淺析銀行業(yè)如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會(huì)課題組

淺析銀行業(yè)如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)

蘇州市農(nóng)村金融學(xué)會(huì)課題組

2015年第四季度開(kāi)始，我國(guó)商品房銷售明顯加快，房地產(chǎn)行業(yè)整體回暖，尤其是一線城市銷售再次出現(xiàn)火爆。在房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展的勢(shì)頭下，如何控制房地產(chǎn)項(xiàng)目與按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)，是值得深入研究探討的重要課題。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年3月公布的數(shù)據(jù)，第一季度前兩個(gè)月，商品房銷售面積同比增長(zhǎng)28.2％，上漲速度同比增長(zhǎng)21.7％；銷售額8577億元，提高43.6％，增速同比上升29.2％。標(biāo)志著2015年以來(lái)，在政府部門(mén)調(diào)控政策疊加助力下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步趨于平穩(wěn)，實(shí)現(xiàn)軟著陸。

房地產(chǎn)行業(yè)具有資金高度集中的特點(diǎn)，項(xiàng)目立項(xiàng)需要龐大的資金支持。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資方式依然以銀行授信為主體，地產(chǎn)業(yè)的回暖在各大商業(yè)銀行的財(cái)務(wù)報(bào)表上直觀體現(xiàn)在撥備前利潤(rùn)的增加。另一方面，住房按揭貸款漸漸成為各商業(yè)銀行轉(zhuǎn)型發(fā)展的主要業(yè)務(wù)方向。2015年，18家上市銀行個(gè)人住房貸款新增約2萬(wàn)億元。房貸在銀行貸款中占比升高是銀行個(gè)人業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的積極選擇，也是未來(lái)銀行個(gè)人業(yè)務(wù)發(fā)展的重要趨勢(shì)。比起海外市場(chǎng)40～50％的貸款占比，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房按揭貸款還有很大發(fā)展空間。

一、相關(guān)研究綜述

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，行業(yè)發(fā)展波動(dòng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)可能給銀行信貸業(yè)務(wù)帶來(lái)的壓力，國(guó)內(nèi)外學(xué)者從風(fēng)險(xiǎn)成因、風(fēng)險(xiǎn)的種類及內(nèi)涵，以及風(fēng)險(xiǎn)的控制等各個(gè)方面進(jìn)行過(guò)詳細(xì)的論述。

美國(guó)次貸危機(jī)以后，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)防范提出規(guī)范性的意見(jiàn)（劉延平，2009），陸軍和李劍分析了房?jī)r(jià)與銀行信貸間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，從內(nèi)外部監(jiān)管以及銀行的經(jīng)營(yíng)角度分析了我國(guó)商業(yè)銀行的信貸管理水平（李劍，2009）。2013年《房地產(chǎn)項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)》編寫(xiě)組就系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)項(xiàng)目主要環(huán)節(jié)中常見(jiàn)的44類風(fēng)險(xiǎn)，提綱挈領(lǐng)的指出“房地產(chǎn)行業(yè)是在國(guó)家和地方政策法規(guī)，區(qū)域發(fā)展規(guī)劃下開(kāi)展的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”（齊國(guó)生，2015）。2010年彭勇提出房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制首先要提高企業(yè)的政策敏感度，如何應(yīng)對(duì)外在風(fēng)險(xiǎn)是避免損失的基本要求（彭勇，2010）。

2015年后政策利好明顯，分析業(yè)界普遍共識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將在不斷的政策推動(dòng)下進(jìn)一步發(fā)展。第一太平戴維斯市場(chǎng)研究部在《2015中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與2016中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》中分析指出，中國(guó)政府主導(dǎo)的政策轉(zhuǎn)變風(fēng)向是2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的主要因素。

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)種類方方面面，這其中，政策的變遷往往是內(nèi)外因素交互作用的起點(diǎn)。所以研究房地產(chǎn)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)是了解行業(yè)、分析行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要視角，也是避免銀行在政策變遷中處于被動(dòng)的有效途徑。

