區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)投入產(chǎn)出分析

高韻

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)具有產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)、波及面廣等特點(diǎn)，它的波動(dòng)通常會(huì)對(duì)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生較大的影響。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平、發(fā)展方式以及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響程度，備受社會(huì)各界關(guān)注。為反應(yīng)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)特征與產(chǎn)業(yè)間經(jīng)濟(jì)技術(shù)聯(lián)系，本文基于最新編制的山東2012年投入產(chǎn)出調(diào)查資料，運(yùn)用投入產(chǎn)出模型，從數(shù)量上對(duì)山東房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平、經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)以及與經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的依存關(guān)系和帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行量化分析，為科學(xué)管理房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供決策依據(jù)。

關(guān)鍵詞：山東；房地產(chǎn)業(yè)；投入產(chǎn)出；產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析

房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展不僅有效地拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也為城市發(fā)展、居民生活條件的改善做出了巨大的貢獻(xiàn)。本文利用最近編制完成的2012年山東省投入產(chǎn)出表數(shù)據(jù)資料為基礎(chǔ)，運(yùn)用投入產(chǎn)出模型對(duì)房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)的依存關(guān)系和帶動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行分析，以期能夠更加理性地認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)的投入結(jié)構(gòu)分析

為了更加準(zhǔn)確地研究房地產(chǎn)業(yè)與其他各產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)程度，按照第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)（不含房地產(chǎn)業(yè)）及房地產(chǎn)業(yè)的分類(lèi)方式，將投入產(chǎn)出表整合為四部門(mén)進(jìn)行研究。即第一、第二產(chǎn)業(yè)行業(yè)范圍不變，將房地產(chǎn)業(yè)從原表第三產(chǎn)業(yè)中分離出來(lái)，作為一個(gè)單獨(dú)產(chǎn)業(yè)，將原第三產(chǎn)業(yè)中除房地產(chǎn)業(yè)之外的行業(yè)都作為一個(gè)整體產(chǎn)業(yè)，稱(chēng)為第三產(chǎn)業(yè)（不含房地產(chǎn)業(yè)）。

（1）增加值結(jié)構(gòu)分析

從山東房地產(chǎn)業(yè)的增加值構(gòu)成看，2012年山東房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)折舊增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為52.60%；營(yíng)業(yè)盈余增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為23.54%；生產(chǎn)稅凈額增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為14.49%；勞動(dòng)者報(bào)酬增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為9.38%。同三大產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)增加值結(jié)構(gòu)有如下特點(diǎn)：

房地產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)折舊增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)是房地產(chǎn)業(yè)各項(xiàng)增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)中最大的，高于三大產(chǎn)業(yè)，遠(yuǎn)高于全省平均水平。固定資產(chǎn)折舊增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)反映了產(chǎn)業(yè)耗費(fèi)生產(chǎn)資料的大小、固定資產(chǎn)的裝備程度以及折舊率的高低狀況。如果其他條件相同，那么固定資產(chǎn)折舊增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)越大，就意味著該產(chǎn)業(yè)的資本密集的程度越高。從這個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)相比較，屬于資金投入量較大的“資金密集型”產(chǎn)業(yè)，具有較高的資金進(jìn)入壁壘。

房地產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)者報(bào)酬增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為9.38%，低于三大產(chǎn)業(yè)，并且和全省平均水平存在較大差距，這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)不屬于吸收就業(yè)量大的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)稅凈額是指生產(chǎn)稅減去生產(chǎn)性補(bǔ)貼后的差額，是初次分配中國(guó)家所得部分。房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)稅凈額增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)為14.49%，高于第一、第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)），低于第二產(chǎn)業(yè)，和全省平均水平大致一致。

營(yíng)業(yè)盈余是指常住單位創(chuàng)造的增加值扣除勞動(dòng)者報(bào)酬、生產(chǎn)稅凈額和固定資產(chǎn)折舊后的余額，這一部分是初次分配中企業(yè)所得。房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)盈余增加值結(jié)構(gòu)系數(shù)高于第一產(chǎn)業(yè)，低于第二、第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)），同時(shí)也低于全省平均水平。

