房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀與未來(lái)走向

文/萬(wàn)強(qiáng) 蘇州易中建設(shè)咨詢(xún)監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀與未來(lái)走向

文/萬(wàn)強(qiáng) 蘇州易中建設(shè)咨詢(xún)監(jiān)理有限公司 江蘇蘇州 215200

城市化進(jìn)程的加快和人們住房需求的日益增加，使房地產(chǎn)問(wèn)題成為我國(guó)主要社會(huì)問(wèn)題。近年來(lái)，房?jī)r(jià)逐年攀升，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的矛盾也越來(lái)越多。國(guó)家和政府要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀進(jìn)行明確了解，并對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)走向進(jìn)行評(píng)估和分析，有效避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中的不可控性，推進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步、快速發(fā)展。

房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)投資；未來(lái)走向

1、前言

房地產(chǎn)投資在我國(guó)投資活動(dòng)中占據(jù)主體地位。受外部市場(chǎng)環(huán)境的影響，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中存在諸多問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)，制約了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。政府和相關(guān)從業(yè)者要結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資金的優(yōu)化配置，并對(duì)房地產(chǎn)投資金額進(jìn)行合理控制。近年來(lái)，隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀(guān)調(diào)控力度的增加，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)形勢(shì)也更加嚴(yán)峻，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了諸多挑戰(zhàn)。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀

2.1 企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)的投資和收益都比較高，發(fā)展周期也相對(duì)較長(zhǎng)，其必須具備充足的資金來(lái)源，對(duì)企業(yè)提出了較高的資金要求。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期，投資相對(duì)較大，必須籌措大量資金，才能從根本上實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。但是，由于金融層面的制約，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度。無(wú)論是前期開(kāi)發(fā)成本融資，還是管理維護(hù)費(fèi)用的籌措都相對(duì)較難，增加了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)難度，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。加之，我國(guó)金融制度尚未完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資質(zhì)量及投資合理性產(chǎn)生了負(fù)面影響。近年來(lái)，中央加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)貸款監(jiān)管力度，使企業(yè)貸款更加困難，其逐漸通過(guò)信托和基金等進(jìn)行融資，增加了投資成本和企業(yè)的資金壓力，嚴(yán)重削弱了房地產(chǎn)項(xiàng)目收益。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效益無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資都是結(jié)合房地產(chǎn)的實(shí)際開(kāi)發(fā)情況，進(jìn)行慎重分析和考量的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的持續(xù)周期比較長(zhǎng)，往往注重追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。但是，當(dāng)前房地產(chǎn)具體建設(shè)實(shí)踐中，受到很多外部因素及政策的制約，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資不合理，很容易出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。其限制性因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃和選址受外部因素制約；不注重結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合理規(guī)劃；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，與周邊環(huán)境及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)存在沖突；房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷(xiāo)效果［1］。

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資未來(lái)走向

3.1 國(guó)內(nèi)發(fā)債

當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資環(huán)境發(fā)生了相應(yīng)的變化。龍頭房產(chǎn)企業(yè)逐漸對(duì)新型融資渠道進(jìn)行開(kāi)拓，出現(xiàn)了越來(lái)越多的理財(cái)產(chǎn)品、眾籌和房地產(chǎn)信托基金等。大型房產(chǎn)企業(yè)得益于良好的融資環(huán)境。其通過(guò)增強(qiáng)資金實(shí)力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)并購(gòu)。這些新興的融資模式，也使房地產(chǎn)行業(yè)及其開(kāi)發(fā)投資格局發(fā)生了相應(yīng)的改變。加之，國(guó)內(nèi)貨幣政策環(huán)境日漸寬松，很多房產(chǎn)企業(yè)回歸國(guó)內(nèi)，進(jìn)行債券發(fā)行。

3.2 海外投資和融資

海外投融資成本相對(duì)比較低，融資利息能夠?qū)λ枚愡M(jìn)行抵扣。國(guó)外具有成熟的房地產(chǎn)融資環(huán)境。專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)在法律范圍內(nèi)進(jìn)行合作，能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)跨境投資和融資。房地產(chǎn)企業(yè)既要對(duì)具體的海外投融資流程進(jìn)行明確和了解，也要對(duì)國(guó)外借貸環(huán)境進(jìn)行慎重審閱。中國(guó)開(kāi)發(fā)商在海外收購(gòu)過(guò)程中，往往會(huì)選擇核心地段的地標(biāo)性建筑，但是投資回報(bào)相對(duì)較低，收益率僅為3%-4%；開(kāi)發(fā)商如果借助同樣的投資策略，將目光聚焦在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，投資回報(bào)高達(dá)6%-8%；能夠最大程度實(shí)現(xiàn)投資收益。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)并購(gòu)重組

