《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》對登記實(shí)務(wù)的影響（八）

陳亞菁

不動(dòng)產(chǎn)登記是登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利予以登記的行為，為完成法律賦予的行政任務(wù)，行政機(jī)構(gòu)一般會被賦予法定權(quán)利，如可以根據(jù)申請事項(xiàng)決定是否予以登記。有權(quán)利必有義務(wù)，在行政行為中出現(xiàn)了侵權(quán)結(jié)果，如登記錯(cuò)誤，則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）第五章專章規(guī)定了各類法律責(zé)任，雖然規(guī)定極為原則、簡單，但與整個(gè)篇章相比，還是相當(dāng)有份量的。不動(dòng)產(chǎn)登記深受社會重視是因?yàn)榈怯洰a(chǎn)生法律效力，登記后會使當(dāng)事人的權(quán)利得到更好地保護(hù)，如預(yù)告登記可以使債權(quán)具有優(yōu)先性。買賣房屋關(guān)系中的債權(quán)通過登記可形成物權(quán)，因此，登記結(jié)果的正確與否會直接或間接影響權(quán)利人或利害關(guān)系人的權(quán)利。那么，在不動(dòng)產(chǎn)登記中發(fā)生侵權(quán)結(jié)果的，到底由誰承擔(dān)責(zé)任，如何承擔(dān)責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)怎樣減少侵權(quán)行為的發(fā)生，筆者根據(jù)《條例》規(guī)定進(jìn)行如下分析。

一、《條例》第五章規(guī)定了三類主體要承擔(dān)相應(yīng)的違法責(zé)任

一是登記機(jī)構(gòu)及其工作人員?！稐l例》主要規(guī)范登記機(jī)構(gòu)的行政行為，因此，只要登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違法登記都將被追究相應(yīng)的法律責(zé)任?！稐l例》第三十、三十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)及其工作人員違反規(guī)定濫用職權(quán)或玩忽職守造成登記錯(cuò)誤、信息泄露等將依法承擔(dān)法律責(zé)任。

二是申請人或與其相關(guān)的當(dāng)事人。登記依申請而啟動(dòng)，申請不實(shí)將直接導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，在此過程中若申請人存在惡意騙取登記的故意，提供偽造證書或證明的中介商或個(gè)人也起著騙取登記的幫助作用，同樣要承擔(dān)與申請人共同的法律責(zé)任。

三是信息共享單位及其他信息使用人?！稐l例》實(shí)施后，隨著登記信息系統(tǒng)的完善，共享單位將趨于增多，由于房地產(chǎn)登記的信息絕大多數(shù)為個(gè)人房地產(chǎn)信息，一旦泄露則侵犯隱私權(quán)的可能性極大。因此，對于信息的保管人——登記機(jī)構(gòu)、信息使用人——共享單位等如有違反規(guī)定利用信息的，都將追究法律責(zé)任。

二、登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任方式根據(jù)過錯(cuò)原因有三種情形

1.應(yīng)盡而未盡注意義務(wù)的

根據(jù)法律法規(guī)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法收取符合登記條件的申請材料，就有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行詢問，核驗(yàn)材料與原件是否一致，有必要的可以實(shí)地查看。在此過程中，如果登記機(jī)構(gòu)沒有履行相關(guān)程序，如發(fā)現(xiàn)身份證上的信息與原房產(chǎn)檔案記載不一致存疑而不加以詢問或驗(yàn)證，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤；又如申請?zhí)幏值怯浀姆课菀巡榉舛窗l(fā)現(xiàn)，結(jié)果辦理了處分登記，則諸如此類的問題都是由于登記人員未盡注意義務(wù)而發(fā)生。這里又可分兩種情況，一種是因申請人提供虛假材料，登記人員未盡注意義務(wù)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤而侵權(quán)造成損害的，根據(jù)2010年《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》），視申請人和登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用分別承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，這意味著登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是按份賠償責(zé)任。另一種是僅因登記人員疏忽大意而致，即前面所述將已查封的房產(chǎn)辦理了處分登記從而損害了第三人利益，則由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)全部違法責(zé)任。

2.已盡注意義務(wù)而仍發(fā)生登記錯(cuò)誤的

如果登記人員根據(jù)法律法規(guī)已盡到了審查義務(wù)，該問的已問，該核驗(yàn)的已核驗(yàn)，仍然發(fā)生登記錯(cuò)誤。如最常見的便是假人現(xiàn)象，以假亂真，非特殊手段無法辨別，則司法裁判也會按照登記人員的職業(yè)理性進(jìn)行合情合理分析判斷。此種情況即使司法確認(rèn)登記違法，也不會判定登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，而只會追究提供虛假證明或與虛假申請人共謀之人的賠償責(zé)任。

3.登記機(jī)構(gòu)工作人員與申請人串通造成登記錯(cuò)誤而侵權(quán)的

現(xiàn)實(shí)中能讓不適格申請人得逞的往往是存在里應(yīng)外合的情形，此種情況屬登記人員主觀故意為之，與申請人共同惡意，侵犯了他人合法權(quán)益，則根據(jù)《規(guī)定》，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)與申請人承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

三、登記機(jī)構(gòu)正確履行職責(zé)減少法律風(fēng)險(xiǎn)需要注意的事項(xiàng)

