地產(chǎn)試水

于洋

無論何時，地產(chǎn)業(yè)的血管中都始終流淌著金融的血液。因此，當?shù)禺a(chǎn)邂逅眾籌，血脈相通的二者自然情投意合，一場愛戀也隨即而來……

起初，說起眾籌，人們首先想到的是“舶來品”，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)金融熱潮而興起的“外來和尚”，是通過互聯(lián)網(wǎng)方式發(fā)布籌款項目并募集資金，用類似團購+預購的形式，向網(wǎng)友募集項目資金的模式。談起來總有幾分高大上的意味在其中。

而如今，隨著各色眾籌平臺如雨后春筍般在國內(nèi)興起，眾籌也慢慢變得不再那么遙不可及，越來越多的投資者開始接觸并且了解這個“外來和尚”。對它的解讀也越來越接地氣了。

“直白點講，眾籌就是‘湊份子做事?！睙o錫市中小企業(yè)金融創(chuàng)新服務有限公司總經(jīng)理吳熙在接受本刊記者采訪時說，“眾籌這種模式在我國并不是什么新生事物，像解放前享譽全國的無錫榮氏家族的茂新面粉廠，建廠的資金便是通過從家族親戚、朋友等處籌資創(chuàng)辦的，這建廠籌錢的方式放在現(xiàn)在來看，和眾籌有著異曲同工之妙?！?/p>

正如“眾人拾柴火焰高”這樣一個通俗簡明的道理一樣，在商業(yè)競爭日趨白熱化的當下社會，如何盡最大的可能整合各方資源、開發(fā)集體的力量促進商品的銷售，已日漸成為企業(yè)搶占市場高地、爭奪客戶資源的重中之重。尤其是對于資金密集型企業(yè)的房地產(chǎn)，更是如此。

眾籌的出現(xiàn)，恰逢其時。

眾籌的魔力

“你雖然是個沒錢的屌絲，沒有富翁爸爸，但并不影響你同時成為多個大型地產(chǎn)項目的股東，這就是眾籌的魔力。”一位業(yè)內(nèi)人士如此解讀眾籌。換言之，有一天你將與“國民老公”王思聰一樣變相成為萬達廣場的股東，并且享受其享受物業(yè)增值收益，租金收益。乍一聽，著實讓人心生向往，這是不是在做夢？

當然不是，早在今年6月，萬達集團與快錢便聯(lián)合推出了首款互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品“穩(wěn)賺1號”。據(jù)了解，該產(chǎn)品以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，預期合計年化收益率可達12%以上。更值得一提的是，該產(chǎn)品的起始投資金額僅為1000元。

低門檻迅速引爆市場，“穩(wěn)賺1號”上市3日內(nèi)被一搶而光，順利完成50億元資金的發(fā)行計劃，創(chuàng)造了全球眾籌行業(yè)的新紀錄。無獨有偶，碧桂園、遠洋地產(chǎn)等房企的眾籌產(chǎn)品同樣熱得發(fā)燙，眾籌的魔力可窺一斑。

在青島，同樣不乏房地產(chǎn)眾籌的案例?！白吭轿邓{群島500元眾籌39.8萬搶北師大學區(qū)房”，在眾籌活動期間，客戶前往售樓處繳納500元便可參與眾籌，獲得39.8萬元最低起拍資格，通過競拍者競拍，叫價最高者，獲得此房源；超出起拍價的房款額度，由所有參與眾籌活動的網(wǎng)友平均返利。如無收益（未競拍成功、競拍成交價不高于起拍價等情況），則眾籌金在指定日期內(nèi)無息退還。

也就是說，如房源起拍價為40萬元，最后拍賣成交價為45萬元，那么5萬元則為收益，由所有參與眾籌活動的網(wǎng)友平均返利。

“這種模式很好啊，買不買都有錢賺，何樂而不為呢？”宋先生，80后，事業(yè)穩(wěn)定，有房有車有存款，長期關注銀行理財產(chǎn)品，有一定的投資經(jīng)驗。與周邊朋友每天在股市感受過山車式的大喜大悲不同，在投資這件事情上，他更加保守。因此，房地產(chǎn)眾籌的模式著實讓他心動不已。

“事實上，在當今社會，像宋先生一樣的人并不在少數(shù)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言，“房地產(chǎn)眾籌的出現(xiàn)，對于保守派的投資者而言是極具誘惑力的。但是，受制于老百姓的傳統(tǒng)理財習慣，現(xiàn)階段中國的眾籌市場其實仍處在小荷才露尖尖角的萌芽階段。”

沒看上去那么美

眼下，眾籌的概念在地產(chǎn)領域可謂遍地開花，萬科、綠地、萬通等數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)，更是早早便共同發(fā)起并成立了中國房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟，大有將房地產(chǎn)眾籌發(fā)揚光大的架勢。

但也有不少業(yè)內(nèi)人士潑來冷水，“目前市場中最主要的眾籌方式有兩種：一種為眾籌集資建房，一經(jīng)推出，必然將是顛覆性的產(chǎn)品，但因為涉及環(huán)節(jié)眾多并非易事，恐怕很難在短期內(nèi)實現(xiàn)；另一種則為營銷推廣這也是目前市場上最常見的眾籌方式，僅僅是房地產(chǎn)銷售推廣的噱頭而已?！?/p>

