淺談加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的有效措施

余麗萍 俊發(fā)集團(tuán)有限公司

房地產(chǎn)企業(yè)開展有效的財(cái)務(wù)管理工作能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生穩(wěn)定發(fā)展的影響和作用。在當(dāng)前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)白熱化的階段，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)自己的長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)，就需要不斷提升自身的財(cái)務(wù)管理水平。然而，現(xiàn)在大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完整的財(cái)務(wù)管理制度，觀念上未充分重視，并且對(duì)財(cái)務(wù)概念的掌握也不全面，運(yùn)用的財(cái)務(wù)管理方法也比較滯后?；诜康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀，本文主要剖析了當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下加強(qiáng)和完善房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的有效措施。

一、財(cái)務(wù)管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的意義

（一）幫助改善企業(yè)管理

現(xiàn)如今，很多房地產(chǎn)企業(yè)都是個(gè)人性經(jīng)營(yíng)或是家族性經(jīng)營(yíng)，管理和決策權(quán)集中在一個(gè)人或一個(gè)家庭中，當(dāng)涉及家庭成員時(shí)，很容易引發(fā)濫用權(quán)力、越權(quán)、金融危機(jī)、虛假信息和其他財(cái)務(wù)狀況發(fā)生。同時(shí)，為了節(jié)約成本很多房地產(chǎn)企業(yè)多選擇雇傭直屬親屬，通常為了所謂的“財(cái)務(wù)保密”大多數(shù)親屬都在財(cái)務(wù)管理職位，這樣的情況，讓房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理變得越來(lái)越混亂，在很大程度上阻礙著企業(yè)的正常發(fā)展和運(yùn)營(yíng)。

通過(guò)對(duì)財(cái)務(wù)核算體系、內(nèi)部管控體系、管理會(huì)計(jì)體系、資金管理體系和全面預(yù)算管理體系的不斷完善，使得財(cái)務(wù)管理工作成為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)。通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)反映出企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中各環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題，指導(dǎo)和幫助管理層對(duì)企業(yè)內(nèi)部不規(guī)范的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行修訂和完善。這才是財(cái)務(wù)管理的價(jià)值所在。

（二）滿足宏觀調(diào)控的需求

伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的快速發(fā)展，國(guó)家對(duì)每個(gè)行業(yè)的投資不斷增加，對(duì)內(nèi)部財(cái)務(wù)的監(jiān)控也越發(fā)嚴(yán)格，這就要求財(cái)務(wù)管理工作需要契合實(shí)際的要求。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全財(cái)務(wù)管理相關(guān)制度，保障財(cái)務(wù)信息管理的真實(shí)有效。

除此之外，企業(yè)需要通過(guò)財(cái)務(wù)管理數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的發(fā)展能力進(jìn)行全面的分析，明確企業(yè)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Γ?jīng)過(guò)對(duì)企業(yè)發(fā)展能力的分析，能夠合理預(yù)判出企業(yè)的運(yùn)營(yíng)前景，進(jìn)而給房地產(chǎn)企業(yè)的管理者和投資者在開展經(jīng)營(yíng)決策和投資決策的時(shí)提供重要的參考憑證，進(jìn)一步避免因?yàn)闆Q策失誤給企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。

二、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)管理中的問(wèn)題

（一）財(cái)務(wù)管理體系不健全

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平參差不齊，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)仍處于探索階段。房地產(chǎn)企業(yè)管理辦法和財(cái)務(wù)管理體系都還不完善，這主要體現(xiàn)在：第一，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表不清晰，呈現(xiàn)出的管理狀態(tài)和管理系統(tǒng)也比較混亂。很多財(cái)務(wù)人員對(duì)其職位管理的責(zé)任含糊不清，使得財(cái)務(wù)管理工作更加模糊。第二，財(cái)務(wù)管理體制過(guò)于形式主義。盡管一些企業(yè)已經(jīng)建立了相關(guān)的財(cái)務(wù)體制和系統(tǒng)，但僅僅只是建立一個(gè)形式化的系統(tǒng)，在實(shí)施過(guò)程中缺少流程控制和結(jié)果復(fù)核，財(cái)務(wù)管理制度和財(cái)務(wù)系統(tǒng)形同虛設(shè)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本核算不合理

