房貸利息抵扣個(gè)稅的效應(yīng)不應(yīng)被高估

趙奉軍

進(jìn)入2015年，房貸利息抵扣個(gè)稅的消息再次攪動(dòng)住房市場(chǎng)，連資本市場(chǎng)都出現(xiàn)了一陣騷動(dòng)。在社科院2015年底發(fā)布的《中國住房發(fā)展報(bào)告》中，其明確推薦的政策就包括盡快實(shí)施中國版的房貸利息抵扣政策。

迄今為止，關(guān)于這個(gè)政策的討論僅僅局限在大眾媒體上，在檢索時(shí)我們?cè)趲缀跛写蟊娒襟w中都能找到這樣一段話：“今年（2015年）5月，國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委《關(guān)于2015年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》，特別提到‘完善稅前扣除改革，重要內(nèi)容是增加住房按揭貸款利息支出等專項(xiàng)扣除項(xiàng)目，并將于2017年付諸立法”。筆者仔細(xì)查閱了發(fā)改委的這份文件發(fā)現(xiàn)并沒有什么“完善稅前扣除”的字眼，更沒有提高所謂“按揭貸款利息專項(xiàng)扣除”的重要內(nèi)容。這實(shí)在是一件頗為蹊蹺的事情。

大眾媒體在報(bào)道中央文件精神時(shí)為吸引眼球夾帶私貨可以理解。同時(shí)，2015年11月20日在深圳舉行的易居沃頓中國房地產(chǎn)投資人高峰論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長任志強(qiáng)也認(rèn)為最有效去庫存的辦法是采用房貸利息抵扣個(gè)稅。他的原話是“最近會(huì)出臺(tái)一些有利于消化庫存的政策，我認(rèn)為最有效的政策是用購房貸款利息抵扣個(gè)人所得稅。發(fā)達(dá)國家也基本上都用房貸利息抵扣個(gè)稅的方法來鼓勵(lì)消費(fèi)者或者是居民自己解決自己的住房問題，有限額地進(jìn)行個(gè)人所得稅的減免，把貨幣資產(chǎn)變成實(shí)物資產(chǎn)以后進(jìn)行一種轉(zhuǎn)換，這是大多數(shù)的國家在研究的一個(gè)方法，如果中國用這種方法對(duì)消化庫存也許會(huì)非常有效。”

筆者并非吹毛求疵之徒，但是在任志強(qiáng)先生的這段話里面同樣有事實(shí)性錯(cuò)誤。發(fā)達(dá)國家采用房貸利息抵扣個(gè)稅（Mortgage Interest Deduction，以下簡稱MID）的其實(shí)屈指可數(shù)，只有美國、丹麥、荷蘭、比利時(shí)等少數(shù)幾個(gè)國家。大多數(shù)發(fā)達(dá)國家并沒有采用這個(gè)政策。

從美國的經(jīng)驗(yàn)來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)這個(gè)政策的認(rèn)識(shí)經(jīng)歷了一個(gè)逐漸深化的過程。在上個(gè)世紀(jì)80年代，一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家如Rosen、Hendershott等利用美國時(shí)間序列數(shù)據(jù)研究后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)政策能有效地促進(jìn)自有住房率的上升，即能促進(jìn)更多的人買房成為業(yè)主。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，業(yè)主制社會(huì)，即讓絕大多數(shù)人買房成為房東，有很多正的外部性，比如房東比租客更加愛惜房子，更關(guān)心社區(qū)，子女的學(xué)習(xí)成績也更好等。對(duì)于有正的外部性的商品，經(jīng)濟(jì)學(xué)家的意見一般是給予補(bǔ)貼的，因此，房貸利息抵扣個(gè)稅實(shí)際上是希望能促進(jìn)業(yè)主制社會(huì)的形成和擴(kuò)大。其經(jīng)濟(jì)邏輯很簡單，既然住房貸款利息能夠抵扣個(gè)稅，那相當(dāng)于補(bǔ)貼買房，等于降低了住房持有的成本，本來買房后房子的虛擬租金收入就不用納稅也已經(jīng)是優(yōu)惠了，現(xiàn)在還可以利用按揭利息抵稅，豈不是雙重優(yōu)惠嗎？所以，這個(gè)政策出臺(tái)如果用比較靜態(tài)分析，似乎促進(jìn)買房是理所當(dāng)然的。

