離婚房產(chǎn)分割登記行訴案的思考

曹曉煒++楊黎萌

案例：1992年3月，李某與孫某登記結(jié)婚。2002年5月，李某個(gè)人簽字購(gòu)買(mǎi)了一套商品房（下稱(chēng)“案涉房屋”），并于2002年6月付清房款。2002年8月，李某與孫某經(jīng)調(diào)解離婚，法院出具民事調(diào)解書(shū)，對(duì)共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，表明無(wú)其他共同財(cái)產(chǎn)，但未提及案涉房屋。2002年11月，李某再婚。2004年1月，李某申請(qǐng)案涉房屋的商品房轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)構(gòu)要求其現(xiàn)配偶出具說(shuō)明，放棄案涉房屋所有權(quán)，遂將房屋所有權(quán)人登記為李某個(gè)人。之后，李某以該房屋作為抵押物，先后辦理了兩筆抵押登記。2013年，孫某提起行政訴訟，要求撤銷(xiāo)案涉房屋的商品房轉(zhuǎn)移登記。2014年，法院判決登記行為違法不予撤銷(xiāo)。

一、未取得物權(quán)的房屋離婚后如何辦理分割轉(zhuǎn)移登記

物權(quán)因法律行為發(fā)生變動(dòng)時(shí)，當(dāng)事人之間除有債權(quán)合同外，尚需履行登記（不動(dòng)產(chǎn)）或者交付（動(dòng)產(chǎn)）的法定方式。《物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！狈慨a(chǎn)屬于典型的不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)所有權(quán)的設(shè)立即原、被告（李某和孫某）對(duì)房產(chǎn)享有所有權(quán)應(yīng)以房產(chǎn)登記為條件；未登記時(shí)，雙方對(duì)此房產(chǎn)不享有法律認(rèn)可的所有權(quán)。因未取得房屋所有權(quán)，雙方在離婚訴訟中往往不進(jìn)行房產(chǎn)歸屬的約定。司法實(shí)踐中，各地法院多數(shù)都駁回離婚雙方對(duì)未登記房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行分割的訴訟請(qǐng)求。

本案中，李某和孫某離婚時(shí)，李某與開(kāi)發(fā)商簽訂了購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并分期付清了所有房款，但未辦理物權(quán)登記。《物權(quán)法》第十五條規(guī)定，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！逗贤ā返谒氖臈l規(guī)定，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。要把合同和物權(quán)區(qū)別對(duì)待，合同是合同，物權(quán)是物權(quán)，合同成立并不意味著物權(quán)轉(zhuǎn)移。商品房買(mǎi)賣(mài)合同所涉及的債權(quán)變動(dòng)及物權(quán)變動(dòng)是建立在完全不同的法律基礎(chǔ)之上，是兩個(gè)不同的法律事實(shí)，其生效要件完全不同。債權(quán)法上的權(quán)利只是一種相對(duì)權(quán)、對(duì)人權(quán)，不具有排他效力。債權(quán)屬于請(qǐng)求權(quán)、對(duì)人權(quán)、相對(duì)權(quán)，因此債權(quán)的變動(dòng)不必予以公示即可產(chǎn)生法律上的效果。而物權(quán)的本質(zhì)是支配權(quán)、絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)，物權(quán)的變動(dòng)必須在公示之后，才能發(fā)生對(duì)世的效果。從上述分析不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)合同是有效的，但李某僅取得案涉房屋的債權(quán)，未取得物權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙粭l規(guī)定，離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。本案原、被告于婚姻關(guān)系存續(xù)期間以一方名義與開(kāi)發(fā)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，屬有效合同，合同雙方都應(yīng)遵守合同的約定，這些屬于物權(quán)變動(dòng)的原因行為，產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，僅產(chǎn)生債權(quán)法上的約束力。物權(quán)的變動(dòng)必須依賴(lài)物權(quán)變動(dòng)中的公示行為，即標(biāo)的物的登記。據(jù)此，法院不判決該類(lèi)房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，僅對(duì)使用權(quán)利的處理做出決斷。也就是說(shuō)，在房屋所有權(quán)還沒(méi)有明確歸屬時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)是無(wú)法辦理房屋登記的。離婚時(shí)債權(quán)取得物權(quán)未取得的房產(chǎn)，雙方如何分割沒(méi)有明確的法律規(guī)定。筆者認(rèn)為，離婚時(shí)對(duì)于未取得物權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)就債權(quán)取得情況進(jìn)行約定，雙方對(duì)物權(quán)的約定應(yīng)不發(fā)生法律效力。本案中雙方雖未對(duì)案涉房屋產(chǎn)權(quán)歸屬進(jìn)行約定，但登記機(jī)構(gòu)也不應(yīng)以“雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn)”的條款判定房屋物權(quán)歸屬。

