城市土地價(jià)格及土地評(píng)估的探究

柳建猛

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求，以不斷提高城市土地價(jià)格評(píng)估水平，為城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供可靠保障。本文圍繞著城市土地價(jià)格與土地評(píng)估這一中心主題，從城市地價(jià)的內(nèi)涵出發(fā)，對(duì)土地評(píng)估的具體做法進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析。

關(guān)鍵詞：城市；土地；價(jià)格；評(píng)估

一、城市土地價(jià)格的內(nèi)涵

城市土地，是城市整體結(jié)構(gòu)中一個(gè)十分重要的組成部分。對(duì)于城市土地價(jià)格來說，需要根據(jù)土地的特點(diǎn)和內(nèi)涵來確定。由于土地具有固定性的特點(diǎn)，土地所在的位置在很大成功上，影響著土地市場(chǎng)。土地市場(chǎng)與一般商品市場(chǎng)并不相同，不能將土地作為商品進(jìn)行實(shí)體的轉(zhuǎn)移。土地市場(chǎng)當(dāng)中的交易行為只局限于產(chǎn)權(quán)的購買與轉(zhuǎn)移。在土地買賣當(dāng)中，購買方所獲得的是土地的產(chǎn)權(quán)，土地價(jià)格即為產(chǎn)權(quán)的價(jià)格。在購買土地之后，享有相應(yīng)的土地使用和經(jīng)營(yíng)權(quán)利，并存在一定的期限，并不代表土地的完全占有，這是土地市場(chǎng)買賣交易的特點(diǎn)，城市土地價(jià)格的內(nèi)涵與普通商品交易存在著很明顯的差別。參考《憲法》和《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家，個(gè)人所有的土地則是由國(guó)家出讓的使用權(quán)。通過土地市場(chǎng)的買賣交易，購買方獲得土地所有權(quán)等相關(guān)權(quán)利，土地價(jià)格與之有著重要的關(guān)聯(lián)。根據(jù)土地使用權(quán)與所有權(quán)分離的原則，主要以可進(jìn)行商品流通的建設(shè)用地使用權(quán)為主。在此基礎(chǔ)上，土地產(chǎn)權(quán)可以在個(gè)人之間可以互相轉(zhuǎn)讓，但只局限于建設(shè)用地使用權(quán)，可以由其他權(quán)利組合而成。城市土地價(jià)格可以視為建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)格。

二、影響城市土地價(jià)格的因素

事實(shí)上，就城市土地價(jià)格而言，由于其自身就存在著一定的內(nèi)涵，并在某種程度上表現(xiàn)出一種多樣性，但這種多樣性實(shí)際上又具體表現(xiàn)在其影響因素上。

1、行政因素

土地作為特殊性商品，需要國(guó)家政策對(duì)其進(jìn)行干預(yù)。保障社會(huì)利益，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，合理進(jìn)行土地價(jià)格的調(diào)控，這是影響土地價(jià)格的關(guān)鍵因素。土地轉(zhuǎn)移以及土地使用都需要根據(jù)土地的相關(guān)政策和制度，圍繞住房、城市規(guī)劃、地價(jià)、稅收等多個(gè)方面，對(duì)土地價(jià)格實(shí)行干預(yù)，提升城市土地資源的利用率，創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)效益，將土地價(jià)格保持在合理范圍。

2、人口因素

城市土地主要應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，受到人口增長(zhǎng)的影響，住房壓力激增。房建用地需求增加。土地的集約化利用在很大程度上影響著土地價(jià)格。人口密度越高，房建土地需求越多，往往會(huì)出現(xiàn)供給困難的情況，房?jī)r(jià)和土地價(jià)格隨之增長(zhǎng)。

3、社會(huì)因素

城市土地價(jià)格往往與社會(huì)發(fā)展的實(shí)際情況有著直接關(guān)聯(lián)，其中包括政治、經(jīng)濟(jì)以及文化等多個(gè)方面。社會(huì)環(huán)境的安定，城市化建設(shè)的深入，房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資和發(fā)展基于，這些社會(huì)因素，對(duì)城市土地價(jià)格有著直接的影響。

