也談不動產(chǎn)登記中的婚姻證明

王大龍

民政部發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范（無）婚姻登記記錄證明相關(guān)工作的通知》后，一石激起千層浪，社會各界從不同角度深入解讀，熱議多多。南方網(wǎng)有文章認(rèn)為，民政部門不再出具婚姻登記記錄證明，似乎是簡政放權(quán)、破解證明難、便民利民的重大舉措，實則非也。在各部門間信息不共享、誠信缺失的現(xiàn)實下，不出具婚姻登記記錄證明未必是便民利民，反而是加劇民眾辦事難、證明難的怠政和懶政?，F(xiàn)結(jié)合房屋登記工作實際，淺談房屋登記中確需各種“證明材料”，不妥之處，敬請指正。

一、證明材料

證明，作動詞，用可靠的材料來表明或判定人或事物的真實性；作名詞 ，證明書或證明信。

房屋登記中的證明材料，是指房屋登記因法定要件遺失需要證明，或因共有關(guān)系事實需要證明的各種相關(guān)具有法律意義上的證據(jù)材料，由公信力機構(gòu)出具，起著證明作用，證明和確認(rèn)登記材料和事實的客觀真實、合法有效，具有一定證據(jù)或法律效力的文書。

我們先看一案例：A房屋抵押貸款期滿還款后，從銀行取回房屋他項權(quán)證后，不慎丟失了，尋找無果。按照《房屋登記辦法》第四十九條規(guī)定，申請抵押權(quán)注銷登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋他項權(quán)證書；（四）證明房屋抵押權(quán)消滅的材料；（五）其他必要材料。

如果A申請注銷登記，則必須準(zhǔn)備齊全上述證件和材料，登記機關(guān)才能受理。A已還清貸款，丟失了房屋他項權(quán)證，A沒必要再次申請補發(fā)房屋他項權(quán)證。一般情況下，登記機構(gòu)會要求A在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，作廢已丟失了的房屋他項權(quán)證，期滿后，再持遺失聲明、銀行出具證明房屋抵押權(quán)消滅的材料及其他材料申請注銷登記。這里遺失聲明就是證明材料，它的作用就是與其它注銷登記需要提供的要件材料結(jié)合起來形成一個牢不可破證據(jù)鏈條，證實A已償還了銀行貸款，登記機關(guān)可以受理A注銷登記申請。

二、什么情況下需要證明材料

1.法定要件遺失

法定要件，根據(jù)《物權(quán)法》《房地產(chǎn)法》《不動產(chǎn)登記暫行條例》《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等不動產(chǎn)登記相關(guān)的法律法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，申請不動產(chǎn)登記事項時必須提供的材料和要件。

如《房屋登記辦法》第三十條，因合法建造房屋申請房屋所有權(quán)初始登記的，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人身份證明；（三）建設(shè)用地使用權(quán)證明；（四）建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明；（五）房屋已竣工的證明；（六）房屋測繪報告；（七）其他必要材料。

其中，申請人身份證明、建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明、房屋測繪報告等就是法定要件。這些法定要件結(jié)合起來，存在著客觀上的必然聯(lián)系，合法依程序發(fā)生，證明不動產(chǎn)登記物權(quán)來源真實，可以依法記載在不動產(chǎn)登記簿上，取得物權(quán)受到法律保護。

當(dāng)然，申請人身份證明遺失，可以通過公安機關(guān)補辦身份證、臨時身份證或戶籍證明等辦法來解決，但其他法定要件遺失后，則只有通過公信力機關(guān)出具證明和證明材料形成證據(jù)鏈條才能佐證客觀事實存在并確鑿發(fā)生。

由于申請人原因遺失了《土地登記辦法》《房屋登記辦法》等規(guī)章規(guī)定必須提供的法定要件，相關(guān)法定機關(guān)不可以或不必要補（有時補發(fā)可能違法或產(chǎn)生嚴(yán)重法律后果）。一是不可以補的，如轉(zhuǎn)移登記申請中的一方死亡的買賣合同、贈與合同、繼承合同、分割協(xié)議等，因為合同一方死亡，只有通過公證機關(guān)出具相關(guān)證明材料，登記機構(gòu)才能取信受理申請；二是不必要補的，如申請注銷登記時的房屋他項權(quán)證、房屋所有權(quán)證書、預(yù)告登記證明、在建工程抵押登記證明等。

登記機構(gòu)依據(jù)《房屋登記辦法》《土地登記辦法》等規(guī)章規(guī)定要求申請人提供法定要件有：房屋權(quán)屬證書類的房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證、在建設(shè)工程抵押登記證明和預(yù)告登記證明等；人民法院、仲裁委員會的生效法律文書；建設(shè)用地使用權(quán)證明、建設(shè)工程符合規(guī)劃的證明、房屋已竣工的證明等。

2.共有關(guān)系不明

一是申請登記時需要共有關(guān)系證明材料的。《房屋登記辦法》第十三條明確，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。登記機關(guān)依法要求共有房屋登記，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。只有申請人提供結(jié)婚證，證明結(jié)婚時間節(jié)點，登記機構(gòu)才能知道申請登記的房屋是否為夫妻婚內(nèi)財產(chǎn)購買，或是婚前財產(chǎn)購買，或根據(jù)雙方約定一方所有。上述要求主要基于《婚姻法》第十七條規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的下列財產(chǎn)，歸夫妻共同所有；夫妻對共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。第十九條規(guī)定， 夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)以及婚前財產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產(chǎn)清償。