二、單方簽字購(gòu)買(mǎi)的房屋應(yīng)為夫妻共有還是單方所有

《物權(quán)法》出臺(tái)之前，夫妻房產(chǎn)多數(shù)僅登記在一方名下，但是在司法實(shí)踐中，均認(rèn)為此類(lèi)房產(chǎn)為夫妻共有。此種情形，實(shí)際上是夫妻代理的行為。法國(guó)《民法典》規(guī)定，夫妻各方均有權(quán)單獨(dú)訂立旨在維持家庭日常生活與教育子女的合同，夫妻一方依此締結(jié)的債務(wù)對(duì)另一方具有連帶約束力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬芬惨?guī)定，夫或妻在處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)上的權(quán)利是平等的，因日常生活需要而處理夫妻共同財(cái)產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定。夫妻一方在日常生活中使用共有資金購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)的行為是夫妻代理行為，盡管不動(dòng)產(chǎn)的標(biāo)物價(jià)值較大，但在訂立合同時(shí)夫妻一方到場(chǎng)簽字，合同另一方有理由相信夫妻之間互為代理。也就是說(shuō)，夫妻之間應(yīng)該就購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)相互溝通，并達(dá)成一致處理意見(jiàn)。對(duì)于第三人來(lái)講，會(huì)充分信任這種代理。

但是，2008年《物權(quán)法》出臺(tái)之后，夫妻共有房產(chǎn)必須登記在雙方名下，也就是說(shuō)，屬于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)需由另一方出具書(shū)面說(shuō)明，表示放棄產(chǎn)權(quán)，登記機(jī)構(gòu)即可登記在一方個(gè)人名下。本案中，李某申請(qǐng)房屋登記時(shí)已與前妻離婚，并再婚，登記機(jī)構(gòu)對(duì)于其各方對(duì)房屋是否存在約定不得而知?！痘橐龇ā返谑邨l規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的收益…… （五）其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)?！崩钅澈蛯O某購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)所用的錢(qián)，就是二人在婚姻關(guān)系存續(xù)期間獲得的工資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，屬于財(cái)產(chǎn)的范疇。并且此房產(chǎn)是二人合法收入的轉(zhuǎn)化形式，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)該依法分割。由于案涉房屋商品房合同僅由李某一人簽訂，使得夫妻代理產(chǎn)權(quán)共有與一方簽訂合同產(chǎn)權(quán)獨(dú)有產(chǎn)生了矛盾。夫妻一方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同產(chǎn)權(quán)是個(gè)人的，還是夫妻共有的？目前司法實(shí)踐中存在兩種觀點(diǎn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，夫妻雙方只有一方簽名的購(gòu)房合同，簽名一方有可能會(huì)損害其配偶的利益，故不應(yīng)認(rèn)定為簽名一方單獨(dú)所有。另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)《婚姻法》第四條規(guī)定，夫妻應(yīng)當(dāng)互相忠實(shí)，互相尊重，家庭成員間應(yīng)當(dāng)敬老愛(ài)幼，互相幫助，維護(hù)平等、和睦、文明的婚姻家庭關(guān)系。也就是說(shuō)，夫妻雙方應(yīng)平等互信，夫妻一方用共同財(cái)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)并簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，另一方應(yīng)該是知情的，未到場(chǎng)簽字即表示放棄該房屋的所有權(quán)，即產(chǎn)權(quán)歸簽訂一方所有。

