對商品房預(yù)售制度的利弊的探討和思考

文/胡曉晨 九龍倉（杭州）置業(yè)有限公司 浙江杭州 310000

來 源 杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心 浙江杭州 310000

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對商品房預(yù)售制度的利弊的探討和思考

文/胡曉晨 九龍倉（杭州）置業(yè)有限公司 浙江杭州 310000

來 源 杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心 浙江杭州 310000

【摘要】隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商品房的預(yù)售制度成為我國商品房買賣的最主要形式，商品房預(yù)售制度憑借其加快融資與資金周轉(zhuǎn)、減輕購房壓等疊加優(yōu)勢有效的促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的長足發(fā)展。然而，在實行商品房預(yù)售制度的同時，卻也出現(xiàn)了極大的風(fēng)險性。從房產(chǎn)預(yù)售的參與方來看，構(gòu)成成分十分復(fù)雜，各方權(quán)利不對等，預(yù)售過程中的信息不公開。導(dǎo)致開發(fā)工程中的投資風(fēng)險和開發(fā)風(fēng)險被不公平的轉(zhuǎn)嫁。而從房產(chǎn)預(yù)售的合法性來看，房產(chǎn)預(yù)售制度在實際生活中，由于立法滯后，其法律適用界限模糊不清，存在適用性沖突。而對于商品房的預(yù)售的監(jiān)管放松，不能形成良好的制約機(jī)制。在當(dāng)前環(huán)境下，從法律層面入手，結(jié)合實際市場環(huán)境，充分完善商品房預(yù)售制度，確保經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展、有效地維護(hù)各方合法利益，是極為重要的。

筆者從商品房預(yù)售制度的起源談起，通過對該制度的利弊分析，對國內(nèi)各大城市的預(yù)售現(xiàn)狀進(jìn)行考查，思考嘗試提出了完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的諸多建議。

【關(guān)鍵詞】商品房預(yù)售制度；利弊分析；解決方案

一、商品房預(yù)售制度的前世今生

（一）商品房預(yù)售制度的起源

商品房的銷售模式有兩種，一種是現(xiàn)房銷售，一種是期房銷售。期房銷售概念是香港立信置業(yè)公司著名商人霍英東提出，該公司于1954年首次在香港推出。這種預(yù)售模式往往是先進(jìn)行估價，在開工的同時就開始分層、分期開始售賣。方法是在起售時付全款的一成，建造中購房人再支付一成，直到全屋建成后交付剩余尾款。這種模式推行后，瞬間搶占了香港的房地產(chǎn)市場，成為香港房地產(chǎn)行業(yè)的特色，商品房的預(yù)售制度也就從此確定。直到1990年，大陸的房地產(chǎn)市場開始初步發(fā)展，吸收了香港房地產(chǎn)的經(jīng)驗成果，雖然還沒有確鑿的法律規(guī)定，但已經(jīng)出現(xiàn)了預(yù)售行為。五年后，國家正式對該制度出臺規(guī)定，使得商品房預(yù)售制度有了法律上的依靠。

（二）商品房預(yù)售制度的特點初探

傳統(tǒng)的現(xiàn)房出售存在諸多問題。首先一次性交付全款對購房人的壓力過大，使得房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用受到影響。其次，現(xiàn)房出售對于開發(fā)商的資金要求很高，必須保證各方面資金及時到位。而商品房預(yù)售，克服了這一傳統(tǒng)的局限性，彌補(bǔ)了房地產(chǎn)行業(yè)高投資高風(fēng)險的缺陷，縮短了資金的回收周期，也分擔(dān)了購房者的經(jīng)濟(jì)壓力。對房地產(chǎn)市場發(fā)展初期起到了極大得推動作用。而兩種銷售模式只存在產(chǎn)權(quán)和實物的在交付時間上的不匹配，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)預(yù)售制度中，開發(fā)商承諾會如期轉(zhuǎn)移商品房的所有權(quán)，但卻存在著風(fēng)險性，這種風(fēng)險性仍需要購房人來進(jìn)行承擔(dān)。

二、商品房預(yù)售制度的權(quán)衡與思考

（一）預(yù)售制度的優(yōu)勢分析

第一，確保商品房供應(yīng)。目前來看，我國商品房的供應(yīng)仍處于賣方市場，市場緊俏，價格持續(xù)走高，而由于商品房開發(fā)時間過長，純粹的現(xiàn)房銷售會使得房地產(chǎn)市場面臨萎縮，房屋也將更加供不應(yīng)求，人們的消費需求和求安心理難以得到滿足，引發(fā)房地產(chǎn)市場的巨大震蕩。而采取商品房預(yù)售制度，是將房量增加以調(diào)節(jié)市場的有效行為。

