上海商業(yè)地產(chǎn)迎來“大CBD時(shí)代”

勞佳迪

“上海去年的寫字樓市場(chǎng)給了我們一個(gè)不大不小的意外?！敝x晨指向一張柱狀圖，代表新增供應(yīng)量和體現(xiàn)需求的柱狀圖雙雙沖破了標(biāo)記“百萬”的坐標(biāo)值，身為全球最大商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司世邦魏理仕華東區(qū)的研究部資深董事，他在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者采訪時(shí)以“供需兩旺”來概括市場(chǎng)行情。

謝晨的“意外”在情理之中。說“不大”，是因?yàn)樽陨虾慕鹑谖C(jī)中復(fù)蘇以來，除了2012年外，寫字樓市場(chǎng)一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。不過，去年還是被謝晨稱為上海寫字樓市場(chǎng)史上最活躍的一年。

說“不小”，是因?yàn)樯虾?015年的寫字樓新增供應(yīng)量刷新了峰值，第一次達(dá)到了百萬平方米的水平，要如何在經(jīng)濟(jì)下滑趨勢(shì)已定的大背景下逆勢(shì)消化，顯然不是一個(gè)輕松的命題?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者對(duì)比數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前一個(gè)沖擊百萬級(jí)別的供應(yīng)高潮還要追溯到2008年，但同年反映上海寫字樓需求的凈吸納量數(shù)值卻只有一半，次年空置率因此飆升。而2015年的凈吸納量不僅全部覆蓋了新增供應(yīng)量，還比105萬平方米天量的供應(yīng)多出一萬平方米，確實(shí)給了市場(chǎng)不小的驚喜。

虹橋引領(lǐng)新興區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)崛起

在對(duì)上海過去的城市規(guī)劃版圖熟悉的人眼中，東有浦東，地理上對(duì)應(yīng)的西面區(qū)域卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不敵，提起長(zhǎng)寧、青浦、嘉定、閔行四區(qū)接壤的板塊，許多人腦中首先浮現(xiàn)出的總是冷清印象。

但虹橋商務(wù)區(qū)的異軍突起，讓“打造下一個(gè)陸家嘴”不只是寫在廣告牌上的宣傳口號(hào)。即使供應(yīng)量不多的住宅市場(chǎng)也敏感地反映出虹橋板塊的炙手可熱，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，相比2011年，“大虹橋”2015年的房?jī)r(jià)幾乎翻番，成交總量更是達(dá)到2011年的7倍之多。

而新興區(qū)域的崛起也成為上海商業(yè)地產(chǎn)的重要支點(diǎn)。據(jù)悉，虹橋商務(wù)區(qū)主體項(xiàng)目加國(guó)家會(huì)展中心總計(jì)約4.7萬平方米的核心區(qū)域已在2015年底基本建成。有數(shù)據(jù)顯示，該板塊寫字樓的出租率已經(jīng)達(dá)到近九成，眾多500強(qiáng)企業(yè)相繼入駐。

事實(shí)上，不只是虹橋板塊，上海次中心區(qū)寫字樓正在集體逆襲?！叭ツ晟虾４沃行膮^(qū)（DBD）寫字樓新增需求56萬平方米，首次超越了核心區(qū)（CBD），占到了52%，次中心區(qū)可租面積相對(duì)充沛，全年新增供應(yīng)中的63%是位于次中心區(qū)?！敝x晨對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示。

在他看來，趕在2015年尾聲通車的地鐵12號(hào)線二期、13號(hào)線二期更是令次中心區(qū)通達(dá)度進(jìn)一步提升，所以次級(jí)商圈以及新興商圈的迅速發(fā)展將成為2016年的主旋律。

謝晨告訴記者，以前上海軌道交通線路是呈“東西強(qiáng)、南北弱”的格局，從核心區(qū)域出發(fā)，東西線上的虹橋、花木等地區(qū)都已成熟飽和，南北線上的發(fā)展相對(duì)遲滯，“隨著12號(hào)線和13號(hào)線開通，南北線上的次中心區(qū)域與核心區(qū)域連通性大大增強(qiáng)，典型的受益板塊包括世博濱江、北外灘、長(zhǎng)壽路，以及與靜安合并后的原閘北火車站板塊等?！?/p>