近年來(lái)，得益于政策的扶植，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了全新的發(fā)展機(jī)遇。但是，與高增長(zhǎng)時(shí)代仍然存在相應(yīng)的差異。雖在一定程度上緩解了房地產(chǎn)的資金壓力，其仍然不具備償債能力。相關(guān)數(shù)據(jù)表明，2015年一季度，上海、深圳上市房地產(chǎn)企業(yè)的平均負(fù)債率為65.4%，相較于去年，有所降低，但是仍然比2008年的均值高。當(dāng)前，房產(chǎn)企業(yè)融資再度開(kāi)閘，但是海外融資渠道并未拓寬。2015年上半年的數(shù)據(jù)表明，參與境外融資的房地產(chǎn)企業(yè)有15家，籌集人民幣數(shù)額高達(dá)570億。并購(gòu)重組逐漸成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的主流趨勢(shì)［2］。

3.4 房地產(chǎn)融資之眾籌

當(dāng)前，中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)和金融聯(lián)系日漸深入，并取得了快速發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)銀行也產(chǎn)生了相應(yīng)的沖擊。房地產(chǎn)行業(yè)的房產(chǎn)企業(yè)融資模式也出現(xiàn)了相應(yīng)的分化，銀行信貸在房產(chǎn)企業(yè)融資中不再占據(jù)主流地位。很多房產(chǎn)企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)始嘗試互聯(lián)網(wǎng)金融、眾籌、資產(chǎn)證券化等模式，來(lái)緩解房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資壓力，房地產(chǎn)的融資渠道也越來(lái)越多，不再局限于單一的融資層面。眾籌將會(huì)越來(lái)越多被應(yīng)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中。房地產(chǎn)企業(yè)與金融公司建立良性的互動(dòng)合作關(guān)系，能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展中的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式和融資方式。同時(shí)，也為消費(fèi)者提供了嶄新的理財(cái)思路，實(shí)現(xiàn)收益的靈活性及最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型行業(yè)。其在具體實(shí)踐過(guò)程中，需要大量的資金，同時(shí)，也容易受到市場(chǎng)環(huán)境的影響。其在開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中容易存在非法集資和資金鏈斷裂等情況。政府要采取具體措施，引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理規(guī)避，不斷提高企業(yè)實(shí)力及管理能力，使其呈現(xiàn)最佳發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

3.5 房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境發(fā)生了變化

雖然房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了充足的資金環(huán)境，但是仍然秉承傳統(tǒng)的資本管理政策。寬松的貨幣政策只是緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的結(jié)構(gòu)性改革，并未從根本上解決實(shí)際性問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)借助融資，對(duì)存量進(jìn)行消化，房地產(chǎn)企業(yè)在資本分配政策中并未處于良性的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。近年來(lái)，很多開(kāi)發(fā)商宣布增加持有型地產(chǎn)比例。但是，租賃物業(yè)的組合培養(yǎng)難度比較大，回報(bào)和資本方面仍然存在很大差距［3］。

2015年樓市回暖，提升了房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)投資的積極性，部分指標(biāo)也發(fā)生了良性改觀(guān)。加之，依托政策的扶植和支持，部分城市的房產(chǎn)交易量出現(xiàn)反彈。得益于市場(chǎng)回暖，房產(chǎn)需求量比較大的地區(qū)，在房產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存和銷(xiāo)售回款方面的壓力有所緩解。但是，仍有部分三四線(xiàn)城市的房產(chǎn)庫(kù)存壓力比較大，很難在短期內(nèi)進(jìn)行消化。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，仍然面臨融資困難的問(wèn)題，也無(wú)法達(dá)到預(yù)期投資效果。政府和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要立足于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)格局，對(duì)相關(guān)政策及市場(chǎng)動(dòng)態(tài)進(jìn)行密切關(guān)注，樹(shù)立與時(shí)俱進(jìn)的思想，借助多種融資渠道，使我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)良性的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

［1］唐黎標(biāo).房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資現(xiàn)狀與未來(lái)走向［J］.上海房地，2014，（12）:27-28.

［2］喬曉剛，阮連法.淺析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀［J］.中國(guó)市場(chǎng)，2011，（09）:6-9.

［3］王茜.國(guó)土視角下關(guān)于寧波房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖現(xiàn)象的思考［J］.浙江國(guó)土資源，2016，（04）:46-50.

［4］于爾根·康拉德.中國(guó)房地產(chǎn)投資仍將保持強(qiáng)勁勢(shì)頭［J］.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè).2015.4