我國房地產市場的二元化與宏觀調控政策

翁韋琳

摘 要：本文從我國房地產市場近十年發(fā)展的實際情況出發(fā)，分析我國核心城市與三四線城市房地產市場逐步二元分化出不同的市場特征，提出房地產未來宏觀調控政策將更加針對性地分別對兩個市場實施不同的調控手段，充分考慮政策在兩個市場的傳導效果，方能更有效地對整體市場起到綜合調控的作用。

關鍵詞：房地產；二元化市場；供給側改革；宏觀調控

一、房地產市場對我國經濟發(fā)展的主要影響

自2003年8月起，我國國務院明確將房地產行業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)以來，房地產作為國計民生的重要產業(yè)，對我國微觀經濟各生產性、服務性企業(yè)影響重大，乃至在宏觀經濟政策的戰(zhàn)略性地位日益突出。

房地產行業(yè)對我國國民經濟的重大影響主要體現(xiàn)在以下幾方面：

1.房地產開發(fā)投資對我國固定資產投資的影響

作為推動我國經濟高速發(fā)展“需求、投資、國際貿易”的三駕馬車之一，在過去的十年間，固定資產投資共計有七年對國內生產總值的拉動在“三駕馬車”中居首，是拉動我國經濟增速的主要力量。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國固定資產投資與GDP比值逐年上升，截止2014年，固定資產投資與GDP的比值已升至78.87%的歷史高位。

在固定資產投資的結構中，制造業(yè)（33%），房地產業(yè)（25%），水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)（9%），交通運輸、倉儲和郵政業(yè)（8%）是占比最大的四個行業(yè)，2014年這四大行業(yè)的權重分別為33%、25%、9%、8%，四大行業(yè)投資在固定資產總投資中共占75%。

而2003年以來，我國房地產行業(yè)投資在固定資產投資中所占比重一直維持在25%左右，并同時保持20%以上的投資增速。

2.房地產投資與高鐵、公路、環(huán)境、公共設施等城市大型項目的固定資產投資不同，房地產投資不是作為社會公共產品的投資，不存在公共產品搭便車和溢出效應，相對于地鐵、水庫、公路等較封閉、集中的政府投資方式，房地產投資更具社會性、私人化，其產品最終對接市場需求，對投資回報、交易價格等要求更加市場化，因而社會經濟效率更高。

房地產行業(yè)拉動了我國第二、第三產業(yè)中建筑、建材、家電、金融服務等50多個生產部門20多個大類近2000種產品的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計，每100億元房地產投資可以誘發(fā)建筑業(yè)產出90.76億元，制造業(yè)產出123.61億元，采礦業(yè)16.64億元，商業(yè)11.16億元，房地產業(yè)自身10.98億元等，我國每年的GDP增長率中，有超過2個百分點是直接或間接由房地產行業(yè)拉動的。

3.房地產行業(yè)與金融業(yè)緊密聯(lián)系。房地產是典型的資金密集型行業(yè)，無論是房地產的開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)還是改善型釋放的環(huán)節(jié)，都需要大量資金及金融信貸業(yè)務的介入與支持。目前房地產開發(fā)企業(yè)項目投入資金中約20%～30%來自于銀行貸款，建筑公司對項目墊付約占總投入30%～40%的資金，這部分資金也直接或間接來自于銀行，至少50%以上的購房者申請了個人住房抵押貸款，這幾項累加，房地產項目中來自于銀行的資金高達61%以上。此外，由房地產衍生的金融服務如融資抵押貸款、房地產投資私募基金、以及小額信貸等項目均對這些年我國金融行業(yè)的迅速發(fā)展起到較大的推動作用。

一個健康穩(wěn)定發(fā)展的房地產市場對我國國民經濟長期穩(wěn)定的增長起到至關重要的作用，針對房地產市場的一切宏觀調控政策，都希望通過各種財政、貨幣政策甚至行政手段，調整市場結構、抑制過度投機、平衡市場價格，抵御經濟周期性波動，最終起到穩(wěn)業(yè)和促進國民經濟發(fā)展的作用。