在房地產(chǎn)開發(fā)的初期，房地產(chǎn)的利潤(rùn)是很高的，并且低競(jìng)爭(zhēng)力和低風(fēng)險(xiǎn)。因此，管理層對(duì)成本核算的觀念性不強(qiáng)。隨著政府對(duì)房?jī)r(jià)的嚴(yán)格管控，以及房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，財(cái)務(wù)人員需要增強(qiáng)對(duì)運(yùn)營(yíng)成本的控制意識(shí)。但當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)正處于財(cái)務(wù)管理低下的狀態(tài)中。

首先，沒(méi)有統(tǒng)一的成本核算目標(biāo)。在房地產(chǎn)企業(yè)中存在各種約束性的因素，例如：獲取土地的限制因素、較長(zhǎng)的開發(fā)周期以及內(nèi)部規(guī)劃等，這些不確定性正在改變著企業(yè)的人力資源、物質(zhì)資源和財(cái)務(wù)資源等，這些動(dòng)態(tài)變化使得成本核算目標(biāo)不能有效統(tǒng)一。在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，有不同的分期和業(yè)態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)成本核算時(shí)，通常只依照企業(yè)發(fā)展的需求和財(cái)務(wù)人員的局限性水準(zhǔn)隨意的去尋找核算目標(biāo)。

其次，收集和劃分問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)往往是按照成本預(yù)算方案執(zhí)行成本核算并對(duì)其進(jìn)行劃分，但是因?yàn)槿鄙倬唧w的開展辦法，所以存在一些局限性，同時(shí)很多企業(yè)為了追尋短期經(jīng)濟(jì)利益而讓分?jǐn)偟某杀救鄙俸侠硇?，這樣的情況讓收集和劃分工作變得十分隨意。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在核算過(guò)程中不能準(zhǔn)確的反映出其動(dòng)態(tài)成本的真實(shí)狀況，甚至一些房地產(chǎn)企業(yè)使用收付實(shí)現(xiàn)制核算開發(fā)成本。此外，開發(fā)項(xiàng)目竣工后仍然有一些工程未進(jìn)行結(jié)算。這種狀況將導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表不能真實(shí)反映企業(yè)的現(xiàn)實(shí)權(quán)利和義務(wù)，無(wú)法對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、債務(wù)和利益狀況做出全面評(píng)估。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理觀念低下

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者對(duì)財(cái)務(wù)管理工作重視程度有待提高。在對(duì)項(xiàng)目投資收益、項(xiàng)目損益、全周期現(xiàn)金流、項(xiàng)目回收期，以及退貨率都沒(méi)有進(jìn)行詳盡的剖析，從而會(huì)引發(fā)成本超出預(yù)期的問(wèn)題。同時(shí)，在業(yè)務(wù)決策中項(xiàng)目管理、投標(biāo)、項(xiàng)目規(guī)劃等工作都與財(cái)務(wù)管理工作息息相關(guān)，然而大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作沒(méi)有前置，僅在后端對(duì)已經(jīng)發(fā)生的事實(shí)進(jìn)行核算，沒(méi)有在項(xiàng)目前期對(duì)運(yùn)營(yíng)成本進(jìn)行監(jiān)督、管控和指導(dǎo)。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的措施

（一）建立完善的房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理體制

房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者應(yīng)不斷提升對(duì)財(cái)務(wù)管理工作的重視程度，建立和完善財(cái)務(wù)管理體系，將財(cái)務(wù)管理體系建設(shè)作為房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)中的重要任務(wù)。

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理體系至少應(yīng)當(dāng)包括投資測(cè)算管理、預(yù)算管理、資金管理、核算管理、稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)考核管理和財(cái)務(wù)信息化管理等七大模塊。結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)際情況，制定涵蓋上述七大模塊的內(nèi)控制度和財(cái)務(wù)核算管理制度，保障所開展的財(cái)務(wù)管理工作的質(zhì)量和效率。

（二）貫徹執(zhí)行全周期預(yù)算管理制度

在房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，動(dòng)態(tài)的全面預(yù)算管理尤為重要。所謂全面預(yù)算管理就是將營(yíng)業(yè)預(yù)算、資本預(yù)算、財(cái)務(wù)預(yù)算和籌資預(yù)算有機(jī)的結(jié)合在一起，合理優(yōu)化配置企業(yè)資源，充分發(fā)揮企業(yè)資源的最大價(jià)值。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，我認(rèn)為預(yù)算最大的價(jià)值和作用是用于管控現(xiàn)金流和成本。

