夫妻共有房屋權(quán)屬登記研究

文/呼海燕 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆 烏魯木齊 830063

夫妻共有房屋權(quán)屬登記研究

文/呼海燕 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆 烏魯木齊 830063

當(dāng)前社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)活躍，使得房屋權(quán)屬登記的類型以及相關(guān)內(nèi)容日趨復(fù)雜。為確保登記準(zhǔn)確，規(guī)避登記風(fēng)險(xiǎn)，房屋權(quán)屬登記部門(mén)必須強(qiáng)化法律法規(guī)意識(shí)，熟稔部門(mén)規(guī)章制度，提高依法行政能力，在實(shí)踐中不斷積累和完善房屋權(quán)屬登記實(shí)操水平。本文就夫妻共有房屋權(quán)屬登記工作進(jìn)行分析、探討和研究。

夫妻共有房屋；權(quán)屬登記

夫妻共有房產(chǎn)登記就是房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在對(duì)夫妻婚姻存續(xù)期間獲得的房產(chǎn)權(quán)屬登記過(guò)程中進(jìn)行的共有房產(chǎn)登記?！斗课莸怯涋k法》中的第十三條明確規(guī)定了“共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記”，對(duì)“記載于登記簿”的物權(quán)效力也進(jìn)行了明確，因此共有房屋登記，尤其是夫妻共有的房屋登記需要共有權(quán)利人共同進(jìn)行登記申請(qǐng)。

一、夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記問(wèn)題

1、夫妻婚姻存續(xù)期間的房屋權(quán)屬登記

依據(jù)《婚姻法》的第十七條、第十八條、十九條規(guī)定，夫妻有多種房產(chǎn)所有權(quán)的形式，具體有共同共有和按份共有之分。當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定，自由選擇共有方式。共同共有就是夫妻雙方對(duì)房屋所有權(quán)不分份額的享受和行使，主要有以下內(nèi)容：首先在夫妻雙方的婚姻存續(xù)期間，由夫妻中的一方或者雙方購(gòu)買、自己建設(shè)或者交換的房產(chǎn)，以及繼承得到的房產(chǎn)，雙方之間沒(méi)有明確規(guī)定的；其次依據(jù)遺囑、贈(zèng)與合同，夫妻一方或者雙方?jīng)]有明確規(guī)定只歸夫、或者妻的房產(chǎn)。對(duì)于共有的房產(chǎn)，夫妻有平等處理的權(quán)利，任何一方都不能不顧他方擅自對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處理?！斗课莸怯涋k法》有規(guī)定，共有人共同申請(qǐng)共同所有的房屋。作為共有人，在對(duì)共有房屋權(quán)屬登記時(shí)需要夫妻雙方都到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

按份共有就是夫妻雙方依據(jù)確定的份額行使房產(chǎn)的所有權(quán)。比如A、B共同出資購(gòu)買房屋，其中A出資了30萬(wàn)，B出資了20萬(wàn)，A、B就按照各自出資的份額對(duì)享有房屋的權(quán)利與義務(wù)。《物權(quán)法》第九十四條規(guī)定：“按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)?！盵1］需要明確的是，房屋共有人依據(jù)各自的份額對(duì)房屋行使所有權(quán)，需要在產(chǎn)生共有關(guān)系時(shí)就對(duì)其份額進(jìn)行明確劃分。按份共有并不是將共有房屋劃分成若干份，共有人享有各自的所有權(quán)，而是對(duì)于共有房屋這一整體，共有人按照各自的份額享有權(quán)利與義務(wù)。此外，共有人的權(quán)利是涉及全部的共有房屋。

2、夫妻共有房產(chǎn)登記中房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的審查職責(zé)

房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的登記就是對(duì)當(dāng)事人的申請(qǐng)依法審查，登記機(jī)關(guān)的主要職責(zé)就是對(duì)申請(qǐng)人是否依據(jù)法律規(guī)定提交申請(qǐng)登記的材料進(jìn)行審查。申請(qǐng)登記的房屋有沒(méi)有與法律法規(guī)相違背的禁止性行為。在對(duì)夫妻共有房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)時(shí)，尤其是約定的是所有權(quán)登記時(shí)，房屋權(quán)屬登記部門(mén)需要認(rèn)真做好房屋產(chǎn)權(quán)的審查工作，把握審查這一關(guān)。《房屋登記辦法》明確規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在審查申請(qǐng)登記資料時(shí)就是否存在共有人進(jìn)行詢問(wèn)，而申請(qǐng)人也需對(duì)詢問(wèn)事項(xiàng)及提交申請(qǐng)登記材料的真實(shí)性、合法性、有效性負(fù)責(zé)。如果事實(shí)上房屋存在共有人，但當(dāng)事人沒(méi)有據(jù)實(shí)申請(qǐng)而導(dǎo)致登記名義人與實(shí)際權(quán)利人有差異時(shí)，登記機(jī)關(guān)對(duì)此不承擔(dān)責(zé)任。因此，《房屋登記辦法》實(shí)質(zhì)上是鼓勵(lì)夫妻雙方將婚姻關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)取得的房屋登記為共有財(cái)產(chǎn)的，但如果夫妻雙方達(dá)成共識(shí)也可共同申請(qǐng)將房屋登記在一方名下，則日后登記簿上記載的權(quán)利人可以單獨(dú)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移、抵押登記等，而無(wú)須配偶到場(chǎng)簽字，這有利于產(chǎn)權(quán)人行使自己的權(quán)利。