不僅是寫字樓市場(chǎng)，上海去年的零售物業(yè)市場(chǎng)也受到新興區(qū)域的提振。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)預(yù)期，2016年虹橋商務(wù)區(qū)將迎來第一波供應(yīng)高潮，整個(gè)商圈的新增供應(yīng)將達(dá)到15萬～20萬平方米。2015年12月中旬，位于上海虹橋商務(wù)區(qū)的首個(gè)大型商業(yè)綜合體“虹橋天地”已經(jīng)正式開業(yè)。

值得一提的是，從全國(guó)范圍看，這種大CBD時(shí)代的到來，上海并不是孤例。世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，2016年全國(guó)將迎來近930萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)，其中約有53%來自各城市的新興區(qū)域內(nèi)，一線城市零售物業(yè)的新增供應(yīng)中也有近一半來自完全新興的區(qū)域。

商業(yè)地產(chǎn)租戶更替：內(nèi)資取代外資

一年百萬級(jí)別的新增供應(yīng)量究竟都會(huì)租給誰？曾經(jīng)是上海寫字樓主力的外資租戶正在退出舞臺(tái)中心最閃耀的位置。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者了解到，2015年上海寫字樓租戶中最得力的軍團(tuán)來自內(nèi)資，其需求占比首次越過了半壁江山達(dá)到58%，而2013年時(shí)內(nèi)資需求只占28%，2014年則是37%。

謝晨對(duì)記者表示，內(nèi)資之所以可以一躍成為上海寫字樓市場(chǎng)需求支柱，背后最重要的推手是非銀金融租戶。事實(shí)上，盡管外資金融租戶對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)張仍將以審慎為主，國(guó)內(nèi)金融企業(yè)——尤其是保險(xiǎn)、證券、基金、P2P網(wǎng)貸等非銀金融的繼續(xù)擴(kuò)張已經(jīng)成為寫字樓需求的一大主力。

據(jù)陳仲偉分析，互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的監(jiān)管環(huán)境正從前些年的“野蠻生長(zhǎng)”逐漸轉(zhuǎn)向規(guī)范化，從而創(chuàng)造更穩(wěn)定、長(zhǎng)期的寫字樓需求增長(zhǎng)，“相較而言，受利率市場(chǎng)化和實(shí)體經(jīng)濟(jì)貸款需求不足影響，2016年銀行業(yè)的擴(kuò)張預(yù)計(jì)仍將落后于非銀金融?！?/p>

記者注意到，就普遍預(yù)計(jì)出現(xiàn)動(dòng)蕩洗牌的P2P行業(yè)來看，相較其他一些城市，上海非銀金融租戶的結(jié)構(gòu)還顯得比較健康。以2015年金融租戶寫字樓新增需求貢獻(xiàn)度而言，上海的P2P網(wǎng)貸占比不超過一半，而北京約占到了八成以上，廣州也在五成以上，而長(zhǎng)三角亦有不少二線城市的金融租戶新增需求明顯依賴于P2P，比如無錫、蘇州、南京、寧波等。

但另一方面，一直被詬病錯(cuò)過BAT的上海雖然正竭力打造全球科創(chuàng)中心，在吸納科技公司方面仍然不占優(yōu)勢(shì)。相比金融業(yè)租戶需求達(dá)到37%的占比，互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)只占12%，不僅被北京遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后，而且在一線城市中墊底，甚至不敵部分二線城市。

據(jù)陳仲偉介紹，從全國(guó)范圍看，科技公司都是2015年寫字樓市場(chǎng)上的一股新興勢(shì)力，成為繼金融業(yè)之后的第二大需求驅(qū)動(dòng)力。比如在互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)總部聚集的北京，2015年科技類租戶的寫字樓新增需求貢獻(xiàn)率達(dá)到38%，這一比例在杭州、廣州、深圳、成都、天津、重慶等城市也都達(dá)到15%以上的水平。

而世邦魏理仕亞太區(qū)研究部負(fù)責(zé)人金緯則告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，不僅是中國(guó)，科技公司還是整個(gè)亞太區(qū)的寫字樓新增需求主力，包括日本、韓國(guó)、印度、東南亞其他國(guó)家和太平洋地區(qū)等。上海如何獲得優(yōu)質(zhì)科技公司的垂青，看來依然頗具挑戰(zhàn)。