但是進(jìn)入新世紀(jì)后，經(jīng)濟(jì)學(xué)家開始反思這個(gè)政策，目前幾乎一致意見是這個(gè)政策其實(shí)并沒有促進(jìn)住房自有率的提升。如果我們看美國的住房自有率，長期以來在65%上下波動(dòng)，金融危機(jī)前一度漲到69%，危機(jī)后降低到63%。哈佛大學(xué)Glaeser等人的實(shí)證研究否定了這個(gè)工具促進(jìn)美國業(yè)主制社會(huì)的貢獻(xiàn)。Hoebeeck等對(duì)比利時(shí)的研究表明，MID的引入并沒有提高比利時(shí)的住房自有率。當(dāng)然，并不是說這個(gè)工具對(duì)住房市場(chǎng)沒有影響，其影響表現(xiàn)在三點(diǎn)：第一，這個(gè)工具會(huì)促進(jìn)業(yè)主買大房子從而促進(jìn)住房消費(fèi)。因?yàn)樵绞谴蠓孔拥挚鄣亩愂赵蕉啵蚨M(fèi)者會(huì)傾向于買更大的房子。第二，這個(gè)工具會(huì)促進(jìn)按揭貸款的需求增加和首付意愿的降低。邏輯也很簡單，既然現(xiàn)在利息能抵扣，那當(dāng)然是貸款更劃算，原本有能力首付4成的消費(fèi)者傾向于降低首付增加貸款。第三，在上述兩個(gè)效應(yīng)的帶動(dòng)下，這個(gè)工具有可能會(huì)提升房價(jià)。經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，比較靜態(tài)分析得到的這個(gè)工具能提升住房自有率在長期中沒有得到證實(shí)，究其原因估計(jì)與房價(jià)的上升有關(guān)。

除上述三個(gè)效應(yīng)外，經(jīng)濟(jì)學(xué)界對(duì)該工具的看法還集中在兩點(diǎn)。一是該政策顯然有失公平。這個(gè)是最沒有爭議的。租房者的房租支出沒有做扣除已經(jīng)是比不上買房者了，這個(gè)政策朝歧視租房者又邁進(jìn)了一大步。根據(jù)Schwartz在《美國住房政策》中的表述，“2007財(cái)年，收入高于10萬美元的納稅人僅僅占美國所有納稅人的16%，但獲得了房貸利息稅抵扣總額的73%；收入低于3萬美元的納稅人占總納稅人的比例是45%，但僅僅獲得了總減免數(shù)額的1%”。另外一點(diǎn)是，如果說這個(gè)政策在促進(jìn)住房自有率上還有爭議的話，那么對(duì)于有正的外部性的商品過多的補(bǔ)貼就未必合適。補(bǔ)貼也要講效率，理論上補(bǔ)貼金額應(yīng)該是私人收益與社會(huì)收益的差額，此時(shí)福利實(shí)現(xiàn)最大化，如果補(bǔ)貼過多，就會(huì)導(dǎo)致投資和供應(yīng)過剩。國外學(xué)界現(xiàn)在的看法是，即使是這個(gè)工具對(duì)提高自有住房率有幫助，那現(xiàn)在基本上可以斷定補(bǔ)貼過多了。

一項(xiàng)政策出臺(tái)之后在長期的運(yùn)行過程之中會(huì)形成不同利益集團(tuán)，即使它有諸多問題，想要完全廢除也會(huì)有很大難度，美國的MID同樣如此。一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，如果真的想促進(jìn)業(yè)主制社會(huì)或促進(jìn)人們變成房東，給予首次購房者直接補(bǔ)貼相對(duì)于MID既公平又能節(jié)省成本。但稅制改革牽動(dòng)幾乎所有人，要改變非一朝一夕。