二、夫妻共有房屋權(quán)屬登記方法

1、以堅(jiān)持自愿為基本原則

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》中的第十一條規(guī)定：共有房屋，由共有人共同申請(qǐng)，夫妻共有房屋，屬于共有房屋中的一種，應(yīng)當(dāng)共同申請(qǐng)登記，但對(duì)于夫妻共有房屋權(quán)屬的登記，應(yīng)當(dāng)遵循自愿的基本原則，只要雙方自愿，別人無(wú)權(quán)干涉其是否要將房屋登記為共有。這樣不僅能夠方便登記機(jī)關(guān)的操作，還充分尊重了當(dāng)事人意愿，具有一定的人性化。

2、明確房屋權(quán)屬登記的債權(quán)

申請(qǐng)登記后，債權(quán)的目的能夠?qū)崿F(xiàn)并轉(zhuǎn)化為登記薄上登記的房屋所有權(quán)，登記薄上登記的房屋所有權(quán)與債權(quán)之間是有因果關(guān)系的，權(quán)利人單獨(dú)享有的債權(quán)轉(zhuǎn)變的房屋所有權(quán)也是權(quán)利人單獨(dú)享有，就需要權(quán)利人單獨(dú)進(jìn)行登記，債權(quán)是夫妻共同所有的，其房屋所有權(quán)也應(yīng)是夫妻共有，申請(qǐng)登記也是夫妻共同[2］。依據(jù)《婚姻法司法解釋三》第10條規(guī)定，人民法院對(duì)于婚前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)買賣合同轉(zhuǎn)化來(lái)的房屋所有權(quán)歸屬于原債權(quán)人是持支持態(tài)度的。判斷房屋權(quán)利人是單獨(dú)所有還是共有，需要以獲得房屋所有權(quán)合同協(xié)議生效的時(shí)間為準(zhǔn)。

3、嚴(yán)格遵循房屋權(quán)屬登記法規(guī)

在房屋權(quán)屬登記過(guò)程中，在對(duì)基于非法律行為獲得的房屋所有權(quán)進(jìn)行申請(qǐng)登記時(shí)，登記部門(mén)需要依據(jù)權(quán)利人提交的材料，并按照法律文書(shū)的生效時(shí)間、繼承遺囑開(kāi)始時(shí)間、合法建造房屋竣工的時(shí)間、婚姻建立以及解除時(shí)間等，對(duì)房屋所有權(quán)進(jìn)行判斷，明確其是權(quán)利人單獨(dú)所有還是夫妻共同所有[3］。如果是權(quán)利人單獨(dú)所有的，可以允許其單獨(dú)登記，申請(qǐng)登記為單獨(dú)所有。如果是夫妻共同所有的，需要夫妻雙方共同申請(qǐng)登記，申請(qǐng)登記為共同所有。對(duì)于未登記一方，如果其提出異議，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行異議登記。

4、未登記一方可隨時(shí)追加為共有人

為了維護(hù)夫妻雙方的利益，如果未登記一方提出申請(qǐng)，要求追加為共有人，只要已登記方同意，則可以通過(guò)正規(guī)的登記手續(xù)，辦理共有產(chǎn)權(quán)登記。另外，對(duì)于需要辦理更名登記的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)格控制，除了夫妻雙方協(xié)議或者離婚可以更改登記，其他情況禁止更名登記。如果是夫妻共有房屋，需要由一方變更為另一方，其中存在權(quán)屬轉(zhuǎn)移承認(rèn)，則需要將其中一部分按照權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記辦理，同時(shí)按照規(guī)定繳納稅費(fèi)，不能只進(jìn)行簡(jiǎn)單的更名。

結(jié)束語(yǔ)：

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房交易中的違約糾紛日益增多，其中夫妻共有產(chǎn)權(quán)的房屋交易糾紛更是層出不窮。社會(huì)實(shí)踐的不斷發(fā)展決定著房屋權(quán)屬登記工作必須與時(shí)俱進(jìn)、突破藩籬、改革創(chuàng)新，研究新情況，解決新問(wèn)題，強(qiáng)化責(zé)任，完善制度，健全體系，確保登記準(zhǔn)確，進(jìn)一步規(guī)范登記行為，提高登記效率，維護(hù)房屋權(quán)利人的合法權(quán)益。

[1］嚴(yán)曉勤.夫妻共有房屋登記審查模式改革探析[J］.上海房地，2014，06：54-55.

[2］韓惠君.淺談夫妻共有房產(chǎn)的權(quán)屬登記[J］.價(jià)值工程，2010，24：144.

[3］陸焱.淺談夫妻共有房屋權(quán)屬登記的法律問(wèn)題[J］.科學(xué)之友，2010，20：117-118.