（2）中間投入結(jié)構(gòu)分析

從房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各產(chǎn)業(yè)的消耗結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)）的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)為65.49%；來(lái)自第二產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)為20.38%。來(lái)自本身的中問(wèn)投入結(jié)構(gòu)系數(shù)為14.13%；來(lái)自第一產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)最小，僅為0.01%。

同三大產(chǎn)業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)有如下特點(diǎn)：房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)的中問(wèn)投入結(jié)構(gòu)系數(shù)都很小，小于三大產(chǎn)業(yè)來(lái)自第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)，遠(yuǎn)小于所有部門(mén)平均水平；房地產(chǎn)業(yè)來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)不僅大于所有部門(mén)平均水平，而且大于三大產(chǎn)業(yè)來(lái)自第三產(chǎn)業(yè)的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其自身的中間投入結(jié)構(gòu)系數(shù)大于所有部門(mén)的平均水平，大于第一、第二產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的中間投入系數(shù)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)第三產(chǎn)業(yè)依賴(lài)性較大。

（3）增加值率分析

增加值是產(chǎn)業(yè)部門(mén)生產(chǎn)和服務(wù)過(guò)程中，產(chǎn)出超過(guò)中間投入的價(jià)值。增加值率是增加值占總產(chǎn)出的比重，反映該產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)效率。房地產(chǎn)業(yè)中間投入率為20.59%，增加值率為79.41%。結(jié)合其他部門(mén)投入結(jié)構(gòu)分析，房地產(chǎn)業(yè)中間投入率在四個(gè)部門(mén)中居末位，增加值率在四個(gè)部門(mén)中居首位。房地產(chǎn)業(yè)屬于經(jīng)濟(jì)效率高，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)高的產(chǎn)業(yè)。

從房地產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值比重看，2012年房地產(chǎn)業(yè)增加值占全省生產(chǎn)總值比重為3.97%，2013年提高0.31個(gè)百分點(diǎn)至4.28%，2014年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)至4.25%。從房地產(chǎn)業(yè)增加值構(gòu)成看，自有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)增加值占房地產(chǎn)業(yè)增加值比重最高，2014年達(dá)到49.07%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)占比在2013年前一直上升，2014年開(kāi)始回落。2014年39.54%，比2013年下降5.03個(gè)百分點(diǎn)。物業(yè)管理業(yè)占比呈上升趨勢(shì)，2014年為6.59%。

（4）房地產(chǎn)業(yè)使用結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的使用去向，一是被中間使用，二是被最終使用。中間使用是指國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)產(chǎn)品被用于中間消耗的產(chǎn)品；最終使用是指被用于最終消費(fèi)、資本形成和凈出口的產(chǎn)品。

從中間使用結(jié)構(gòu)看，第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的中間使用為4194263.43萬(wàn)元，居首位；房地產(chǎn)業(yè)對(duì)自身的使用為727025.84萬(wàn)元，接近于第二產(chǎn)業(yè)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的使用，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)（除房地產(chǎn)業(yè)）有很強(qiáng)的供給推動(dòng)作用。

從最終使用結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)業(yè)的總消費(fèi)最終使用結(jié)構(gòu)系數(shù)為59.12%；資本形成總額的最終使用結(jié)構(gòu)系數(shù)為40.88%，總消費(fèi)比重大于資本形成總額。

二、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)分析（42部門(mén)）

從產(chǎn)業(yè)之間供給與需求聯(lián)系的角度看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的效應(yīng)主要有后向帶動(dòng)效應(yīng)和前向帶動(dòng)效應(yīng)。后向帶動(dòng)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)直接或間接向房地產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響，也就是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用，一般用消耗系數(shù)度量；前向帶動(dòng)效應(yīng)是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)所有需求房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務(wù)的產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的影響，就是房地產(chǎn)業(yè)對(duì)該產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用，一般用分配系數(shù)度量。

