對(duì)太原市以房養(yǎng)老形式的前景分析

衛(wèi)騰 顧慧

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006）

?

對(duì)太原市以房養(yǎng)老形式的前景分析

衛(wèi)騰 顧慧

（山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030006）

摘要：隨著人口老齡化到來(lái)，我國(guó)的社會(huì)保障體系面臨著沉重壓力。對(duì)我國(guó)“廣覆蓋、低水平”的養(yǎng)老體系，退休職工的養(yǎng)老金顯然不能滿足老年人需求。我國(guó)養(yǎng)老基金面臨著巨大的缺口，在放開(kāi)二胎政策的前提下，養(yǎng)老問(wèn)題的緊迫顯得尤為關(guān)鍵。另一方面，作為價(jià)值不菲的不動(dòng)產(chǎn)，老年人普遍擁有一套質(zhì)量尚佳的住宅，以房養(yǎng)老這一形式在時(shí)下的中國(guó)不失為潛在的應(yīng)對(duì)老齡化之舉。

關(guān)鍵詞：以房養(yǎng)老； 養(yǎng)老保障； 住房保障

一、概念界定

（一）以房養(yǎng)老。

即“住房反向抵押貸款”，是指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把房子抵押給銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主發(fā)固定資金。房主繼續(xù)獲得居住權(quán)，一直續(xù)到房主去世。當(dāng)房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來(lái)還貸款本息，升值部分歸抵押權(quán)人所有。此貸款方式特點(diǎn)是分期放貸、一次償還，與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，所以稱為“倒按揭”。

（二）以房養(yǎng)老具體的表現(xiàn)形式。

1.子女養(yǎng)老，房產(chǎn)由子女繼承；

2.租出大房再租入小房，用房租差價(jià)款養(yǎng)老；

3.將房子出租出售，自己住老年公寓，用租金或售房款養(yǎng)老；

4.售出大房，換購(gòu)小房，用差價(jià)款養(yǎng)老；

5.將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、金融等機(jī)構(gòu)，每月從該機(jī)構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后用該住房歸還貸款。

第一種形式屬于家庭養(yǎng)老，取決于子女孝行；中間的幾種形式屬于自助性養(yǎng)老，有較高的交易成本和不確定性；最后一種為社會(huì)機(jī)構(gòu)承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會(huì)機(jī)構(gòu)提供的以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，可為適合以房養(yǎng)老的人群提供便捷服務(wù)。

二、現(xiàn)狀探討

山西省作為全國(guó)最大的綜改試驗(yàn)區(qū)，其近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民可支配收入持續(xù)上升。但在民生領(lǐng)域，全省社會(huì)保障水平仍不能充分適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，居民養(yǎng)老面臨青黃不接的尷尬處境，山西省收入分配、貧富差距形勢(shì)不容樂(lè)觀，不同居民面臨的養(yǎng)老情況參差不齊。太原市作為山西省省會(huì)，近年來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景較好。2013年，太原市實(shí)現(xiàn)GDP2412.87億元，比2012年增長(zhǎng)8.1％。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)3.2％；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)10.6％；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)6.1％。金融業(yè)增加值253.11億元，增長(zhǎng)8.8％。人均地區(qū)生產(chǎn)總值56547元，比2012年增長(zhǎng)7.6％。

太原市目前基本上是兩個(gè)層次的養(yǎng)老保障，其中國(guó)家基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度有待完善，企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保障發(fā)展不足，個(gè)人自愿儲(chǔ)蓄欠缺。國(guó)家基本保障分為城鎮(zhèn)企業(yè)職工、城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、國(guó)家公務(wù)員和事業(yè)單位養(yǎng)老保險(xiǎn)制度。太原市從新世紀(jì)以來(lái)，老年人口的增幅速度超過(guò)全省平均水平，本地老年人多就近在社區(qū)，以家為養(yǎng)老主體。而探索針對(duì)不同收入群體下的養(yǎng)老模式，再結(jié)合以房養(yǎng)老這一新型基金補(bǔ)救模式較有針對(duì)性。

三、以房養(yǎng)老面臨的問(wèn)題

（一）具備條件分析。

1.擁有產(chǎn)權(quán)。

自有住房并擁有完全產(chǎn)權(quán)。養(yǎng)老家庭必須對(duì)其居住的房屋擁有完全的產(chǎn)權(quán)，才有權(quán)也才有可能對(duì)該房屋做出售、出租或轉(zhuǎn)讓的處置。

2.獨(dú)立住房。

在以房養(yǎng)老模式中，只有老年父母與子女分開(kāi)居住，該模式才有可能得以運(yùn)作。否則，老人亡故后，子女便無(wú)處可居。

3.家境適中。

當(dāng)老年人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)基礎(chǔ)雄厚時(shí)，就不會(huì)考慮用房產(chǎn)養(yǎng)老；而老人的經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件較差，或沒(méi)有自己獨(dú)立的房屋，或者房屋的價(jià)值過(guò)低，也很難想成將其作為自身養(yǎng)老的資本。

