北京地王“尷尬癥”：地價(jià)沖高帶不動(dòng)周邊房?jī)r(jià)

今年下半年以來(lái)，北京市土地市場(chǎng)陷入此起彼伏的地王爭(zhēng)霸戰(zhàn)。從年初至今，北京市共誕生了13宗地王，地王成交的樓面地價(jià)已經(jīng)全面超過(guò)商品房?jī)r(jià)格。

區(qū)域土地價(jià)值的提升，似乎應(yīng)該給周邊在售項(xiàng)目提供了漲價(jià)利好條件。然而，據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者了解，13宗地王周邊項(xiàng)目提價(jià)現(xiàn)象并未顯現(xiàn)，除年初豐臺(tái)區(qū)白盆窯地王帶動(dòng)周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格微漲外，僅有11月13日的通州臺(tái)湖地王周邊項(xiàng)目大幅提價(jià)，其他地王并沒(méi)有帶來(lái)區(qū)域房?jī)r(jià)變動(dòng)。

地價(jià)漲 房?jī)r(jià)漲不動(dòng)

今年1月7日，北京華潤(rùn)、首開(kāi)、聯(lián)新投資聯(lián)合體在開(kāi)年就以86.25億元的總價(jià)拿到了豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊，成為當(dāng)時(shí)的北京市新總價(jià)地王。該項(xiàng)目樓面地價(jià)為3.1萬(wàn)元/平方米，周邊距離較近的西華府項(xiàng)目售價(jià)為42000元/平方米。且樓面地價(jià)只是土地成本，加上建安成本、銷售成本、利潤(rùn)才是最終面市價(jià)格。業(yè)界一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)約等于樓面地價(jià)的2倍，這意味著該地塊所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到60000元/平方米才具備盈利空間。

不過(guò)，西華府項(xiàng)目在豐臺(tái)白盆窯地王產(chǎn)生之后，借該利好僅上調(diào)了1000元/平方米，此后的近一年時(shí)間里，隨著北京樓市量?jī)r(jià)齊升的行情，該項(xiàng)目的現(xiàn)售價(jià)才漲到了49990元/平方米。

自2005年至2014年，10年時(shí)間里，每年北京成交住宅用地中樓面地價(jià)最高和溢價(jià)率最高的地塊共20宗，其中18宗地塊均已上市，從拿地到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，因此豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊如果在兩年后入市，售價(jià)6萬(wàn)元/平方米并非沒(méi)有可能。

但在2015年下半年所產(chǎn)生的地王就沒(méi)有那么幸運(yùn)，地王誕生雖然代表著土地成本的抬高，但區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)卻顯得波瀾不驚。

在新年“第一炮”以后，北京土地市場(chǎng)一度陷入沉寂期。上半年，北京土地市場(chǎng)成交38宗，金額為685.3948億元，從規(guī)劃建筑面積看，大約在540萬(wàn)平方米，其中住宅土地非常少，合計(jì)成交居住用地只有271萬(wàn)平方米，是最近三年同期住宅供地最少的一次。

在今年下半年，北京土地供應(yīng)開(kāi)始放量，房企搶地態(tài)勢(shì)愈演愈烈。9月份以來(lái)，幾乎月月有地王、周周出地王，還出現(xiàn)同日雙地王的局面。9月2日，朝陽(yáng)區(qū)孫河北甸西村地塊成為區(qū)域單價(jià)、總價(jià)雙料地王，樓面地價(jià)到達(dá)55000元/平方米，預(yù)計(jì)項(xiàng)目售價(jià)將超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，而周邊在售項(xiàng)目財(cái)富城堡卻一直保持著55000元/平方米的售價(jià)，高端豪宅龍湖雙瓏原著3700萬(wàn)元/套的價(jià)格也紋絲未動(dòng)。

9月8日，朝陽(yáng)東壩南區(qū)誕生區(qū)域單價(jià)地王，樓面地價(jià)接近5萬(wàn)元/平方米，未來(lái)售價(jià)預(yù)期也在10萬(wàn)元/平方米區(qū)間。但周邊可參照項(xiàng)目利錦府一直是59909元/平方米，未見(jiàn)調(diào)整：10月30日、11月2日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)接連兩個(gè)地塊創(chuàng)下全市總價(jià)第二、第三名，但周邊的公園懿府項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)40000元/平方米的價(jià)格，不但并未在地王產(chǎn)生后漲價(jià)，在年底沖量時(shí)還略有價(jià)格松動(dòng)。

“雖然地王產(chǎn)生代表著土地價(jià)值的提升，但一些地王周邊原有項(xiàng)目的規(guī)劃和定位并沒(méi)有調(diào)整。這些項(xiàng)目所面對(duì)的客戶群體和地王項(xiàng)目面對(duì)的客群存在著差異，因此不具備漲價(jià)條件。即使?jié)q價(jià)，產(chǎn)品沒(méi)有改變，附加值沒(méi)有提高的情況下，也不是現(xiàn)有客戶能夠接受的?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示。