對于達到法定結(jié)婚年齡或離婚后未再婚的申請人，登記機關(guān)一般會提示申請人舉證不動產(chǎn)為單獨所有的法定證據(jù)，排除共有財產(chǎn)購買可能。

同時，對有撫養(yǎng)（扶養(yǎng)）、監(jiān)護關(guān)系人的申請人提供有效證明材料，也不例外。

如果登記機關(guān)不審查共有關(guān)系（監(jiān)護人）證明材料，則登記機關(guān)不僅沒盡到審慎責(zé)任，還會因此卷入不必要訴訟之中。此為登記機關(guān)無奈之舉，但并不違法。

二是不動產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)移和抵押申請時需要的共有關(guān)系證明材料。首先，登記機關(guān)在受理不動產(chǎn)分割、轉(zhuǎn)移和抵押申請時，只有物權(quán)人才有權(quán)處置。但我國部分地方由于歷史上登記制度不健全的原因，出現(xiàn)和存在著“隱性共有人” 現(xiàn)象，尤其在《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》實施前，對共有財產(chǎn)共同申請登記要求不很嚴(yán)格情況下，如房改房、商品房登記在共有人一方名下的情況很多，“隱性共有人”客觀存在（本人在《房屋登記機構(gòu)審查申請人婚姻狀況的風(fēng)險與對策》一文中已有論述，載于《中國房地產(chǎn)》2012年第10期）。其次，部分地方登記機構(gòu)依申請人個人申請，不查驗是否共有情況客觀存在，所以處分不動產(chǎn)（分割、轉(zhuǎn)移和抵押）時，必須查驗共有關(guān)系證明材料。最后，繼承類轉(zhuǎn)移登記所需的公證書，就是很好的共有關(guān)系證明材料。因為登記機構(gòu)沒有實質(zhì)審查權(quán)利，很難對共同關(guān)系人進行審查，依據(jù)有關(guān)規(guī)定，前置公證程序，公證共有關(guān)系人，保證繼承登記時不發(fā)生意外，降低登記風(fēng)險。

綜上，共有關(guān)系證明材料在房屋登記中，如果申請人不舉證，就不能保證房屋登記的準(zhǔn)確性和公正性。

三、證明材料可以采信前提

采信證明材料的首要條件是證明材料來源必須是發(fā)證機關(guān)或公信力機構(gòu)出具的，才具有法律效力。其次，就是申請人基本材料中缺少了一項法定要件或共有關(guān)系證明材料，補齊了這一法定要件（共有關(guān)系）的證明材料，配合其他法定材料，在法理上可以形成證據(jù)鏈條，有力證明登記事實（物權(quán)來源、轉(zhuǎn)移、變更）確已客觀發(fā)生，真實存在，合法、合程序。則可以受理登記申請，并記載于登記簿。再次，不可濫用證明材料。證明材料可以佐證基本事實，必須經(jīng)過房地產(chǎn)登記審核委員會多數(shù)以上人員同意并簽字。證明材料不能代替法定要件，不可濫用，如果濫用必然導(dǎo)致登記事實不夠嚴(yán)肅，甚至經(jīng)不起推敲，登記機構(gòu)面臨巨大風(fēng)險。最后，采用證明材料應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)，每一業(yè)務(wù)件只能限定一個或兩個證明材料，多則濫用。

綜上所述，采用證明材料，必須是公信力機構(gòu)出具的，才能保證登記真實可信，經(jīng)得起歷史檢驗。

四、婚姻登記記錄證明取舍的利與弊

在不動產(chǎn)登記中，婚姻登記記錄證明在取得不動產(chǎn)和處置不動產(chǎn)登記中尤顯得重要。如“未婚登記記錄證明”反映申請人婚姻狀況，決定登記購置不動產(chǎn)定性為婚前或婚后財產(chǎn)；處置不動產(chǎn)時，沒有婚姻登記記錄證明就不能保護婚姻當(dāng)事人（隱性共有人）的權(quán)利。

當(dāng)然，民政部門不出具婚姻登記記錄證明，意味著登記機關(guān)查驗申請人婚姻狀況不全面，如果登記簿記錄物權(quán)登記狀況不真實，利害關(guān)系人一旦通過法律途徑維護合法權(quán)益，登記機構(gòu)難辭其責(zé)，難卻訴訟風(fēng)險，難免賠償責(zé)任。

不動產(chǎn)登記機構(gòu)作為代表國家行使登記職責(zé)的公信力機構(gòu)，力求保證登記簿登記結(jié)果真實準(zhǔn)確，降低登記錯誤帶來的不必要訴訟和賠償風(fēng)險。同時，要求符合法定結(jié)婚年齡的公民出具婚姻狀況記錄證明合法合理。

民政部門作為我國法定婚姻登記公信力機構(gòu)，婚姻登記目的在于公示，服務(wù)于婚姻當(dāng)事人和利害關(guān)系人。

民政部門婚姻登記信息在利害關(guān)系部門尚沒暢通信息渠道的前提下，應(yīng)當(dāng)允許符合法定結(jié)婚年齡的公民申請出具婚姻狀況記錄證明，以證明個人婚姻狀況。

王春敏/責(zé)任編輯