關于建立訴調機制解決物業(yè)服務收費矛盾的幾點建議

文/呂天劍 常州市不動產登記交易中心 江蘇常州 213000

關于建立訴調機制解決物業(yè)服務收費矛盾的幾點建議

文/呂天劍 常州市不動產登記交易中心 江蘇常州 213000

目前，住宅小區(qū)物業(yè)管理中出現的矛盾和問題仍然很多，特別是在物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費的時段，矛盾更加突出。本文對此問題提出了相應的建議。

訴調機制；物業(yè)服務；收費矛盾；建議

筆者居住的住宅樓，共112戶住戶，每年10月份物業(yè)公司開始收取當年一年的物管費，物業(yè)管理方面的矛盾在這一時段便集中爆發(fā)，有的抱怨清掃不到位，有的反映停車管理跟不上，有的指責其他業(yè)主裝修太吵鬧……大約有30%的業(yè)主，以種種理由拒交物管費，導致物業(yè)管理的質量難以提高，從而進入管理越來越差、收費率越來越低的怪圈之中。幸好大樓物管企業(yè)由原開發(fā)商成立，開發(fā)商每年有適當資金補貼維持運行。但如不解決調處好收費矛盾，物業(yè)管理收支難以平衡，最終該樓必將遭遇棄管失管。這就是當前很多住宅小區(qū)，特別是老舊住宅小區(qū)物業(yè)管理現狀的一個縮影。

我們對物業(yè)管理小區(qū)進一步作了了解。一般情況下，少數業(yè)主不繳納物管費時，物管企業(yè)采取的辦法主要是多次上門征收、發(fā)律師函等。但事實上，對一些惡意拒繳的業(yè)主，上門征收、發(fā)函告知等辦法都難以奏效，而且由于物管費是一種公共服務性的收費，少數業(yè)主的拒繳，如得不到及時糾正，會逐漸造成交費業(yè)主的心態(tài)失衡，從而變成多數業(yè)主的拒繳，其后果就是物業(yè)管理的質量不斷下降，物管費收取更加困難，直至矛盾激化，最終影響小區(qū)和社會的安全穩(wěn)定。

物業(yè)管理是由開發(fā)建設單位或業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)以合同方式簽訂、對某一區(qū)域內的房屋、公用設施設備等物業(yè)提供的公共服務，也可以經業(yè)主申請，提供針對業(yè)主所需的特約服務。服務由物管企業(yè)提供，公共服務所需費用由全體業(yè)主共同承擔，特約服務所需根據約定由相關業(yè)主承擔。物業(yè)管理適用于《物權法》、《合同法》、《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)。繳納物管費是一種履約行為，一般情況下不適用于行政調解。因此，出現惡意拖欠物管費等情況時，物管企業(yè)多數采用訴訟方式追討。

向法院訴訟追討物管費，是物管企業(yè)在其他辦法均不能奏效、不得已的情況下才會采取的措施。事實上，一旦進入訴訟程序，物管企業(yè)不僅要付出一定的訴訟費用(包括案件受理費、律師費和調查取證費等)，耗費人力，而且對物管企業(yè)與業(yè)主的情感關系產生不良影響。我們對其中一家物管企業(yè)通過訴訟追繳物管費的情況作了分析，物管企業(yè)向基層法院提起訴訟時，法院一般采取先調解、后立案的辦法調處收費矛盾，物管費追繳成功率超過了80%。因此，對物管企業(yè)而言，通過訴訟追討物管費，是解決收費矛盾最有效但也是最后的一個辦法。

2009 年最高人民法院出臺了《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第7號）、《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（法釋[2009]第8號），為審理物業(yè)服務糾紛案件提供了依據。但目前基層法院對物管費方面訴訟的受理立案比例仍然不高，一些法院立案率不到50%，少數法院只調解、不立案。其原因主要是：

1、造成物管費收繳矛盾的原因復雜

近年來，一些基層法院每月平均收到物管費訴訟超過100起，占用了法院大量資源，直接影響了調解審理工作。造成物管費收繳難矛盾的原因很多，有開發(fā)建設中存在的工程遺留問題，房屋質量問題，維修問題，停車問題，業(yè)主繳費觀念問題，物管企業(yè)代收代付水電費矛盾及物業(yè)服務自身質量問題等，很多責任難以界定，每起訴訟中拒繳物管費的情況不同，需要一案一訟（調解），給調解審理工作帶來了很大困難。