通過(guò)動(dòng)態(tài)預(yù)算，可以反映出企業(yè)的現(xiàn)金流狀況，便于企業(yè)合理優(yōu)化和排布資金使用情況，保證企業(yè)現(xiàn)金流安全。

同時(shí)，動(dòng)態(tài)預(yù)算可以反映成本、費(fèi)用的執(zhí)行情況，便于監(jiān)控出前端業(yè)務(wù)部門在工作執(zhí)行中的偏差，及時(shí)進(jìn)行修正，進(jìn)而達(dá)到控制成本費(fèi)用的目的。

（三）運(yùn)用有效的成本核算方法

實(shí)行成本領(lǐng)先戰(zhàn)略已成為當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)要在競(jìng)爭(zhēng)中取勝的關(guān)鍵因素，詳細(xì)的成本管理、成本核算工作已變成財(cái)務(wù)管理的重點(diǎn)內(nèi)容。

第一，明確成本核算目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合交房時(shí)間、產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特點(diǎn)等因素決定成本核算的目標(biāo)。根據(jù)住宅，商業(yè)，辦公，停車位等的業(yè)態(tài)類別，明確各業(yè)態(tài)類別的成本核算標(biāo)準(zhǔn)和目標(biāo)。

第二，明確成本分?jǐn)?。開發(fā)產(chǎn)品按照建造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算，屬于直接成本和能夠歸屬于該類成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入該成本對(duì)象，公共配套成本和不能分清核算對(duì)象的間接成本，按照收益原則和配比原則分?jǐn)傊粮鞒杀緦?duì)象。常用的成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法和層高系數(shù)法。

第三，合理預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工進(jìn)度和結(jié)算費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照竣工時(shí)間表定期估算成本，以降低成本數(shù)據(jù)與項(xiàng)目進(jìn)度表不匹配的可能性。準(zhǔn)確預(yù)估已完成產(chǎn)值但尚未結(jié)算的費(fèi)用，以其作為成本估算的基礎(chǔ)。項(xiàng)目完成后，核銷預(yù)估成本，調(diào)整實(shí)際成本和預(yù)估成本之間的差異，從而使每個(gè)成本目標(biāo)都能完整可靠。

（四）提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)，增強(qiáng)管理意識(shí)

在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初始階段，房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為，財(cái)務(wù)管理是一項(xiàng)會(huì)計(jì)類工作，其主要的工作就是對(duì)運(yùn)營(yíng)資金的管控。但是隨著時(shí)代的發(fā)展，財(cái)務(wù)管理已逐步變成了企業(yè)管理的重要組成部分。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)想要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員必須重視財(cái)務(wù)預(yù)算、財(cái)務(wù)控制和資本管理等工作，彰顯出它的重要地位。同時(shí)，為了改善財(cái)務(wù)工作者的管理水平還應(yīng)不斷提升財(cái)務(wù)人員的專業(yè)能力。財(cái)務(wù)管理的最終目的是通過(guò)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的趨勢(shì)，以幫助企業(yè)做出更科學(xué)的投資決策，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要更多關(guān)注財(cái)務(wù)工作者的組織能力，讓其更多的參與前端業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。

（五）建立信息管理系統(tǒng)平臺(tái)

信息管理是現(xiàn)代企業(yè)關(guān)鍵的管理工具之一。將信息管理平臺(tái)的應(yīng)用貫徹于房地產(chǎn)開發(fā)的全過(guò)程，能夠提高數(shù)據(jù)質(zhì)量，更好地運(yùn)用數(shù)據(jù)分析為企業(yè)決策提供依據(jù)，同時(shí)能夠合理的提高工作效率、降低成本、規(guī)避運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)并提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，有效的財(cái)務(wù)管理工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要意義。企業(yè)管理者應(yīng)采取相關(guān)措施盡快解決財(cái)務(wù)管理工作中的各類問(wèn)題，并對(duì)其進(jìn)行深入全面的剖析以找出產(chǎn)生問(wèn)題的根源，并結(jié)合企業(yè)自身發(fā)展制定出一套切實(shí)可行的解決方案，再將方案貫徹落實(shí)下去，以此來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部整體的財(cái)務(wù)管理水平，保障房地產(chǎn)企業(yè)在白熱化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中能夠得到生存和發(fā)展。