在房地產項目中的營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設計分析

文/劉書勇 浙江華宇建筑設計有限公司 浙江金華 321000

在房地產項目中的營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設計分析

文/劉書勇 浙江華宇建筑設計有限公司 浙江金華 321000

隨著社會的發(fā)展和科技的進步，我國房地產項目在不斷發(fā)展。營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設計作為成功開發(fā)項目的重要條件，是實現(xiàn)項目銷售目標的前提保證，能夠有效提高開發(fā)商的經(jīng)濟利益與社會效益。

營銷策劃；小區(qū)規(guī)劃；房地產項目；策劃；應用

近年來，房地產項目在發(fā)展過程中，取得了一定的進步，但依然存在很多問題，導致項目產品銷售額下降，給房地產帶來了經(jīng)濟損失。本文圍繞營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設計進行闡述，分析了其在房地產項目中的應用。

1、房地產項目存在的問題

當今社會，由于某些房地產項目的營銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設計等方面脫節(jié)，嚴重阻礙了房地產項目的作業(yè)進程。在實際生活中，開發(fā)商不重視對某些小區(qū)的科學規(guī)劃設計，導致項目出現(xiàn)缺陷戶型的情況；某些小戶型住宅被開發(fā)成大戶型住宅，導致硬件設施無法滿足大戶型住宅，使房地產項目出現(xiàn)滯銷情況。因此，房地產在營銷策劃項目的過程中，必須提前進行規(guī)劃設計工作，保障項目銷售的質量，從而提高經(jīng)濟利益與社會效益[1]。

2、“前營銷”策劃的重要性

“前營銷”對小區(qū)規(guī)劃設計工作具有重要意義。因此，當項目具有良好的影響基礎時，房地產才能開發(fā)出科學地房地產產品，提高經(jīng)濟利潤?！扒盃I銷”策劃工作能夠清晰定義住宅小區(qū)的檔次定位，利于小區(qū)后期的產品開發(fā)。在“前營銷”的策劃環(huán)節(jié)中，設計師必須保障小區(qū)規(guī)劃設計的合理性、規(guī)范性、科學性，必須堅持“以人為本”的設計理念。由于住宅小區(qū)的定位不同，因此高端型小區(qū)與經(jīng)濟型小區(qū)在規(guī)劃設計中，存在很多不同點，主要體現(xiàn)為內涵、品質、建筑風格等。同時，個性化住宅小區(qū)規(guī)劃與中端型住宅小區(qū)規(guī)劃必須具有不同點，設計師在設計之前必須充分調查目標客戶的生活習慣，不斷滿足客戶的消費需求。當小區(qū)的檔次定位清晰后，利于后期的產品營銷策劃工作?！扒盃I銷”策劃通過工作人員具體分析目標客戶的生活品質，提供給設計師詳細的市場依據(jù)，使設計師能夠根據(jù)小區(qū)的實際情況，不斷提煉出產品亮點，從而提高開發(fā)商的市場競爭力。因此，“前營銷”策劃對小區(qū)規(guī)劃設計工作具有重要意義。開發(fā)商在對小區(qū)進行營銷策劃的過程中，必須充分考慮目標客戶的消費需求。通過邀請專業(yè)的策劃公司參與項目開發(fā)環(huán)節(jié)，避免出現(xiàn)決策失誤的情況，提供產品的質量[2]。

3、營銷策劃和小區(qū)規(guī)劃設計在房地產項目中的應用

成功的營銷策劃，利于房地產項目的后期運營，是開發(fā)商獲得經(jīng)濟利潤的重要表現(xiàn)。由于小區(qū)規(guī)劃設計的質量直接決定了住宅產品的性能，對房地產項目的銷售具有重要影響。因此，設計師在對小區(qū)規(guī)劃進行設計的過程中，必須重視以下幾個方面。

3.1小區(qū)主題設計

設計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設計的過程中，首先重視的內容應為小區(qū)主題。小區(qū)主題的理念直接關系到設計師對整個小區(qū)的規(guī)劃設計，體現(xiàn)了小區(qū)的特色風貌。小區(qū)規(guī)劃設計不僅僅是房地產在銷售產品過程中對產品的宣傳，而且是產品與服務的實質體現(xiàn)，對房地產項目的銷售具有重要意義。在設計過程中，小區(qū)理念是由設計師根據(jù)小區(qū)的實際情況，進行提煉得出的。由此可見，設計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設計之前，必須充分了解市場信息，不斷提高小區(qū)主題設計的規(guī)范性、合理性、科學性。當住宅小區(qū)缺乏鮮明主題時，不利于開發(fā)商的市場競爭優(yōu)勢。在對某些項目的景觀工作進行設計時，一旦缺乏主題化設計，常常導致產品中出現(xiàn)較多的景觀元素，不利于開發(fā)商的市場銷售。當設計師沒有設計出鮮明的小區(qū)主題時，營銷策劃師難以對房地產的主題進行營銷推廣工作，導致營銷質量不斷下降，對房地產造成了經(jīng)濟損失。