4、經(jīng)濟(jì)因素

城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)城市土地價(jià)格有著重要的影響。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，給城市土地資源的有效利用提出了更高要求在良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，財(cái)政、金融收入呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。隨著行業(yè)、崗位的增加，提供了更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而帶動(dòng)土地需求量的提升，土地價(jià)格隨之上漲。

三、城市土地評(píng)估的具體原則與思路

在對(duì)城市土地價(jià)格的內(nèi)涵以及影響因素有了一定了解的基礎(chǔ)上，根據(jù)相應(yīng)的原則及思路，我對(duì)城市土地評(píng)估進(jìn)行論述。

1、城市土地評(píng)估的主要原則

其一，基于替代原則。當(dāng)存在兩個(gè)或兩個(gè)以上效用相近的土地時(shí)，可以相互替換，則形成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，土地價(jià)格在很大程度上代表著競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，土地價(jià)格低的土地更容易占據(jù)市場(chǎng)。在替代原則的作用下，效用相近的土地之間形成競(jìng)爭(zhēng)上的制約，實(shí)現(xiàn)價(jià)格的平衡，避免故意抬高價(jià)格或是壓低價(jià)格。根據(jù)土地的具體使用價(jià)值來進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，城市土地評(píng)估的基礎(chǔ)仍然是以替代原理為基本原則。其次，結(jié)合最有效使用原則。根據(jù)土地的用途以及土地使用的最高期望，將土地應(yīng)用于最佳用途當(dāng)中，以獲得最高的應(yīng)用價(jià)值，這同樣也是城市土地評(píng)估的重要的參考。

2、城市地價(jià)更新評(píng)估基本思路

根據(jù)城市土地使用價(jià)值和價(jià)格空間分布規(guī)律，參考《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，將城市土地定級(jí)作為城市地價(jià)更新評(píng)估的新思路。從很土地評(píng)估的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)著手，進(jìn)行量化分析，優(yōu)化定級(jí)評(píng)估程序，建立完善的城市地價(jià)更新評(píng)估體系，以維護(hù)土地市場(chǎng)秩序。參考級(jí)差收益，準(zhǔn)確進(jìn)行土地評(píng)估和判斷，對(duì)土地定級(jí)進(jìn)行有效控制，保證的精確度。

城市土地定級(jí)必須參照《城市土地價(jià)格調(diào)查與集約度利用潛力評(píng)價(jià)實(shí)施方案》，根據(jù)土地區(qū)位條件和特性，結(jié)合土地綜合定級(jí)和分類定級(jí)。以市場(chǎng)交易資料確定基準(zhǔn)地價(jià)改善傳統(tǒng)評(píng)估辦法當(dāng)中的不足，促進(jìn)土地市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展，保持合理的土地價(jià)格，使廣大人民群眾從中受益。

結(jié)語：

經(jīng)過上文的分析和介紹，我們對(duì)城市土地價(jià)格的內(nèi)涵、影響城市土地價(jià)格的因素以及進(jìn)行城市土地價(jià)格評(píng)估的原則及思路等幾個(gè)方面的內(nèi)容有了一定的了解，從中我們可以深刻地認(rèn)識(shí)到，作為一個(gè)與城市健康發(fā)展有著直接聯(lián)系的城市土地價(jià)格而言，其自身來說就有著一定的豐富內(nèi)涵，因?yàn)樽鳛槠渲黧w的城市土地在使用上就存在著一定的多樣性。而也正是因?yàn)檫@種多樣性，其在進(jìn)行價(jià)格確定的時(shí)候會(huì)容易受到內(nèi)外部因素的影響而呈現(xiàn)出一種價(jià)格規(guī)律和價(jià)格模式，而這種規(guī)律和模式實(shí)際上又可以充分依據(jù)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)理論以及經(jīng)濟(jì)方法進(jìn)行合理分析和運(yùn)用，并在此基礎(chǔ)上建立起相應(yīng)的城市土地評(píng)估模型，切實(shí)的將這種價(jià)格水平提升至一個(gè)最高點(diǎn)。

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