筆者認(rèn)為，雖然我國(guó)法律明確規(guī)定夫妻應(yīng)該互信互助，但夫妻間欺瞞欺詐的現(xiàn)象卻時(shí)有發(fā)生，而夫妻的相互代理權(quán)也使得第三方對(duì)夫妻間的隱瞞行為疏于防范。若夫妻一方簽字訂立的購(gòu)房合同屬于單方個(gè)人所有，勢(shì)必在無(wú)形之中給不法分子以可乘之機(jī)。因此，夫妻一方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)認(rèn)定為一方為另一方的代理行為。

三、離婚分割房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)單方申請(qǐng)還是雙方申請(qǐng)

《房屋登記辦法》規(guī)定可以單方申請(qǐng)的情形不包括離婚分割，但第十二條指出，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得房屋權(quán)利的，可由當(dāng)事人單方申請(qǐng)登記。本案李某執(zhí)生效的離婚“民事調(diào)解書(shū)”申請(qǐng)房屋登記，且調(diào)解書(shū)中明確離婚雙方無(wú)其他財(cái)產(chǎn)糾紛，是否就表示可由李某單方申請(qǐng)房屋登記呢？從上述規(guī)定中可以看出，單方申請(qǐng)房屋登記需滿(mǎn)足兩個(gè)條件：一是必須是生效的法律文書(shū)，二是因該法律文書(shū)取得房屋權(quán)利。本案中的調(diào)解書(shū)是否滿(mǎn)足單方申請(qǐng)的條件呢？《民事訴訟法》第九十七條規(guī)定，調(diào)解達(dá)成協(xié)議，人民法院應(yīng)當(dāng)制作調(diào)解書(shū)。調(diào)解書(shū)應(yīng)當(dāng)寫(xiě)明訴訟請(qǐng)求、案件的事實(shí)和調(diào)解結(jié)果。調(diào)解書(shū)經(jīng)雙方當(dāng)事人簽收后，即具有法律效力。因此，法院出具生效證明的“民事調(diào)解書(shū)”是具有法律效力的法律文書(shū)。但是，本案中李某提交的生效法律文書(shū)是否可以單方申請(qǐng)，還需要滿(mǎn)足第二個(gè)條件，即因該法律文書(shū)取得房屋權(quán)利。從本案的情況看，李某提交的離婚分割民事調(diào)解書(shū)中并未提及該處房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬情況，也就是說(shuō)，李某所申請(qǐng)的房屋并非因該文書(shū)而取得。因此，李某執(zhí)該民事調(diào)解書(shū)不滿(mǎn)足單方申請(qǐng)的條件。

那么，對(duì)于民事調(diào)解書(shū)中所述的“雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn)糾葛”，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該怎樣理解呢？法院判決書(shū)中明確案涉房屋是李某與孫某在夫妻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)買(mǎi)。同時(shí)，法院也注意到離婚“民事調(diào)解書(shū)”中明確雙方確認(rèn)無(wú)夫妻共同債務(wù)，無(wú)其他財(cái)產(chǎn)糾葛的內(nèi)容。但是，這一內(nèi)容并不意味著孫某放棄對(duì)案涉房屋權(quán)利的主張。法院認(rèn)為，夫妻之間應(yīng)負(fù)有互相忠實(shí)的義務(wù)，這一義務(wù)也包括對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)互相告知的內(nèi)容。房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，法院在處理離婚案件時(shí)沒(méi)有理由不予涉及，除非出現(xiàn)了一方隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣(mài)、毀損夫妻共同財(cái)產(chǎn)等情形。從法院的判決來(lái)看，盡管有生效法律文書(shū)載明“離婚雙方無(wú)共同財(cái)產(chǎn)糾葛”，但產(chǎn)權(quán)未明晰，還應(yīng)由雙方共同申請(qǐng)才能保證登記準(zhǔn)確。