公共政策是銀行信貸業(yè)務(wù)的重要導(dǎo)向指標(biāo)，也是房地產(chǎn)最重要的外部影響因素。寬松的貨幣政策（如2015年）必然導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)類信貸業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，這種項(xiàng)目資金與按揭的支持都會(huì)直接作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外如利率的變化，更是直接影響銀行信貸業(yè)務(wù)。了解房地產(chǎn)市場(chǎng)政策現(xiàn)狀以及未來(lái)政策預(yù)期，防范可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。

二、房地產(chǎn)行業(yè)的政策現(xiàn)狀與風(fēng)險(xiǎn)

2015年是房地產(chǎn)政策“井噴”的一年。兩會(huì)后，政策導(dǎo)向鼓勵(lì)農(nóng)民購(gòu)房，去庫(kù)存成為房地產(chǎn)行業(yè)政策核心。關(guān)于稅費(fèi)、補(bǔ)貼等配套政策的討論也一直沒(méi)有停息。降首付、減稅費(fèi)、調(diào)公積金等措施使改善需求集中釋放?！叭?kù)存”是2015年政策主基調(diào)，穩(wěn)定住房消費(fèi)、支持自住和改善住房需求是房地產(chǎn)政策調(diào)整的主要方向。中央及地方各級(jí)政府在供應(yīng)端實(shí)施“有供有限”，從源頭控制商品房供應(yīng)；同時(shí)從需求端入手，降首付、降利率、減稅費(fèi)、予補(bǔ)貼、放寬公積金貸款政策，取消限外等多手段并施，千方百計(jì)去庫(kù)存。經(jīng)過(guò)一年多努力，部分城市庫(kù)存壓力雖大為緩解，但整體庫(kù)存有增無(wú)減，注定了2016年“去庫(kù)存”仍是房地產(chǎn)政策的核心?？梢灶A(yù)期2016年資金面將繼續(xù)保持寬松，房貸利息抵扣個(gè)稅政策與配套戶籍制度也有望在2016年逐步試點(diǎn)、落實(shí)。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在政策風(fēng)險(xiǎn)分析

鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于貨幣政策等公共政策的高度敏感性，銀行風(fēng)險(xiǎn)控制不應(yīng)該一味依賴政策主導(dǎo)的市場(chǎng)繁榮。未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)至少面對(duì)幾個(gè)方面的政策風(fēng)險(xiǎn)。

首先，貨幣政策影響到房地產(chǎn)融資成本、需求體現(xiàn)等方面，而貨幣政策的制定、執(zhí)行有其獨(dú)特的周期性、工具性。這種特性在宏觀上會(huì)體現(xiàn)為貨幣政策導(dǎo)向變遷的可能。當(dāng)經(jīng)濟(jì)基本面變化時(shí)，貨幣政策一定會(huì)做出適當(dāng)調(diào)整，而且這種調(diào)整經(jīng)常是前瞻性的。四大國(guó)有銀行因其股權(quán)結(jié)構(gòu)與歷史沿襲，決定其本身就是國(guó)家貨幣政策重要的一環(huán)，不可否認(rèn)的一定占有政策變遷時(shí)的優(yōu)勢(shì)地位。但是，作為大型國(guó)有銀行，從上至下的決策結(jié)構(gòu)使政策變遷時(shí)，也不可避免的導(dǎo)致基層分行、支行作為信貸政策的執(zhí)行者往往要面臨更加復(fù)雜困難的工作局面。例如，總行信貸政策的收緊可能直接導(dǎo)致進(jìn)展中的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款無(wú)限延期，導(dǎo)致個(gè)人按揭收緊，客戶流失。這些都是從業(yè)者不得不謹(jǐn)慎對(duì)待的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。貸款利率的提高會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資成本上升，對(duì)于個(gè)人客戶還貸壓力也會(huì)變大。這些因素的積累都有可能帶來(lái)大規(guī)模信貸風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。