2、物管費收繳訴訟標的額較小

涉及物管費方面的訴訟數量多，但標的額不大。一般情況下，每起訴訟少至幾百元，多至數千元。多數人認為，這樣的訴訟無論對物管企業(yè)和基層法院而言，投入產出的效益并不大。

3、法律法規(guī)對惡意拖欠物管費的業(yè)主缺乏有效的懲戒措施

通過向法院起訴（一部分采用仲裁方式）后，物管企業(yè)即使勝訴，但還是有少數業(yè)主仍然拒繳物管費，且無需承擔相應責任。如一名大學教師業(yè)主，屢屢欠費，物業(yè)服務企業(yè)通過訴訟立案向其成功追回歷年欠款，但第二年其繼續(xù)拒交欠費，并公開聲稱讓只有看到法院判決，他才會交費。這種情況在小區(qū)內造成十分惡劣的影響，但法律法規(guī)條款中，很難找到針對此類人員的懲戒條款。

由于個別不交費業(yè)主的行為得不到應有的懲戒，特別是惡意欠費業(yè)主甚至通過網絡、微信、QQ等傳播工具，散布不良信息，糾集其他業(yè)主抵制交費，把業(yè)主和物業(yè)管理對立起來，給小區(qū)管理增加難度，直接影響小區(qū)的安全和諧?！段飿I(yè)管理條例》第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。但是，物管費收繳等物業(yè)服務糾紛訴訟案件，確實存在數量大、標的小、原因雜、執(zhí)行難等情況，給法院工作也帶來了很大壓力。為此，我們建議：

（1）采用支付令非訴訟程序快速解決。即使用督促程序這一迅速簡便的保護債權人合法權益的非訴訟程序。由于業(yè)主拖欠物管費用屬于以金錢為內容的債務，內容單純，關系明確，且履行期已到，物管企業(yè)作為債權人可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令，請求人民法院判令債務人履行，可以比較迅速地實現自己的債權，比訴訟的審判程序要簡便易行，可以節(jié)省時間和費用。

（2）通過簡易程序解決。由于物管費收繳糾紛大多屬于事實清楚、權利義務關系明確的簡單民事案件，是否可以適用《中華人民共和國民事訴訟法》中關于簡易程序的規(guī)定，按基層人民法院及其派出法庭審判簡單民事案件和簡單經濟糾紛案件的訴訟程序，以便于當事人進行訴訟并予以“降費用、提速度”，在屬于小標的物管費追討的訴訟中，建立快速通道，快立案、快審理、快判決、快執(zhí)行。

（3）多途徑解決物管費收繳矛盾

①是要求物管企業(yè)規(guī)范管理，認真服務，做好溝通，盡可能減少物業(yè)管理中的矛盾糾紛，用良好的管理和服務贏得業(yè)主認同，提高收費率。

②是充分發(fā)揮業(yè)主委員會的作用，物管企業(yè)應將欠繳情況上報業(yè)委會，爭取取得支持，由業(yè)委會與物管企業(yè)共同通過法律途徑追繳物管費，以維護全體業(yè)主利益。

③是發(fā)揮街道司法調解委員會的作用，對欠繳情況先行調解。

④是指導物管企業(yè)聘請法律顧問，委托律師通過發(fā)放催繳函，提請業(yè)主履行繳納物管費義務。

⑤是在追繳物管費無果情況下，向法院起訴，法院組織訴前調解，調解無效應當受理訴訟。其中通過向法院起訴或向仲裁機構仲裁后判決物管企業(yè)勝訴的，但仍有少數業(yè)主拒繳物管費的情況，法院能在執(zhí)行上繼續(xù)予以支持。

[1]吉穎.當前我國物業(yè)收費難現狀及解決途徑探討[J].中國總會計師，2015-07.

[2]任力.破解物業(yè)收費難的秘訣[J].中國物業(yè)管理，2015-07.