3.2風格差異化設計

近年來，房地產市場產品出現(xiàn)了同質化傾向。在很多住宅產品中，風格相同的戶型設計、歐式建筑、園林景觀、坡屋頂?shù)?，同時，房地產不斷展示重復的理念、相同的設計，降低了客戶的購買欲望。根據(jù)相關數(shù)據(jù)顯示，成功的房地產項目具有獨特的風格，例如：楓林綠洲的陽光花房設計，設計師通過創(chuàng)新住宅，提高了房地產的營銷額，因此，差異化的產品具有重要意義。如今，很多產品的同質化傾向日益明顯，為了提高房地產的市場競爭力，房地產必須重視產品的差異化，突出自身項目的個性，不斷提高其競爭優(yōu)勢。同時，房地產還應重視環(huán)境質量、住宅地段、實力等客觀因素。對于產品的差異化個性，是競爭對手不容易模仿的，屬于營銷策略的重要武器。如今，房地產市場的趨勢為差異化營銷。因此，設計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設計的過程中，必須改變傳統(tǒng)的落后理念，建立創(chuàng)新理念，不斷提高產品的市場競爭力，從而為房地產帶來經(jīng)濟利益與社會效益。

3.3小區(qū)前瞻性設計

隨著科技的發(fā)展，我國綜合國力不斷提高。人們越來越重視生活質量，對住宅小區(qū)規(guī)劃提出了更高的要求。在日常生活中，很多小區(qū)常常面臨這樣的問題：住宅小區(qū)的業(yè)主們總購車輛不斷提高，但是車位有限，導致后期車位出現(xiàn)供求失衡的狀態(tài)，無法滿足業(yè)主的生活需求。由于某些小區(qū)的智能化程度低，導致后期的運行過程中，小區(qū)無法滿足業(yè)主對小區(qū)智能化的需求與安全指數(shù)的需求等。因此，設計師在對小區(qū)進行規(guī)劃設計的過程中，必須具備前瞻性，充分考慮小區(qū)后期運行過程中可能會出現(xiàn)的變化。越來越多的開發(fā)商重視前瞻性理念，設計師在對小區(qū)的進行規(guī)劃設計的過程中，充分體現(xiàn)了前瞻性的設計理念。從房地產項目的開工到銷售結束這一過程中，為了提高市場競爭力，必須保持合適的超前性，不斷吸引客戶的注意力，充分滿足客戶的需求。根據(jù)數(shù)據(jù)調查顯示，具有前瞻性的房地產項目越來越多，具有較強的市場競爭力。某些房地產產品，雖然當前銷售業(yè)績良好，產品質量優(yōu)良，但缺乏超前性，隨著時間的推移，將逐漸降低市場銷售量。因此，房地產必須重視小區(qū)規(guī)劃設計的前瞻性。因此，房地產必須重視設計師的設計理念，通過定期對設計師進行培訓，不斷增加設計師的建筑理論知識，同時提高設計師的專業(yè)水平。設計師還應建立前瞻性理念，不斷提高房地產產品的質量，從而提高開發(fā)商的經(jīng)濟利益與社會效益[3]。

結語：

綜上所述，隨著我國人民生活水平的提高，對房地產產品提出了更高的要求。營銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設計作為房地產項目中的重要環(huán)節(jié)，直接關系到開發(fā)商的經(jīng)濟利益與社會效益，因此，開發(fā)商必須建立創(chuàng)新理念，堅持“以人為本”的原則，不斷滿足客戶的消費需求，從而提高市場競爭力。

[1]盧秀麗.房地產項目營銷策劃與小區(qū)規(guī)劃設計淺談[J].山西建筑,2010,09:233-234.

[2]王圣保,郁萬盛.居住區(qū)開發(fā)項目策劃分析[J].沈陽建筑大學學報(社會科學版),2007,02:157-159.

[3]馬瑩.精裝房項目全程營銷策略研究——以齊魯花園項目為例[J].山東建筑大學學報,2011,05:502-505.