現(xiàn)階段土地收購(gòu)儲(chǔ)備現(xiàn)狀與問(wèn)題解決對(duì)策研究

■　李娟

（連云港市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心江蘇連云港222001）

現(xiàn)階段土地收購(gòu)儲(chǔ)備現(xiàn)狀與問(wèn)題解決對(duì)策研究

■李娟

（連云港市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心江蘇連云港222001）

本文根據(jù)我國(guó)現(xiàn)階段土地收購(gòu)儲(chǔ)備的概念和理論依據(jù)，對(duì)土地運(yùn)行進(jìn)行分析，然后結(jié)合連云港市土地儲(chǔ)備運(yùn)行模式現(xiàn)狀，探討土地收購(gòu)準(zhǔn)備制度的運(yùn)行體系，分析存在的問(wèn)題和主要原因，提出相應(yīng)的對(duì)策。

土地收購(gòu)儲(chǔ)備現(xiàn)狀與問(wèn)題解決對(duì)策

土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是我國(guó)土地使用制度改革中發(fā)展起來(lái)的一種制度，可以規(guī)范和培育土地市場(chǎng)的情況，確保財(cái)政增收，合理的土地收購(gòu)和儲(chǔ)備政策可以培育和規(guī)范土地市場(chǎng)，盤(pán)活企業(yè)的土地資產(chǎn)，落實(shí)城市的規(guī)劃策略，完成對(duì)于城區(qū)改造的項(xiàng)目，同時(shí)可以使得政府增加土地的收益狀況，提供居民可以負(fù)擔(dān)的住房。

1　城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的概念和理論依據(jù)

城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度是指在城市中進(jìn)行土地的收回、收購(gòu)、置換和征用過(guò)程中要遵守市場(chǎng)機(jī)制和法律程序制度，對(duì)于政府管控的土地能夠保持收購(gòu)和儲(chǔ)備城市各類建設(shè)用地，確保城市土地能夠有規(guī)劃的進(jìn)行供應(yīng)和調(diào)用。城市土地儲(chǔ)備制度的主要理論依據(jù)是市場(chǎng)失靈理論，政府經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，公共管理理論，新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)理論[1]。城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度可以控制好建設(shè)用地的供應(yīng)量，增強(qiáng)政府對(duì)于土地的調(diào)控能力，完成對(duì)國(guó)有土地資產(chǎn)管理和防止土地流失的要求，有利于城市土地市場(chǎng)健康發(fā)展，有利于提高政府對(duì)城市土地市場(chǎng)調(diào)控能力、有利于增加城市收入和加快城市基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)國(guó)有企業(yè)的改革和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建。

2　我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備模式的運(yùn)行分析

目前我國(guó)城市土地收購(gòu)儲(chǔ)備主要是分為收購(gòu)、儲(chǔ)備和出讓三個(gè)階段，土地的儲(chǔ)備可以對(duì)農(nóng)用地征收、對(duì)城市劃撥用地專制或者對(duì)城市出讓用地購(gòu)買、置換和到期回收。土地的收購(gòu)是實(shí)現(xiàn)土地使用的基礎(chǔ)，目前主要是采用銀行貸款的方式，土地的儲(chǔ)備是分為兩個(gè)階段，先是儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)集中起的土地進(jìn)行再次開(kāi)發(fā)變成“熟地”，接著就是儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)的“熟地”進(jìn)行出讓和儲(chǔ)備。土地的出讓是統(tǒng)一的將土地供應(yīng)總量計(jì)劃，進(jìn)入市場(chǎng)的方式進(jìn)行招標(biāo)、拍賣等，實(shí)現(xiàn)城市土地資產(chǎn)的收益。

3　連云港市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度運(yùn)行模式

連云港市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度建立的基礎(chǔ)是目前土地使用制度改革，加快完善土地資產(chǎn)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。合理的規(guī)劃國(guó)家一級(jí)農(nóng)田保護(hù)區(qū)，城市建設(shè)占用基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)有限制，依據(jù)《土地管理法》和《城市規(guī)劃法》可以完善鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃和土地法內(nèi)容的協(xié)調(diào)管理工作[2]。根據(jù)連云港市編制《連云港市土地利用總體規(guī)劃》所做的抽樣調(diào)查分析，目前連云港市平均建設(shè)密度為45%，平均建筑容積率為1.43，人均建設(shè)用地超標(biāo)6.25m2，農(nóng)村居民點(diǎn)建設(shè)密度為39%，平均建筑容積率為0.65，人均建設(shè)用地超標(biāo)82，也就是說(shuō)小城鎮(zhèn)老城區(qū)的土地收購(gòu)有限，改造速度緩慢，需要建設(shè)配套的基礎(chǔ)設(shè)施和打造良好的居住環(huán)境，將城市的總體效能全面發(fā)揮。不能因?yàn)榕f城區(qū)的儲(chǔ)地量豐厚就盲目的利用資金重置，因?yàn)楦脑旌蟮谋P(pán)活利用難度很大，需要相應(yīng)的部門(mén)和行政支持。