其次，政策預(yù)期的落實(shí)與區(qū)域差異。2015年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇很大程度依賴寬松的宏觀貨幣政策。之外，對(duì)于公積金、稅制改革等利好政策的預(yù)期，也是這一輪市場(chǎng)爆發(fā)的重要基礎(chǔ)。一旦政策有所變動(dòng)或者預(yù)期的利好未能落實(shí)，市場(chǎng)的反應(yīng)可想而知。另一方面，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情進(jìn)一步分化。北京、上海等傳統(tǒng)一線城市，供不應(yīng)求問(wèn)題仍未得到有效緩解，甚至壓力還在加大，與此同時(shí)土地價(jià)格、建筑成本繼續(xù)攀升。三四線城市和一些大城市的新區(qū)，區(qū)域性供過(guò)于求、大量空置問(wèn)題繼續(xù)存在，“空城”案例進(jìn)一步增加。樓市行情進(jìn)一步分化，政策的綜合性風(fēng)險(xiǎn)加大，政策研制和抉擇的難度也隨之加大。供給需求關(guān)系的改變一定會(huì)直接影響到政策層面，針對(duì)不同的市場(chǎng)，指導(dǎo)性的政策意見(jiàn)必有所區(qū)別，這對(duì)于商業(yè)銀行因地制宜的風(fēng)控制度就提出了新的要求。

四、銀行信貸政策應(yīng)對(duì)

前文基于政策變遷與積累因素分析，闡述了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展深入依賴國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。這種影響在供給、需求兩端共同決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向。要做到預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)，保證收益，商業(yè)銀行應(yīng)該從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的源頭控制入手，完善房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)指導(dǎo)政策，規(guī)范信貸業(yè)務(wù)流程等，具體建議如下：

（一）加強(qiáng)管理，建立健全政策分析預(yù)測(cè)機(jī)制。

及時(shí)關(guān)注各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化情況，提高對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)的分析預(yù)測(cè)能力。在執(zhí)行環(huán)節(jié)，信貸從業(yè)人員要樹(shù)立正確的職業(yè)價(jià)值導(dǎo)向，尤其在貸前審查貸后管理等重要環(huán)節(jié)，保證行為不出偏差；建立更高的職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格細(xì)致的職業(yè)操守是隊(duì)伍建設(shè)的有力保證?？梢韵蛎绹?guó)CFA等成熟社會(huì)組織借鑒，把監(jiān)督和匯報(bào)制度具體化、可操作化。

（二）加強(qiáng)市場(chǎng)創(chuàng)新與金融衍生品的研發(fā)。

在我國(guó)，引入住房保險(xiǎn)制度分擔(dān)商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的討論一直在進(jìn)行，之所以未能在政策層面有所體現(xiàn)，主要是受到現(xiàn)行法律制度的約束以及既得利益的再分配問(wèn)題。對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，擔(dān)保制度或者房?jī)r(jià)保險(xiǎn)制度在分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)都在客觀上減少了商業(yè)銀行的可分配利潤(rùn)。這在市場(chǎng)需求旺盛時(shí)期顯得吸引力不足，在市場(chǎng)低迷時(shí)期保險(xiǎn)的門(mén)檻和成本又會(huì)進(jìn)一步提高。與之相比，美國(guó)次貸危機(jī)雖然帶來(lái)不可估量的損失，但合適的金融衍生品開(kāi)拓了需求從而抵消了部分成本。現(xiàn)階段，我國(guó)商業(yè)銀行信貸產(chǎn)品操作簡(jiǎn)單，但勝在風(fēng)險(xiǎn)管控程序穩(wěn)定可操作。固有思維與工作模式固然帶來(lái)了穩(wěn)定的收益，也不可避免導(dǎo)致業(yè)務(wù)重復(fù)、單一、無(wú)可進(jìn)取。應(yīng)對(duì)大規(guī)模的政策變遷，現(xiàn)有的風(fēng)控制度杯水車(chē)薪。如何在保證收益控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下創(chuàng)新是擺在商業(yè)銀行決策層面前的重大考驗(yàn)。

（執(zhí)筆：賈瑋）