四、法院判決轉(zhuǎn)移登記違法，已辦理抵押登記的房屋應(yīng)怎樣處理

基于對(duì)房屋登記的公信力，李某申請(qǐng)房屋抵押登記，抵押權(quán)人也對(duì)產(chǎn)權(quán)歸屬表示信任。因此，李某順利的辦理了兩筆抵押登記。但是，案涉房屋商品房轉(zhuǎn)移登記經(jīng)法院判決違法，基于轉(zhuǎn)移登記取得的所有權(quán)上所承載的抵押權(quán)還能保證其合法的權(quán)益嗎？孫某雖然贏得行政訴訟，但仍無(wú)法取得案涉房屋的所有權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十一條規(guī)定，被訴房屋登記行為違法，但判決撤銷(xiāo)將給公共利益造成重大損失或者房屋已為第三人善意取得的，判決確認(rèn)被訴行為違法，不撤銷(xiāo)登記行為。法院判決登記行為違法而不予撤銷(xiāo)，對(duì)于孫某來(lái)說(shuō)意味著無(wú)法取得房屋的所有權(quán)，對(duì)于債權(quán)人來(lái)說(shuō)意味著沒(méi)有合法的抵押物來(lái)保護(hù)其將來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，除非李某按照借款合同及還款協(xié)議繼續(xù)按期履行還款。對(duì)于登記機(jī)構(gòu)而言，法院的判決登記機(jī)構(gòu)無(wú)法操作。筆者認(rèn)為，依據(jù)法院的判決，登記機(jī)構(gòu)僅能通過(guò)在案涉房屋登記簿中加注法院判決情況，限制案涉房屋的其他處置行為，待孫某與李某的民事糾紛解決，產(chǎn)權(quán)歸屬確認(rèn)后，再辦理相關(guān)登記手續(xù)。

五、結(jié)論

對(duì)于夫妻代理問(wèn)題，《婚姻法》規(guī)定，夫妻婚后取得的絕大部分財(cái)產(chǎn)都屬于共同財(cái)產(chǎn)，且夫妻間有平等的處理權(quán)，也就是夫妻對(duì)共同財(cái)產(chǎn)的處分具有代理權(quán)。“夫妻一體”的觀念也已深入人心。事實(shí)上，夫妻雙方的法定、推定代理權(quán)是建立在夫妻雙方相互信任、夫妻一體的基礎(chǔ)之上的。如果雙方感情出現(xiàn)問(wèn)題，利益出現(xiàn)分歧的時(shí)候，夫妻一方很有可能利用這一點(diǎn)給另一方造成損失。比較常見(jiàn)的，夫妻一方以個(gè)人的名義對(duì)外賣(mài)房、借款，然后夫妻雙方共同承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，一方在離婚前購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，隱瞞另一方而簽訂購(gòu)房合同，未辦理房屋登記，另一方因信息不對(duì)稱(chēng)無(wú)法獲知。因此，對(duì)于具有不可移動(dòng)及價(jià)值較大等特殊性的不動(dòng)產(chǎn)而言，夫妻一方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的代理權(quán)應(yīng)受到限制，簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)要求雙方共同到場(chǎng)，或另一方出具書(shū)面的授權(quán)委托書(shū)或放棄產(chǎn)權(quán)的書(shū)面說(shuō)明，方可由一方代理。

對(duì)于審查權(quán)限問(wèn)題，《物權(quán)法》第十二條賦予房屋登記機(jī)構(gòu)查驗(yàn)，詢(xún)問(wèn)，如實(shí)、及時(shí)登記等相關(guān)職責(zé)。法律雖賦予登記機(jī)構(gòu)審查的權(quán)力，但查驗(yàn)、詢(xún)問(wèn)具體內(nèi)容沒(méi)有指明。如果遇到類(lèi)似本案情形，離婚后一方申請(qǐng)房屋登記，而房屋系婚姻關(guān)系存續(xù)期間由一方購(gòu)買(mǎi)并簽訂合同，受理人員就應(yīng)特別注意，加強(qiáng)審查。依據(jù)《房屋登記辦法》第十三條的規(guī)定，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記。對(duì)于本案情況，登記機(jī)構(gòu)受理人員應(yīng)要求離婚雙方共同到場(chǎng)并簽字確認(rèn)，以保證雙方的房產(chǎn)權(quán)利不被侵害。

陳品祿/責(zé)任編輯