不動(dòng)產(chǎn)登記是行政確認(rèn)行為，有權(quán)力有責(zé)任，濫用權(quán)力必然要承擔(dān)法律責(zé)任。

為規(guī)范登記行為，提高登記質(zhì)量，減少登記法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)著重考慮以下三方面內(nèi)容。

1.不動(dòng)產(chǎn)登記審查要求標(biāo)準(zhǔn)化、明細(xì)化

當(dāng)前，司法界審判不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)相同的案件會出現(xiàn)完全不同的結(jié)果，原因就在于不同法官對登記審查的職責(zé)認(rèn)識不一，登記審查的內(nèi)容到底有多少？應(yīng)當(dāng)審查到什么深度？在不同的地方有不同的衡量標(biāo)準(zhǔn)。盡管國家層面如住建部、國土部出臺了一系列不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)則，但由于歷史深層原因和地方特色濃厚而導(dǎo)致各地不能真正貫徹落地有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，如房屋代碼、宗地代碼確定規(guī)則。另外，加上以前我國房、地等不動(dòng)產(chǎn)以分離登記為主的管理模式，各部門對登記審查的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格程度不同，細(xì)化程度也不同，現(xiàn)實(shí)中房、地登記情況又復(fù)雜多變，導(dǎo)致各地執(zhí)行登記審查要求寬嚴(yán)不一，法官審案標(biāo)準(zhǔn)也因人而異。因此，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后應(yīng)以《條例》為基礎(chǔ)制定適合各類不動(dòng)產(chǎn)登記的審查標(biāo)準(zhǔn)，既具體又明確，充分考慮行政登記的可操作性與司法執(zhí)行的可參考性。

2.與不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)的系統(tǒng)應(yīng)有效關(guān)聯(lián)

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)較為繁雜，登記簿記載的事項(xiàng)種類繁多，登記系統(tǒng)內(nèi)部要素必須有效關(guān)聯(lián)。如不動(dòng)產(chǎn)歷經(jīng)多次權(quán)利變動(dòng)，則歷史信息與現(xiàn)狀信息要關(guān)聯(lián)；土地信息要與房屋信息相對應(yīng)；權(quán)利限制信息（特別是預(yù)查封）要與其他登記信息關(guān)聯(lián)；預(yù)告登記信息要與現(xiàn)房登記信息關(guān)聯(lián)；等等。登記信息系統(tǒng)的建立要細(xì)致全面考慮這些關(guān)聯(lián)處。

其次，登記系統(tǒng)要與記載要素來源地的系統(tǒng)有機(jī)關(guān)聯(lián)，如與測繪成果系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)登記需要記載土地使用面積和房屋建筑面積等，這些數(shù)據(jù)來源于測繪成果系統(tǒng)，如果兩個(gè)系統(tǒng)沒有對應(yīng)關(guān)系將造成數(shù)據(jù)的錯(cuò)亂或所有數(shù)據(jù)的重新輸入，顯然不利于房地產(chǎn)登記工作。又如登記系統(tǒng)與交易管理系統(tǒng)關(guān)聯(lián)。交易行為是登記的前提，有了交易才會引起登記的需求，交易系統(tǒng)中特別是房屋買賣經(jīng)過網(wǎng)簽后形成的數(shù)據(jù)應(yīng)當(dāng)與登記系統(tǒng)形成關(guān)聯(lián)，從而使交易和登記形成順暢的業(yè)務(wù)關(guān)系，無論于申請相對人還是于管理機(jī)構(gòu)都極有必要。

最后，登記系統(tǒng)要與需核驗(yàn)申請材料的相關(guān)系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)信息共享。不動(dòng)產(chǎn)登記除要保證記載于登記簿的要素準(zhǔn)確無誤外，還要核對相關(guān)申請事項(xiàng)的可靠性，最基本的如身份證是否屬實(shí)、稅費(fèi)是否已交、公證文書是否為公證機(jī)構(gòu)所出具，只要與公安、公證、稅務(wù)部門的系統(tǒng)建立接口實(shí)現(xiàn)信息共享，則可防范大量的虛假申請。

3.風(fēng)控體系配套完善

除了在技術(shù)上、系統(tǒng)上花功夫使登記審查有規(guī)則可循，使系統(tǒng)自動(dòng)警示的功能發(fā)揮到極致外，相應(yīng)風(fēng)控體系的建立也是加強(qiáng)責(zé)任感，減少登記機(jī)構(gòu)發(fā)生承擔(dān)法律責(zé)任后果的關(guān)鍵。一是應(yīng)建立質(zhì)量檢查制度，在登簿前加強(qiáng)質(zhì)量抽查防范于未然；二是完善審委會制度，充分發(fā)揮審委會解決疑難雜癥的作用，化解登記風(fēng)險(xiǎn)；三是建立業(yè)務(wù)流程監(jiān)管制度，單位紀(jì)檢部門要就工作時(shí)限、依法行政情況動(dòng)態(tài)監(jiān)管，多聽取申請人的反饋意見；四是加強(qiáng)登記隊(duì)伍職業(yè)化建設(shè)，不動(dòng)產(chǎn)登記事關(guān)當(dāng)事人重大財(cái)產(chǎn)權(quán)益，專業(yè)性較強(qiáng)，建立專業(yè)的、責(zé)任心強(qiáng)的高素質(zhì)隊(duì)伍是提高防范風(fēng)險(xiǎn)能力的重要前提。

陳品祿/責(zé)任編輯