二、我國房地產市場的二元化現(xiàn)狀

我國房地產市場的發(fā)展周期，是與我國人口結構的變化，和城市化進程密切聯(lián)系的。由2003年國務院發(fā)布《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，簡稱18號文件開始，我國對房地產市場的一系列宏觀調控，也影響著我國房地產市場三個階段近10年的快速發(fā)展。

2014年，我國房地產市場表現(xiàn)出深刻而重大的變化。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示：2014年全國固定資產投資50.20萬億元，同比增長15.7%，這一增速是自2002年來的最低增速，只有2009年的一半左右。一直維持在20%以上的房地產投資增速在2014年增速陡然降低至11.10%，這一增速是房地產投資近10年以來最低增速，相比2013年的增幅降低9.2個百分點，房地產開發(fā)投資顯著回落，同時，我國的GDP增速下降至7.4%。

我國房地產市場的宏觀調控政策也從2010年后以平抑抑制房地產價格為目的差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責在內的行政性調控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控的政策開始轉向，從緊縮性宏觀調控政策轉向適度寬松的宏觀調控政策。

但是，由于我國房地產市場十年間自身發(fā)展的規(guī)律，以及以往的宏觀調控政策對市場造成的影響，我國房地產市場的二元化分裂情況越發(fā)顯著，宏觀調控政策必須對面完全不同的二元化市場特性采取不同的政策措施，方能達到綜合調控目的。

我國房地產市場的二元化狀況主要來源于我國城市經濟發(fā)展的二元化，由行政劃分、基礎投入、歷史發(fā)展、市場開放程度決定了不同區(qū)域地方之間較大的經濟差異，且隨著我國總量和增速乘數(shù)效應，區(qū)域經濟差異進一步擴大，對區(qū)域經濟中各行業(yè)發(fā)展均帶來顯著影響。

1.核心城市的經濟特征：一線城市特別是超大城市擁有規(guī)模經濟，核心城市GDP產出占我國國民經濟總量的比重逐年上升，2013年前20名城市GDP產值占全國GDP產值的37%；核心城市的產業(yè)結構較為均衡，金融、服務等第三產業(yè)發(fā)達；城市建設及教育、文化、醫(yī)療等配套對周邊城市乃至全國都起到輻射作用；隨著我國戶籍制度的改革，城市創(chuàng)造大量就業(yè)崗位對勞動力的需求，自然流動人口突破地理分界后進一步向核心城市集中。

我國三四線城市的經濟特征：地區(qū)經濟總量小，產業(yè)結構不合理，部分地區(qū)經濟極度依賴單一支柱性產業(yè)（例如煤炭、鋼鐵、紡織、煙草、酒業(yè)），相對于城市建設等硬件設施，在科教文、醫(yī)療等公共資源方面投入、建設不足，同時，隨著我國高鐵、動車、高速公路等交通運輸大力發(fā)展，出行更加便利、地理間隔阻礙變小，三四線城市人口持續(xù)外流，向一線城市進一步聚攏。

與核心城市與三四線（縣域）經濟狀況相一致是二元化的房地產市場特征。

2.核心城市房地產市場特征：在經歷價格快速上漲后，通過宏觀調控政策抑制了投機性需求，經歷幾次價格波動，仍處在總體供不應求，價格應客觀需求逐步穩(wěn)定增長階段。

三四線房地產市場特征：市場波動劇烈，2008年宏觀調控后已從商品房供不應求轉向供應過剩的情況。與核心城市穩(wěn)步上漲的房價不同，我國三四線城市房價在四年間經歷了急劇上漲和階梯式回落階段，部份三四線城市房價甚至已經跌至2008年水平。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止2015年10月，我國商品房庫存量約6.65億平方米，全國供應和庫存量基本上維持在12個月至15個月之間，但其中三四線城市商品房存量有些已到達20-25個月的存量。