上海寫字樓租金短期還將上漲

盡管上海去年寫字樓的新增需求輕松覆蓋了百萬級(jí)別的新增供應(yīng)量，但不可否認(rèn)的是，這也將考驗(yàn)需求能否持續(xù)消化供應(yīng)的能力。金緯對(duì)記者強(qiáng)調(diào)，上海去年寫字樓的新增供應(yīng)量不但刷新了自己的紀(jì)錄，放在亞太區(qū)的坐標(biāo)系里也顯得非常突出。

不過，從2015年的情況看，上海核心區(qū)域的寫字樓空置率保持在5%以下，平均租金增幅達(dá)6.1%;浦東的空置率僅為1%，租金增幅達(dá)10.3%。這些數(shù)字都表明，上海仍有極強(qiáng)的寫字樓需求待釋放。

據(jù)記者了解，從空置率角度分析，上海短期也的確存在租金繼續(xù)上漲的動(dòng)力。機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，上海陸家嘴和淮海路等核心板塊的2016年底空置率將保持在5%甚至以內(nèi)，形成有力支撐，供應(yīng)壓力主要還是體現(xiàn)在新興商務(wù)區(qū)內(nèi)。

而在一線城市中，上海也很可能成為2016年寫字樓平均租金增長(zhǎng)最明顯的城市。據(jù)世邦魏理仕預(yù)測(cè)，2016年上海寫字樓平均租金預(yù)計(jì)增長(zhǎng)1.8%，上海中心等項(xiàng)目的交付使用將緩解浦東極度供不應(yīng)求的局面，同時(shí)新增項(xiàng)目普遍超過50%的預(yù)租率也顯示板塊租金短期內(nèi)仍具備繼續(xù)上行動(dòng)力。

相比之下，機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，深圳連續(xù)第二年受到百萬平方米級(jí)別的新增供應(yīng)沖擊，寫字樓租金自2010年起的上漲趨勢(shì)可能在2016年停頓，但在前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)、前海蛇口自貿(mào)區(qū)和CEPA服務(wù)貿(mào)易協(xié)定的利好政策帶動(dòng)下，還有金融、信息技術(shù)、貿(mào)易、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)的新設(shè)立和擴(kuò)租需求可以保持租金水平基本穩(wěn)定，這和北京及廣州的走勢(shì)預(yù)判相近。

總體來說，4個(gè)一線城市2016年的租金走勢(shì)都被認(rèn)為不會(huì)出現(xiàn)明顯后繼乏力的情況，同樣走勢(shì)相對(duì)樂觀的還有華東二線城市。陳仲偉對(duì)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析，當(dāng)前低于10%的空置率水平有望推動(dòng)南京寫字樓租金增長(zhǎng)3%，由阿里巴巴催生的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)集群和浙江發(fā)達(dá)的民營(yíng)金融則令杭州寫字樓租金將實(shí)現(xiàn)1.2%的增長(zhǎng)。

但其他區(qū)域的二線城市卻似乎沒有這份好運(yùn)，被機(jī)構(gòu)“點(diǎn)名”。世邦魏理仕的預(yù)測(cè)顯示，成都、重慶、無錫、長(zhǎng)沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場(chǎng)有嚴(yán)重供過于求的特征。南京、杭州、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的4個(gè)二線市場(chǎng)。天津?yàn)I海新區(qū)的供應(yīng)入市也將令寫字樓整體空置率踏過30%的門檻，所幸由于濱海新區(qū)與天津核心區(qū)近50公里的距離，該板塊對(duì)核心區(qū)域內(nèi)租戶的虹吸效應(yīng)以及租金影響偏弱。

相比一線城市，持續(xù)高企的空置率令大部分二線城市面臨租金下調(diào)的壓力。陳仲偉特別提到，成都寫字樓租金2016年將下跌逾5%，P2P等非傳統(tǒng)金融公司的不穩(wěn)定性使其不足以從數(shù)量和質(zhì)量上抵消2015年以來整體需求轉(zhuǎn)弱的負(fù)面影響，加之連續(xù)數(shù)年接近40%的平均空置率，是造成租金不斷下滑的主因。

他還認(rèn)為，當(dāng)武漢、長(zhǎng)沙兩地也逐漸步入供應(yīng)高峰期，供應(yīng)過剩導(dǎo)致的租金頹勢(shì)在中西部城市將趨于普遍化，供應(yīng)過剩的問題同樣在華北城市天津出現(xiàn)，沈陽、大連租金下滑的原因來自東北三省的經(jīng)濟(jì)失速、人口流出使兩地寫字樓需求增長(zhǎng)乏力。