1、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的需求拉動(dòng)作用

一個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行既要直接消耗其他產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，又要間接消耗其他產(chǎn)業(yè)提供的產(chǎn)品，從而構(gòu)成產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的消耗關(guān)系。揭示這種產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的消耗關(guān)系，一般用直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)來(lái)分別反映直接消耗關(guān)系和完全消耗關(guān)系。

直接消耗。根據(jù)山東省投入產(chǎn)出分析，在42個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)中，房地產(chǎn)業(yè)與32個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)有直接消耗關(guān)系，對(duì)各部門(mén)直接消耗系數(shù)之和為0.205931，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)l萬(wàn)元的產(chǎn)品，需要直接消耗其他產(chǎn)業(yè)2059.31元的產(chǎn)品。在42個(gè)部門(mén)中排第41位，可見(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的直接消耗能力較弱。其中，排在前5位的依次是金融業(yè)0.062678、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)0.053497、房地產(chǎn)業(yè)0.029091、造紙印刷和文教體業(yè)0.012257、建筑業(yè)0.010931。

完全消耗。根據(jù)山東省投入產(chǎn)出表分析，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)42個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)均有完全消耗關(guān)系（見(jiàn)表1），對(duì)各部門(mén)完全消耗系數(shù)之和為0.566440，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)每生產(chǎn)l萬(wàn)元的產(chǎn)品，需要直接和間接消耗其他產(chǎn)業(yè)5664.40元的產(chǎn)品。根據(jù)完全消耗系數(shù)大小，可分為三類(lèi)。第一類(lèi)是完全消耗系數(shù)大于0.01，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其消耗較多的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，包括金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、造紙印刷和文教體育用品、房地產(chǎn)自身、化學(xué)產(chǎn)品、金屬冶煉和壓延加工品等 16個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)；第二類(lèi)是消耗系數(shù)0.001-0.01，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其消耗較少的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，包括非金屬礦物制品等18個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)；第三類(lèi)是完全消耗系數(shù)小于0.001，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其消耗極少的產(chǎn)業(yè)部門(mén)，包括廢品廢料等8個(gè)產(chǎn)業(yè)部門(mén)。

2、房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的供給推動(dòng)作用

一個(gè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行，自身生產(chǎn)的產(chǎn)品既要被其他產(chǎn)業(yè)直接使用，又要被其他產(chǎn)業(yè)間接使用，從而構(gòu)成產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的分配關(guān)系。揭示這種產(chǎn)業(yè)與產(chǎn)業(yè)之間的分配關(guān)系可以用直接分配系數(shù)來(lái)反映。直接分配系數(shù)是指某產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分配給另一個(gè)產(chǎn)業(yè)直接使用部分占該產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)出的比例。

在42個(gè)部門(mén)中，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)36個(gè)產(chǎn)業(yè)有直接分配關(guān)系。其中金融業(yè)的直接分配系數(shù)最大為0.076871，占房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各部門(mén)分配總量的37.52%；其次是房地產(chǎn)業(yè)本身，直接分配系數(shù)為0.026255，占房地產(chǎn)業(yè)直接分配總量的12.82%；排在第三位的是租賃和商務(wù)服務(wù)，直接分配系數(shù)為0.022100，占房地產(chǎn)業(yè)直接分配總量的10.79%。按照房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)直接分配系數(shù)的高低，可以將國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)分為三類(lèi)：其中直接消耗房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品較多的產(chǎn)業(yè)，主要是集中在第三產(chǎn)業(yè)，說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)供給推動(dòng)作用較強(qiáng)；第二類(lèi)是直接消耗房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品較少的產(chǎn)業(yè)，包括金屬冶煉和壓延加工品、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政等；第三類(lèi)是沒(méi)有或幾乎沒(méi)有直接消耗房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)（見(jiàn)表2）。

