土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲(chǔ)備中心 山東菏澤 274000

文/李建國(guó) 菏澤市土地資產(chǎn)監(jiān)管中心 山東菏澤 274000

土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理策略研究

文/賈振濤 菏澤市土地儲(chǔ)備中心 山東菏澤 274000

文/李建國(guó) 菏澤市土地資產(chǎn)監(jiān)管中心 山東菏澤 274000

隨著人們逐漸認(rèn)識(shí)到土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重要性，我國(guó)有關(guān)部門已經(jīng)開始加強(qiáng)對(duì)這方面的管理。但是，由于多方面因素的影響，導(dǎo)致我國(guó)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理中依然存在一些問(wèn)題，從而影響到了其管理效率。因此，針對(duì)其具體的問(wèn)題，筆者在此提出了提高土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理的措施，旨在為相關(guān)工作人員提供參考。

土地儲(chǔ)備；風(fēng)險(xiǎn)管理；策略

1、土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

在我國(guó)，對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，由于涉及到大量資金的使用和管理，不可避免地會(huì)導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的存在。但是，由于管理者的決策不當(dāng)或者管理不到位等因素的存在，進(jìn)而給我國(guó)的土地儲(chǔ)備管理造成了極大的損失。當(dāng)然，在運(yùn)營(yíng)和管理土地儲(chǔ)備時(shí)，其涉及到的風(fēng)險(xiǎn)包括財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等。其中，收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是指由于我國(guó)很多地區(qū)的土地資源沒(méi)有明確的收購(gòu)價(jià)格，人們完成土地的收購(gòu)都是由當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格完成的，這就給我國(guó)實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備的統(tǒng)一管理提出了挑戰(zhàn)，進(jìn)而帶來(lái)了收購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，在收購(gòu)?fù)恋刭Y源的過(guò)程中，由于其市場(chǎng)機(jī)制還不夠完善，市場(chǎng)上的價(jià)格波動(dòng)也會(huì)造成一定的土地儲(chǔ)備經(jīng)濟(jì)損失，進(jìn)而形成了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，也有不少投機(jī)分子，試圖通過(guò)投機(jī)方式來(lái)運(yùn)作土地儲(chǔ)備的市場(chǎng)交易，房地產(chǎn)就是其中比較鮮明的例子之一，導(dǎo)致的結(jié)果是當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格遠(yuǎn)高于其合理的價(jià)格，從表面上看，當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格上漲看來(lái)并不是什么壞事，但是隨之而來(lái)的房?jī)r(jià)上漲、通貨膨脹等問(wèn)題不約而至，這些后果都是由于土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)的。對(duì)于政策風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，由于近些年我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的十分迅速，與之有關(guān)的政策也是層出不窮，這在一定程度上也影響到了我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。為了應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)引起的一系列問(wèn)題，我國(guó)政府不得不出臺(tái)相關(guān)土地調(diào)控政策，由于土地政策過(guò)于混亂，導(dǎo)致需要按照政策進(jìn)行土地運(yùn)作時(shí)，又沒(méi)有統(tǒng)一的政策標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而形成了政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，根據(jù)調(diào)查研究表明，我國(guó)的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)不僅僅以上幾種，在此筆者只選擇幾種尤為重要的進(jìn)行闡述。

2、提高土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理水平的措施

2.1 完善土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)章制度

一直以來(lái)，我國(guó)有關(guān)土地儲(chǔ)備方面的規(guī)章制度都沒(méi)有形成統(tǒng)一，而且許多規(guī)定更是模棱兩可，造成的后果，一方面是正規(guī)的土地經(jīng)營(yíng)無(wú)法按照規(guī)定來(lái)完成；另一方面是投機(jī)分子鉆法律的漏洞，試圖完成一些非法土地運(yùn)作。所以，從上面的表述可以看出，及時(shí)完善我國(guó)土地儲(chǔ)備有關(guān)的規(guī)章制度顯得非常重要。對(duì)于我國(guó)大部分地方政府，基本都設(shè)立了一些臨時(shí)性的土地儲(chǔ)備運(yùn)作條件，旨在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行全面和綜合的管理，但是，這些規(guī)定都具有明顯的當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)，不同地方的規(guī)定都不相同，導(dǎo)致其權(quán)威性和嚴(yán)密性也不夠高，這就要求不同地區(qū)的政府部門共同協(xié)作來(lái)完成相關(guān)制度制定方面的工作。因此，完善我國(guó)土地儲(chǔ)備的制度顯得越來(lái)越重要，我們已經(jīng)認(rèn)識(shí)到，由于土地儲(chǔ)備制度的不完善，給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)的危害是不容忽視的。

