不愿意房?jī)r(jià)下降，只能不斷炒高房?jī)r(jià)。

綜上所述，房地產(chǎn)市場(chǎng)大量資金的涌入，人們的投機(jī)需求，富人對(duì)于房?jī)r(jià)的炒作行為，是迫使房?jī)r(jià)無法下降的一個(gè)重要原因。這使得房?jī)r(jià)不斷上漲，形成“高點(diǎn)僵持、居高不下”的局面。

四、結(jié)論

從根本上說，中國的房?jī)r(jià)也離不開價(jià)格規(guī)律，也是由供求決定的，只是中國的土地不能由市場(chǎng)供給，從而造成了住房的供給也缺乏彈性，在高需求的影響下帶來了高房?jī)r(jià)，價(jià)格是反映這種現(xiàn)象的唯一因素，因此我國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)“高點(diǎn)僵持，高懸不降”的局面。

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[責(zé)任編輯 ? 杜 娟]