“青島房地產(chǎn)市場中，采取眾籌模式的樓盤基本都是打著眾籌的概念幌子，行營銷去庫存之實?！币晃徊痪呙那鄭u地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“這只是營銷的一個手段，開發(fā)商賺進了噱頭又精準定位了購房者，通過眾籌將人與資源集聚起來，擴大資金來源的同時拓寬融資渠道，從而加速樓盤去化。”

事實上，眾籌的核心思維是搭建一個平臺，匯聚各個小個體的力量完成一個項目，并讓參與的小個體獲得當中的利益。但從實際操作情況來看，很多開發(fā)企業(yè)都采用推出幾套特定房源的眾籌模式，因此，真正能夠享受到優(yōu)惠的購房者只是極少數(shù)。

“從根本上講，資本逐利，才是眾籌興起的土壤?！痹趨俏蹩磥恚娀I是真正的市場化模式，是一種市場行為，所有參與者都是出于獲利的動機來參與的，這注定它的未來是光明的。但是，我們也不能忽略了它的風險。

而眾籌的風險顯而易見，至少現(xiàn)在的中國，客戶仍難以習慣通過互聯(lián)網(wǎng)的平臺對一個陌生人或者組織機構提供資金并期望得到回報。因為，社會中誠信缺失的案例屢見不鮮，眾籌平臺更是頻現(xiàn)跑路。有媒體披露了這樣一組數(shù)字，僅2014年12月，出問題的互聯(lián)網(wǎng)眾籌平臺數(shù)量就達到93家，接近2014年9月至11月的總和。

“中國資本市場缺乏信任機制?；ヂ?lián)網(wǎng)背后的籌資企業(yè)信用如何，我們不得而知；眾籌平臺披露的相關籌集信息，并沒有一個權威機構或者第三方平臺告知其真實性；還有籌集的資金如何監(jiān)管，錢真正投到哪里去了？里面很多空子可以鉆?！眳俏跆寡裕皼]有法律規(guī)范、沒有道德約束、缺乏有效監(jiān)管、缺失失信懲罰、投資者的利益很難得到有效的保障，風險可想而知?！?/p>

而由于法律法規(guī)的缺失以及監(jiān)管機制的不完備，眾籌與非法集資之間的邊界變得比較模糊。

“非法集資目前法律界定相對模糊，是個事后罪，眾籌，籌著籌著出事了，那就是非法集資，沒出事，就是互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新眾籌了?！眳俏跽f，因此，眾籌一旦被心懷鬼胎的人利用，不實披露信息，挪用資金等等都很容易造成投資者的巨大經(jīng)濟損失。

正如早些時候，房地產(chǎn)眾籌聯(lián)盟成立論壇上，萬通控股董事長馮侖的比喻一樣，“眾籌好比任志強娶媳婦，我們都去湊份子，但僅是鬧鬧洞房，鬧完了就走了。如果鬧完還不走，非要跑到洞房上了床，那就是耍流氓”。

是流氓，還是朋友，事后方知，這顯然不利于眾籌的長久發(fā)展。隱形的風險讓眾籌并沒有看上去那么美。

路好看，不好走

在中國，眾籌的發(fā)展有著天然的劣勢。

“產(chǎn)品眾籌的發(fā)展略微順利些，因為它是基于某個具體產(chǎn)品，投資者比較容易接受。而股權眾籌要面對的瓶頸則更多一些。在法律上，如何突破公司法規(guī)定的200個股東限制？如何規(guī)避在投資行為，籌資宣傳，投后管理等多個眾籌環(huán)節(jié)可能存在的問題？”在吳熙看來，在中國，股權眾籌的發(fā)展短期內(nèi)注定如履薄冰。

仔細研究國外的眾籌發(fā)展不難發(fā)現(xiàn)，相關職能部門對市場的管理與干預非常少，只是著重管理眾籌發(fā)起人、對市場披露的信息以及資金的最終真實投向，確保整個路徑和流程是非常嚴謹而且真實的。對于募集項目本身，受眾群體，募集的方式方法，則單純地看做是一個市場行為。

而中國則恰恰相反，比如說私募，便設定一定是特定的投資人，一定不能超過200個股東限制等等。

“很多中國的法律法規(guī)聚焦在途徑，聚焦在中間環(huán)節(jié)。而國外則聚焦在基礎資產(chǎn)以及最終的錢投到哪里去等最終的狀態(tài)。簡言之就是，更注重兩頭，一頭信息披露，一定是真實的，一頭是最終的真實投向，一定是你展示且承諾的?！痹趨俏蹩磥?，這才是聚焦到了眾籌的本質?！拔磥?，市場中應該有一個國家認可且具備公信力的機構，對于眾籌的發(fā)起方、項目宣傳是否合規(guī)合法、所募集基金的后期投向、項目整個后續(xù)發(fā)展等等做出專業(yè)評估，降低投資者的投資風險。”

顯然，單從這一點而言，中國式眾籌就注定還有很長的一段路要走。而對于渴望擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng)新獲利的地產(chǎn)企業(yè)而言，通過眾籌模式吸引購房者關注并促進營銷本身并沒有什么錯，但一定要睜大雙眼，選擇優(yōu)質的金融服務機構，因為一旦樹倒了，受累的還是品牌聲譽更響亮的你這個大個子。另外，眾籌不是一項慈善活動，一定要多想一想報答。而對于投資者而言，請切記，高額收益的背后一定伴隨著不小的風險。endprint