對(duì)中國來說，MID是一個(gè)嶄新的工具。盡管在1998年上海曾經(jīng)實(shí)施過比MID更為激進(jìn)的買房后退回個(gè)稅，但2003年就停止了，而天津從1998年一直在實(shí)施的公積金貸款利息抵扣個(gè)稅，并沒有推廣到全國。中國的住房自有率無論是何種估計(jì)，都在80%以上。盡管并非世界最高，但遠(yuǎn)高于美國。如果出臺(tái)這個(gè)政策，能繼續(xù)提高中國的住房自有率嗎？按照美國的經(jīng)驗(yàn)似乎不能，它只是促進(jìn)了買更大的房子，而不是促進(jìn)在邊際上從租客變?yōu)榉繓|。當(dāng)然，中國的個(gè)人所得稅征收方式與美國截然不同。美國有兩種扣除，一是標(biāo)準(zhǔn)扣除，二是分項(xiàng)扣除。租房子的中低收入群體或年輕人更多的選擇標(biāo)準(zhǔn)扣除，MID屬于分項(xiàng)扣除，對(duì)他們起不到減稅的效果。所以，該政策在提升住房自有率上效果不彰。中國并不存在這種可選的扣除方案，如果真如媒體所言籠統(tǒng)納入抵扣，應(yīng)該不僅僅是促進(jìn)住房消費(fèi)升級(jí)，對(duì)由租客升級(jí)為房東應(yīng)該比美國有利。

另外，我們也要看到當(dāng)前中國住房市場(chǎng)存在嚴(yán)重的區(qū)域失衡問題。如果有這個(gè)政策出臺(tái)，暫時(shí)坐穩(wěn)了房奴的中產(chǎn)階層當(dāng)然會(huì)歡呼減稅后帶來的可支配收入增加，但是這些城市并不存在去庫存的緊迫任務(wù)，該工具的引入還有可能助長這些城市本來已經(jīng)高企的房價(jià)造成買房更不易，如上所述的由租客升級(jí)為房東更加困難。而在一些庫存嚴(yán)重的二三線城市，采用這個(gè)工具又有額外的問題。按照我國的個(gè)人所得稅的扣除標(biāo)準(zhǔn)，稅前月收入4500元左右，在扣除最低19%的三險(xiǎn)一金后基本不用繳納個(gè)人所得稅。這些城市絕大部分人收入都低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，如果出臺(tái)這個(gè)政策，又何來減輕買房負(fù)擔(dān)呢？即使像天津這樣的特大城市，公積金貸款利息抵扣個(gè)稅政策出臺(tái)了10多年了，據(jù)報(bào)道市民仍然很多不知情或懶得辦理，究其原因一是手續(xù)復(fù)雜，二是所抵扣的個(gè)人所得稅少到可以被忽略。所以這個(gè)工具可能面臨著尷尬的處境：一線城市和明星城市不需要去庫存，結(jié)果出臺(tái)這個(gè)工具后房價(jià)上漲；二三線城市需要去庫存，結(jié)果這個(gè)工具用的人少得可憐又去不了庫存。

筆者的本意并非是反對(duì)出臺(tái)類似減稅的政策。目前，中央強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，而供給經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心政策主張就是減稅。而在過去高速增長過程中，稅收的超高速增長已經(jīng)導(dǎo)致各經(jīng)濟(jì)主體深感稅負(fù)壓力沉重，減輕民眾包括企業(yè)的稅收壓力，增加可支配收入有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)活力。因此，如果站在整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)層面談?wù)撨@個(gè)工具，其意義或許在此，但是如果僅僅談?wù)撈鋵?duì)住房市場(chǎng)的效應(yīng)，我們確實(shí)沒有必要對(duì)其寄予厚望。

李求軍/責(zé)任編輯