法國(guó)人為什么不敢“炒房”

環(huán)球時(shí)報(bào)/2016-03-02/ 第07版面/深度報(bào)道 /作者：本報(bào)駐法國(guó)特約記者　姚蒙

最近上海、深圳房市火爆的背后，讓人看到了“炒房”的一個(gè)新方式——眾籌。房子，于國(guó)人是一個(gè)談不完的話題，在其他國(guó)家，比如法國(guó)，同樣被視作關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事。《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者對(duì)法國(guó)方面限制“炒房”的舉措很有感觸。

法國(guó)政府做法的核心是通過法律來壓縮“炒房”的利潤(rùn)空間。法律規(guī)定，本人居住房屋（一家只能有一處）以外的房產(chǎn)，如果擁有期限低于30年，出售時(shí)的升值部分要繳34.5％的升值稅。其他升值部分納入出售者當(dāng)年的收入總額里，納收入所得稅。這個(gè)規(guī)定很直接，大大遏制了短期炒房的意愿。此外，如果購(gòu)入住房不出租而等待升值出售，法律規(guī)定第二住宅的房產(chǎn)稅比第一住宅要高一倍。

《環(huán)球時(shí)報(bào)》記者本人在巴黎有套房子用于出租，只是因房客申報(bào)略晚，就收到巴黎市政府調(diào)查該房是否是空房的調(diào)查表。一旦屬實(shí)，就要繳納巴黎市特別設(shè)立的住房空置稅——巴黎為解決住房問題逼房東出租住房。另外，稅務(wù)局還發(fā)出第二住宅高房產(chǎn)稅的通知。當(dāng)然，這與法國(guó)對(duì)房產(chǎn)擁有者的信息一體化有關(guān)：稅務(wù)局給在法國(guó)的任何人均設(shè)立了個(gè)人檔案，此人所有的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)全部數(shù)據(jù)都有。

購(gòu)入房產(chǎn)用于出租，雖然一般而言是自由定租金，但在巴黎等大城市往往有一個(gè)限制租金過高的法令，人們可做參照。一旦房客入住，再次漲租就只能按照每季度公布的建筑價(jià)格指數(shù)與通貨膨脹指數(shù)來上調(diào)，不允許超出這些指數(shù)。這一規(guī)定不僅針對(duì)住房，對(duì)商業(yè)用房也有效，由此就限制了房主無限制漲租而危害房客（常常是房客一家安身立命的住房）利益，特別是危害商業(yè)環(huán)境的現(xiàn)象。

由于法國(guó)規(guī)定商業(yè)房產(chǎn)不能隨意漲租，所以經(jīng)營(yíng)商店、餐館等的商家可以安心業(yè)務(wù)、提高經(jīng)營(yíng)水準(zhǔn)，由此經(jīng)營(yíng)得好的商家就會(huì)擁有根據(jù)其營(yíng)業(yè)額、客戶群、品牌與房產(chǎn)租約一起構(gòu)成諸要素的商業(yè)資產(chǎn)，這一資產(chǎn)又可以在商家間進(jìn)行交易買賣，刺激商業(yè)發(fā)展與城市商業(yè)街區(qū)的繁榮。按照中國(guó)現(xiàn)在許多城市產(chǎn)生的問題看，這是保護(hù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、繁榮城市商業(yè)環(huán)境的合理做法。

不過，巴黎等法國(guó)大城市房?jī)r(jià)仍然很高，這與許多低收入階層難以擁有住房形成鮮明對(duì)比。對(duì)于這一現(xiàn)象，法國(guó)法律規(guī)定任何新建房產(chǎn)必須建比例為30％的低租金社會(huì)福利住房，由此保障低收入階層的住房權(quán)。這些低租金住房只能用于出租。

打擊機(jī)構(gòu)炒房，法國(guó)同樣不忽視。為限制機(jī)構(gòu)到法國(guó)炒房，法國(guó)法律與中國(guó)相比正好相反：機(jī)構(gòu)購(gòu)房成本很高，特別是外國(guó)機(jī)構(gòu)；機(jī)構(gòu)購(gòu)入的房產(chǎn)需要每年繳納根據(jù)房產(chǎn)總價(jià)值定的增值稅，稅率常常很高，但對(duì)用于正常經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)則可以減免。這就鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)購(gòu)房用于經(jīng)營(yíng)而不是出售。即使出售，房產(chǎn)升值部分的稅率比普通購(gòu)房還高，這種情況下，本國(guó)與外國(guó)基金瘋狂購(gòu)房的行為就少了很多?！?/p>