三、房地產(chǎn)業(yè)的影響力與感應(yīng)度分析

1.房地產(chǎn)業(yè)影響力分析

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它產(chǎn)業(yè)的影響能力，主要通過(guò)影響力系數(shù)來(lái)衡量。影響力系數(shù)是反映一個(gè)產(chǎn)業(yè)從投入角度觀察對(duì)其它產(chǎn)業(yè)的影響程度，即增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求和波及程度。影響力系數(shù)的高低，是相對(duì)于全社會(huì)各產(chǎn)業(yè)平均水平而言的，影響力系數(shù)>1，表示該部門(mén)對(duì)其他部門(mén)的影響程度高于社會(huì)平均水平；當(dāng)影響力系數(shù)=1時(shí)，表示該部門(mén)對(duì)其他部門(mén)的影響程度等于各部門(mén)平均影響力水平；當(dāng)影響力系數(shù)<1時(shí)，表示該部門(mén)對(duì)其他部門(mén)的影響程度小于社會(huì)平均水平。據(jù)測(cè)算，2012年，山東房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)為0.460，比2007年提高0.012，在42個(gè)部門(mén)中仍是最小?？梢?jiàn)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它產(chǎn)業(yè)部門(mén)所產(chǎn)生的生產(chǎn)需求及波及程度較低。

2.房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度分析

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其它產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度分析，主要通過(guò)感應(yīng)度系數(shù)來(lái)衡量。房地產(chǎn)業(yè)感應(yīng)度系數(shù)反映房地產(chǎn)業(yè)受其它產(chǎn)業(yè)部門(mén)影響的程度，即當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)部門(mén)均增加一個(gè)單位最終使用時(shí)，需要房地產(chǎn)業(yè)為其生產(chǎn)而提供的產(chǎn)出量。2012年，山東房地產(chǎn)業(yè)的感應(yīng)度系數(shù)為0.226，比2007年下降0.382，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于社會(huì)平均感應(yīng)度，在42個(gè)部門(mén)中居第30位，比2007年上升8個(gè)位次。

四、結(jié)論

1、從增加值結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)與第一、第二，第三產(chǎn)業(yè)（不含房地產(chǎn)業(yè)）相比，固定資產(chǎn)折舊占增加值比重遠(yuǎn)大于其他產(chǎn)業(yè)，勞動(dòng)者報(bào)酬比重遠(yuǎn)低于其他產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)稅凈額和營(yíng)業(yè)盈余比重低于所有部門(mén)的平均水平，房地產(chǎn)業(yè)屬于高度資金密集型，非勞動(dòng)密集型，盈利能力中等偏下的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資本的依賴(lài)較大。

2、從房地產(chǎn)業(yè)投入結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)增加值率高，中間投入率低，屬于高附加值率的產(chǎn)業(yè)。

3、從產(chǎn)業(yè)間投入和使用結(jié)構(gòu)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的中間投入和中間使用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于第二產(chǎn)業(yè)和第一產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)第三產(chǎn)業(yè)有較強(qiáng)的需求拉動(dòng)和供給推動(dòng)作用。說(shuō)明我省房地產(chǎn)業(yè)主要消耗第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)主要分配到第三產(chǎn)業(yè)中去。

4、房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)依存度普遍較低，影響力系數(shù)和感應(yīng)度系數(shù)低于全社會(huì)平均水平，行業(yè)本身對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)作用有限，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)和推動(dòng)能力較弱，這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)特性所決定的，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)高關(guān)聯(lián)度和強(qiáng)帶動(dòng)力的認(rèn)識(shí)，更多是通過(guò)對(duì)與其密切關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，也就是說(shuō)，基于房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)流程而展開(kāi)的產(chǎn)業(yè)鏈條所產(chǎn)生的帶動(dòng)作用非常大。我們必須正確區(qū)分房地產(chǎn)業(yè)和與其密切關(guān)聯(lián)的物質(zhì)生產(chǎn)過(guò)程，在關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展同時(shí)，更要關(guān)注其生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程衍生產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。（作者單位：山東省統(tǒng)計(jì)局）

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