4.地價(jià)較高。

老人身居城市或城郊，或經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)快的地區(qū)，住房?jī)r(jià)值高，且在增值中，住房的變現(xiàn)轉(zhuǎn)讓較易，適合房屋反向抵押貸款養(yǎng)老。但如果住房地處經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)弱與增值幅度小的地區(qū)，因價(jià)值低、不易變現(xiàn)，將很難適用此模式。

因此，盡管以房養(yǎng)老具備較為成熟的社會(huì)環(huán)境，但受制于房屋本身的價(jià)值及老年人思想觀念的制約，要破解養(yǎng)老難題，還需社會(huì)形成支持性的文化背景。

四、前景分析

（一）房屋的商品化程度加速。

我國(guó)住房商品化從上世紀(jì)90年代正式開(kāi)始，雖然起步晚，但發(fā)展迅速。 1994年，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》。1998年發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，該文件被人們稱為住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的終結(jié)和新的住房制度的開(kāi)始。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍 。

活躍成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)能提高房產(chǎn)在市場(chǎng)上的變現(xiàn)能力，是住房反向抵押貸款成功實(shí)施的必要條件，否則就會(huì)降低金融機(jī)構(gòu)的積極性。住房商品化為“以房養(yǎng)老”提供了物質(zhì)保障。我國(guó)房地產(chǎn)商品化及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是以房養(yǎng)老模式的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。太原市的實(shí)際擁有住房家庭比例以及老年人擁有的住房房?jī)r(jià)值較高，且其房?jī)r(jià)呈上升趨勢(shì)。因此以房養(yǎng)老模式在太原擁有較大的發(fā)展空間

（三）金融機(jī)構(gòu)資金充足 。

近幾年，我國(guó)國(guó)家外匯儲(chǔ)備大幅增長(zhǎng)，商業(yè)銀行存貸差額、保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)費(fèi)收入大幅增加，金融市場(chǎng)中用于投資的資金規(guī)模劇增。而太原金融行業(yè)在中央的監(jiān)管下，結(jié)合本土特色，在對(duì)當(dāng)?shù)孛裆》款I(lǐng)域、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)助力的同時(shí)，也一定程度促進(jìn)了社會(huì)保障與居民養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）思想基礎(chǔ)。

社會(huì)條件的成熟不斷釋放人們多樣化的養(yǎng)老需求，養(yǎng)老金平均替代率的下降和消費(fèi)理念的更新為“以房養(yǎng)老”提供思想基礎(chǔ)。傳統(tǒng)養(yǎng)老模式是家庭養(yǎng)老，然而隨著社會(huì)的發(fā)展人們觀念也發(fā)生了變化，這對(duì)傳統(tǒng)代際關(guān)系的單向贍養(yǎng)造成了沖擊。人們?cè)絹?lái)越注重晚年生活質(zhì)量，不愿一味地依靠子女供養(yǎng)，但有限的退休養(yǎng)老金無(wú)法滿足高質(zhì)的生活方式。傳統(tǒng)觀念不斷更新使代際間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系減弱，且對(duì)老年人的遺產(chǎn)動(dòng)機(jī)產(chǎn)生影響，人們對(duì)以房養(yǎng)老理財(cái)模式的認(rèn)同感也會(huì)增強(qiáng)。隨著太原公民素養(yǎng)的不斷提高，海外思潮的涌進(jìn)，這都為以房養(yǎng)老的推行打下思想基礎(chǔ)。

以房養(yǎng)老模式這種新型的養(yǎng)老模式，對(duì)于太原當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定有積極的推動(dòng)作用，社會(huì)效益明顯，雖然在推行過(guò)程中會(huì)遇到阻礙，但在政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)和家庭的積極配合下，以房養(yǎng)老的養(yǎng)老模式在太原當(dāng)?shù)鼐哂休^好的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)：

[1]唐鈞：“ 以房養(yǎng)老”，出租比抵押更靠譜[J].中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊.2013.9:22～23

[2]張建偉：“以房養(yǎng)老”：國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與中國(guó)策略[J].天津行政學(xué)院學(xué)報(bào). 2014.1:95～102

[3]章萍：“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品市場(chǎng)培育的有效路徑研究[J].經(jīng)濟(jì)體制改革.2014.1:126～129

顧慧，（1991- ）江蘇南京人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)保障在讀研究生研究方向：社會(huì)保障理論與制度。

作者簡(jiǎn)介：衛(wèi)騰，（1990- ）山西臨汾人，山西財(cái)經(jīng)大學(xué)社會(huì)保障在讀研究生研究方向：社會(huì)保障理論與制度。

中圖分類號(hào)：F832.4

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-864X（2016）01-0199-01