由于房地產消費品特有的地域性不可轉移屬性，使這兩個市場間具有分隔化和不可替代性。隨著我國房地產市場的進一步成熟，三四線城市的商品房無法替代核心城市的商品房價值，同時核心城市的商品價格對三四線城市商品房價格的影響也有限，消費者對兩個市場產品的需求以及產品在兩個市場的不同供給，必須分開考慮，宏觀調控政策在面向兩個市場時，應充分考慮兩個市場不同的特性，既聯(lián)系又分割，按級分層地區(qū)別對待。

三、面向二元房地產市場的宏觀調控政策方向

我國自2003年以來面向房地產市場的宏觀調控基本分三個階段：2003-2006年，主要是嚴控房地產信貸和土地供給階段，這一階段主要圍繞提高項目自有資本金要求，清理整頓土地市場，調供住房供給總量。2006-2008年，主要針對房地產市場價格、房地產市場結構性矛盾。2008-2014年，主要針對房地產市場投機投資行為，控制金融風險。歷年宏觀調控，通過系列財政、貨幣政策，最終采用行政性限購、限貸政策基本達到使我國房地產市場總體較為平穩(wěn)發(fā)展的調控目的。

根據(jù)我國房地產市場2014-2015年整體運行情況，房地產市場趨冷對我國經濟造成較大的下行壓力，2015年末國家宏觀經濟調控大思路改變僅調整需求消費傳統(tǒng)，提出“供給側改革”以化解過剩產能問題，落實到房地產行業(yè)，主要為三四線城市的去庫存化問題，以及更深層次的土地供應和房地產開發(fā)過剩問題。

1.供應量：商品房供應來源于土地供應，土地供應量的調控根據(jù)三四線城市的經濟特征，應重視小城鎮(zhèn)的用地規(guī)劃，嚴格控制用地規(guī)模，針對已出讓未開發(fā)土地項目，取消土地二級市場交易限制，允許土地流轉、放開土地性質用途變更，降低在建工程等項目轉讓等稅費成本，緩沖因土地和商品房大量集中供給造成的市場存量問題，給予市場更多的消化時間。

2.需求量：三四線城市的商品房需求在短期內是較為固定的，不存在大量外來人口涌入的問題，消費者對于商品房的投資性及銀行金融信貸桿杠的使用也與核心城市消費者有較大區(qū)別，從人口出生率的提高和人口結構改變方面都需要較長時間。

綜上所述，由于我國長期以來經濟發(fā)展、城市化進程、人口結構調整等綜合因素，造成我國房地產市場核心城市與三四線城市逐步分化為二個擁有獨立特點的房地產市場，傳統(tǒng)針對需求端的宏觀調控政策經驗對二元分化的市場現(xiàn)實已不再適用。三四線城市商品房供給過剩導致的降價促銷、量價齊跌是符合市場自身調節(jié)規(guī)律的，核心城市的需求推動價格上漲現(xiàn)象也將繼續(xù)存在，有效供給不足與無效供應過剩并存?？紤]到貨幣政策對二元化市場的整體有效性，必須控制金融系統(tǒng)性風險，以往對需求端的刺激性政策又將推動核心城市與三四線城市的市場矛盾。因此，供給端的調控必須通過分別針對二個市場不同特征的財政政策起到綜合調控的作用，三四線城市長期的土地供應調控政策將成為2016年我國房地產市場宏觀調控政策的重點。（作者單位：廈門華瑞中盈地產投資）

注：

數(shù)據(jù)資源來源：國家統(tǒng)計局、CRIC數(shù)據(jù)庫

參考文獻：

[1] 哈繼銘人口結構與城市化推動房地產發(fā)展《中國房地產業(yè)》，2007（7）

[2] 郭貴祥 房地產需求空置與危機的避免 特區(qū)經濟，2014（02）

[3] 程岳榮 2003年以來房地產市場宏觀調控政策研究 財經網，2012（03）

[4] 黎顯揚近年來我國房地產宏觀調控政策評析上海房地 2010（02）