2.2 擴(kuò)大土地儲(chǔ)備的融資方式

在土地儲(chǔ)備運(yùn)作和經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，涉及到大量的資金，這就要求土地資源運(yùn)作人員自己完成資金的融資。但是，他們一直以來(lái)都是采用傳統(tǒng)的融資方式，最明顯的特點(diǎn)就是融資的渠道過(guò)于單一，一旦土地儲(chǔ)備所需要的資金較多或者資金使用的時(shí)間較長(zhǎng)等，都會(huì)造成一定的資金短缺。因此，要想更好地開展土地儲(chǔ)備工作，一個(gè)必要的環(huán)節(jié)就是不斷擴(kuò)大其融資方式，以保證其資金的供應(yīng)比較穩(wěn)定。對(duì)于我國(guó)很多地方的土地儲(chǔ)備工作，由于其融資方式發(fā)展的不夠成熟，當(dāng)?shù)卣块T的經(jīng)濟(jì)水平有比較有限，導(dǎo)致其融資方式只有一條途徑，即銀行貸款，這種現(xiàn)象勢(shì)必會(huì)給當(dāng)政府帶來(lái)資金困擾，從而影響到土地儲(chǔ)備的運(yùn)作。如果不解決土地儲(chǔ)備融資方面的問(wèn)題，長(zhǎng)此以往，其金融風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。

2.3 制定合理的土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃

在對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理時(shí)，一定要有合理的土地供應(yīng)計(jì)劃，而且這兩者是相互聯(lián)系的。對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理，是為了滿足政府對(duì)土地能夠進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控，并且其土地資源的運(yùn)作是市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要的內(nèi)容包括土地儲(chǔ)備的位置、方式和價(jià)格等，為管理者進(jìn)行土地儲(chǔ)備的計(jì)劃提供參考。然而，土地儲(chǔ)備供應(yīng)計(jì)劃，其主要是目的是為了滿足社會(huì)對(duì)土地資源的需要，但是它也是在市場(chǎng)機(jī)制下運(yùn)行的，其主要內(nèi)容包括土地資源的出讓方式、價(jià)格和用地條件等。尤其是對(duì)于那些需要長(zhǎng)期儲(chǔ)備的土地資源，一份詳細(xì)且長(zhǎng)期的土地儲(chǔ)備計(jì)劃顯得非常重要，如果缺乏這種土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行管理就會(huì)很困難。

2.4 建立完善的土地儲(chǔ)備監(jiān)督機(jī)制

通過(guò)上述闡述，我們已經(jīng)知道了，在我國(guó)的土地儲(chǔ)備管理中，導(dǎo)致其風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)比較重要的原因，就是土地儲(chǔ)備管理缺乏完善的監(jiān)督機(jī)制。這就要求我國(guó)政府部門及時(shí)建立和完善土地儲(chǔ)備監(jiān)督管理的機(jī)制，第一，建立土地儲(chǔ)備相關(guān)的規(guī)范制度，并且使得土地儲(chǔ)備的管理工作信息實(shí)現(xiàn)公開化。同時(shí)，完善與土地儲(chǔ)備相關(guān)的法律法規(guī)，保證土地儲(chǔ)備工作能夠有法可依。第二，加強(qiáng)對(duì)土地儲(chǔ)備的監(jiān)督，尤其對(duì)那些容易導(dǎo)致投機(jī)分子謀取非法利益的區(qū)域，在監(jiān)督和管理時(shí)尤其應(yīng)該重視，充分發(fā)揮土地儲(chǔ)備的功能。第三，設(shè)立有關(guān)土地儲(chǔ)備的司法程序，通過(guò)國(guó)家司法機(jī)關(guān)的參與，對(duì)那些土地購(gòu)買、轉(zhuǎn)讓和補(bǔ)償?shù)冗^(guò)程中的不合理現(xiàn)象進(jìn)行嚴(yán)格管制。為了減少在土地儲(chǔ)備中出現(xiàn)的不必要糾紛，當(dāng)遇到不法行為時(shí)，公民應(yīng)該借助于司法機(jī)關(guān)，以保障其合法的利益。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，對(duì)于土地儲(chǔ)備工作，實(shí)行有關(guān)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)管理非常關(guān)鍵。但是，由于我國(guó)的土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理還存在很多方面的不足，導(dǎo)致土地儲(chǔ)備過(guò)程中不可避免地存在一些風(fēng)險(xiǎn)，如果提前采取好預(yù)防這些風(fēng)險(xiǎn)的針對(duì)性措施，可以有效避免土地儲(chǔ)備后期帶來(lái)的危害。當(dāng)然，加強(qiáng)土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)管理不僅僅是政府部門的事，它要求全體公民的共同參與才能實(shí)現(xiàn)。因此，筆者在此通過(guò)分析我國(guó)土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的一些常見問(wèn)題，基于此，進(jìn)而提出了與之相關(guān)的解決措施，旨在為相關(guān)工作人員提供借鑒。

［1］李凌莉.城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理探析［J］.公共管理，2014，（23）：304.

［2］於一明.強(qiáng)化城市土地儲(chǔ)備風(fēng)險(xiǎn)管理［J］.浙江經(jīng)濟(jì)，2015，（12）：54-55.