連云港市還建立了國(guó)有土地儲(chǔ)備中心，負(fù)責(zé)規(guī)劃引導(dǎo)、超前儲(chǔ)備、總量控制和滾動(dòng)發(fā)展，確實(shí)推進(jìn)土地實(shí)驗(yàn)改革，儲(chǔ)備工作穩(wěn)步提升，完成土地制度建立的目標(biāo)。在不同的城市，土地制度的建設(shè)的目標(biāo)也不完全相同，主要是嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量，使得宏觀調(diào)控土地的能力增強(qiáng)，防止土地的流失，優(yōu)化土地資源的配置工作，對(duì)土地進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)和利用，根據(jù)土地管理法律和法規(guī)，確保深化土地使用改革，經(jīng)營(yíng)好城市的土地資產(chǎn)，促進(jìn)城市建設(shè)和事業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

目前，連云港市的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)設(shè)置主要是以雙結(jié)構(gòu)為主的設(shè)置形式，首先是建立了土地儲(chǔ)備的決策機(jī)構(gòu)，也就是市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地出讓與儲(chǔ)備工作領(lǐng)導(dǎo)小組；其次是建立了土地儲(chǔ)備具體操作機(jī)構(gòu)，也就是連云港市國(guó)有土地儲(chǔ)備中心，適時(shí)的收購(gòu)儲(chǔ)備土地，對(duì)收購(gòu)儲(chǔ)備的土地進(jìn)行拆遷，做好土地供應(yīng)工作，承辦好土地招標(biāo)、拍賣和掛牌工作。其保障的主要措施是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一配置、統(tǒng)一管理。

4　連云港市土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度運(yùn)行績(jī)效及存在問(wèn)題

近年來(lái)，通過(guò)國(guó)家對(duì)于土地的宏觀治理和整治工作，適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行了經(jīng)營(yíng)權(quán)土地的嚴(yán)格控制，供地的成交額增加證明控制土地供應(yīng)規(guī)模是卓有成效的。根據(jù)資料連云港市土地收購(gòu)中，用途轉(zhuǎn)為：倉(cāng)儲(chǔ)105畝，占2.36%；住宅為6983.2畝，占10.12%，辦公12.34畝，占1.23%；衛(wèi)生167畝，占2.36%，教育34.2%，占0.76%。收購(gòu)儲(chǔ)備的土地主要是運(yùn)用在住宅上，土地制度保持城市地價(jià)的合理水平，培育和規(guī)范了土地的市場(chǎng)。土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度制度目標(biāo)之間存在內(nèi)在聯(lián)系，其制度主要是促進(jìn)城市土地市場(chǎng)健康、規(guī)范的發(fā)展，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，增加政府財(cái)政收入，保證城市規(guī)劃的實(shí)施，從而提高人民的生活水位，為居民提供可以負(fù)擔(dān)的住房，提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控[3]。

其存在的問(wèn)題是管理體制不完善，城市土地市場(chǎng)的混亂，政府的有關(guān)部門(mén)之間配合不默契，籌備渠道單一，主要是銀行貸款，土地收購(gòu)目標(biāo)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃。目前土地的補(bǔ)償沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)，土培儲(chǔ)備分配的方法不明確。

5　建立和完善連云港市土地儲(chǔ)備運(yùn)行模式的對(duì)策

首先是要建立健全配套的法律法規(guī)體系，根據(jù)現(xiàn)行的《土地管理法》建立政府土地儲(chǔ)備機(jī)制，將舊城區(qū)拆遷工程執(zhí)行貨幣補(bǔ)償，必須盡快建立土地儲(chǔ)備的規(guī)范，做好土地價(jià)格、土地市場(chǎng)和土地管理等方面規(guī)范[4]。

其次加強(qiáng)各環(huán)節(jié)和各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)和合作，實(shí)施土地儲(chǔ)備存在土地開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)的建設(shè)資質(zhì)審配，規(guī)范土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)和國(guó)土部門(mén)的關(guān)系，強(qiáng)化土地的集中管理。

最后，要加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的良性循環(huán)，處理好土地的收益和分配及使用范圍和數(shù)量[5]。

6　結(jié)語(yǔ)

在科學(xué)系統(tǒng)理論指導(dǎo)，在法規(guī)規(guī)范的情況下，現(xiàn)階段土地收購(gòu)儲(chǔ)備現(xiàn)狀，需要土地收購(gòu)和儲(chǔ)備人員進(jìn)行不斷的努力，把土地收購(gòu)和儲(chǔ)備制度推向極致，為了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)出力。

[1]杜葵，黃義忠.城市土地收購(gòu)價(jià)格內(nèi)涵界定與評(píng)估思路探討[J].昆明理工大學(xué)學(xué)報(bào)（理工版）.2014（4）：153

[2]馮昌中，宋佳波.社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地儲(chǔ)備及其模式選擇[J].地理科學(xué).2012（3）：290

[3]趙敏，張安明.城鎮(zhèn)國(guó)有土地儲(chǔ)備補(bǔ)償價(jià)格探討[J].西北師范大學(xué)學(xué)報(bào)（自然科學(xué)版）.2011（1）：75-76

[4]趙艷華，羅永泰.土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)制中存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[J].城市發(fā)展研究.2013（1）：46-49

[5]張波，土地.如何儲(chǔ)備——土地儲(chǔ)備庫(kù)內(nèi)涵、儲(chǔ)備方式及問(wèn)題評(píng)析[J].中國(guó)土地.2012（2）：26

P62[文獻(xiàn)碼]B

1000-405X（2016）-3-350-1