面粉貴過(guò)面包成常態(tài)

從成交地王的樓面地價(jià)來(lái)看，面粉貴過(guò)面包已成常態(tài)。13宗地王中，10宗地王的樓面地價(jià)均超過(guò)地塊所在板塊的成交均價(jià)，部分地塊甚至超過(guò)板塊中高端在售項(xiàng)目的成交均價(jià)。事實(shí)上，不僅是地王如此，下半年北京成交地塊，樓面地價(jià)超過(guò)周邊項(xiàng)目均價(jià)已是常態(tài)，未來(lái)北京商品房市場(chǎng)也將普遍“被豪宅化”。

盡管土地的價(jià)值被日益推高，但水漲船高理論并沒(méi)有得到應(yīng)驗(yàn)。直到11月13日，通州臺(tái)湖地王出現(xiàn)后，這一現(xiàn)象被打破。臺(tái)湖地塊樓面地價(jià)約為3.8萬(wàn)元/平方米。在地王誕生的第二天，周邊項(xiàng)目就已經(jīng)醞釀?wù){(diào)價(jià)。

緊鄰臺(tái)湖地塊的潤(rùn)楓領(lǐng)尚項(xiàng)目原價(jià)27000元/平方米，直接將售價(jià)調(diào)整為32000元/平方米，每平方米上漲了5000元。而旁邊的高端項(xiàng)目泰禾拾景園更為夸張，由原來(lái)的34000元/平方米，調(diào)整到6萬(wàn)元/平方米，每平方米漲了26000元。

這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋：“漲價(jià)的原因就是周邊拍出了新地王，證明這塊區(qū)域價(jià)值已經(jīng)得到提升。”不過(guò)泰禾拾景園的銷售人員坦言，漲價(jià)后看房客戶確實(shí)有所減少。

郭毅認(rèn)為，臺(tái)湖板塊個(gè)別項(xiàng)目提價(jià)并不代表主流?！斑@兩個(gè)項(xiàng)目前期銷售比較好，有一些客戶的積累。而且從房地產(chǎn)營(yíng)銷慣例來(lái)看，前期是走量階段，后期是擴(kuò)大利潤(rùn)的階段，如果有漲價(jià)的契機(jī)就會(huì)調(diào)整價(jià)格?！?/p>

開(kāi)發(fā)商心里也沒(méi)底

在11月18日，綠城與中交和平安組建聯(lián)合體，以總價(jià)57億元拿下北京門(mén)頭溝一宗土地，扣除公租房配建，樓面地價(jià)達(dá)3，32萬(wàn)元/平方米。

綠城中國(guó)控股有限公司執(zhí)行董事李青岸曾公開(kāi)表示，按照拿地前預(yù)估的3萬(wàn)元/平方米樓面地價(jià)，加上建安、稅費(fèi)等成本，項(xiàng)目最終成本價(jià)是每平方米4萬(wàn)元多一點(diǎn)，如果周邊房?jī)r(jià)能賣(mài)到4.5萬(wàn)元/平方米以上，盈利空間還是很大的。

而在最終以3.32萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)拿地后，綠城方面負(fù)責(zé)此次拿地事宜的北京區(qū)域執(zhí)行總經(jīng)理李駿則表示，“壓力還是大，未來(lái)這個(gè)項(xiàng)目房?jī)r(jià)會(huì)引領(lǐng)門(mén)頭溝”。

綠城的一位高管也表示，“過(guò)去在北京北部做豪宅項(xiàng)目看得見(jiàn)客戶，但如今在門(mén)頭溝做豪宅，什么人會(huì)來(lái)買(mǎi)還沒(méi)有完全想好?！?/p>

盡管土地成本一高再高，房企還是不斷出手?！氨本┩恋厥袌?chǎng)狼多肉少，想在北京拿地的開(kāi)發(fā)商太多了，競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致土地價(jià)格攀升；北京的土地也越來(lái)越少，地塊越來(lái)越小，已經(jīng)變成一種稀缺品?！敝薪?jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

對(duì)于拿到地王的房企來(lái)說(shuō)，如何運(yùn)作高價(jià)項(xiàng)目也需要?jiǎng)幽X筋?！捌鋵?shí)前期一些地王項(xiàng)目的入市策略可以參考，一些開(kāi)發(fā)商采用縮小單套面積提高單價(jià)、控制總價(jià)的方法。所謂‘10萬(wàn)+’的頂豪，總價(jià)也就是1000多萬(wàn)元?！惫惚硎?。

陳云峰則認(rèn)為，這些地王房企也是在賭市場(chǎng)?！斑@是一場(chǎng)豪賭。這些地王地塊在2017年肯定要入市的，那時(shí)候能否都賣(mài)上‘10萬(wàn)+’的價(jià)格還是未知數(shù)，尤其是五環(huán)外的項(xiàng)目，我認(rèn)為是有風(fēng)險(xiǎn)的。”

責(zé)任編輯/星霓