第二，融資作用顯著。由于開發(fā)商在達(dá)到預(yù)售條件前的投入巨大，而國內(nèi)除了向銀行貸款外沒辦法選擇其他的合法融資方式，融資情況幾乎不能滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需求。預(yù)售制度很好的解決了這一問題，成為房地產(chǎn)市場上融資的重要手段。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過商品房的預(yù)售制度，可以達(dá)到的有效融資占比近三成，這種程度的融資極大地促進(jìn)了商品房的建設(shè)活動，使得資金回收周期大大縮短，減少了企業(yè)資金斷裂的風(fēng)險。

第三，緩解購房者經(jīng)濟(jì)壓力。據(jù)調(diào)查，預(yù)售的商品房往往價格比較低廉，先天就比全款現(xiàn)房具有優(yōu)勢。而且，從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到最后交付周期較長，購房者有足夠的時間籌得足夠的房款來交給開發(fā)商。這樣的購房行為在理論上來說是對雙方都有利的，這點也是商品房預(yù)售制度被廣泛接受的重要原因之一。

（二）預(yù)售制度的劣勢分析

一方面，損害了購房者和銀行的利益。早在千禧年，就有學(xué)者提出要取消商品房的預(yù)售制度。最初提出要取消的銀行方面是一肚子委屈，言語之間透露開發(fā)商是雙向騙局。由于預(yù)售制度的監(jiān)管不嚴(yán)，各個開發(fā)企業(yè)實力水平層次不齊，一旦投資出現(xiàn)問題，開發(fā)商就有意識的轉(zhuǎn)嫁危機(jī)，借助抵押貸款和假按揭等把開發(fā)房地產(chǎn)過程中，需要開發(fā)商擔(dān)負(fù)龐大的債務(wù)負(fù)擔(dān)偷偷丟到銀行身上。而在購房人方面，不能嚴(yán)格執(zhí)行情事變更原則，合同對價關(guān)系被破壞，買賣雙方之間信息不平等，為開發(fā)商的違法欺詐行為提供了溫床。如市場存在質(zhì)量缺陷、面積不符，宣傳虛假、多重抵押等問題。實際上損害了購房人的利益，引發(fā)社會與法律糾紛，也不利于房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展，增加了銀行和購房人的風(fēng)險。

另一方面，缺乏監(jiān)管手段，爛尾等問題嚴(yán)重。在預(yù)售過程中，相關(guān)部門的監(jiān)管幾乎是形同虛設(shè)，缺乏動態(tài)的防范措施，不能做到強(qiáng)制登預(yù)售合同，規(guī)范預(yù)售宣傳，掌握預(yù)售房質(zhì)量和資金狀況。使得對于商品房的監(jiān)管呈現(xiàn)碎片化特征，不能起到相應(yīng)的作用。更是由于監(jiān)管不嚴(yán)，開發(fā)商進(jìn)入門檻低，且從預(yù)售到成房交付周期很長，開發(fā)商資金鏈一旦斷裂就會造成爛尾，給購房者帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失，也為地方政府帶來了數(shù)不盡的麻煩。

三、國內(nèi)外商品房預(yù)售制度對比

（一）香港

香港是商品房預(yù)售制度的起源地，在香港，房屋的預(yù)售制度仍然相當(dāng)普遍，并且呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化特點。香港政府實行了嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度，房地產(chǎn)企業(yè)大多實力雄厚，承建商被嚴(yán)格地進(jìn)行審批，可以確保商品房的質(zhì)量。在香港，預(yù)售金不交給開發(fā)商，而是交給律師，撥款必須有相關(guān)的的文書，在源頭遏制了預(yù)售資金的濫用。這也是同樣形式商品房預(yù)售，香港內(nèi)地兩地發(fā)展大不同的重要原因，極為值得借鑒。

（二）美國預(yù)售準(zhǔn)備

在美國建設(shè)商品房必須有開工許可和銷售計劃，建成后會有工程質(zhì)檢確保安全。最重要的是美國有嚴(yán)苛的信息披露制度，可以保證買賣雙方的信息對等后再進(jìn)行交易合同。保護(hù)了購房人的利益，降低了交易風(fēng)險給與了最夠的風(fēng)險提示。

（三）國內(nèi)預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)

廣州：七層以下（含）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂；七層以上（不含）的商品房項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程。成都：多層結(jié)頂，高層±0申請預(yù)售；武漢、鄭州：房屋結(jié)頂才能預(yù)售；南京：高層七層以上，小高層三層以上才能預(yù)售。預(yù)售制度不完善。

四、完善現(xiàn)行商品房預(yù)售制度的建議

考察了多地的房地產(chǎn)市場的發(fā)展

實況后，結(jié)合預(yù)售制度的優(yōu)劣勢，筆者提出以下完善建議：

首先，解決開發(fā)商脫離預(yù)售制度融資男的問題。預(yù)售制度被引進(jìn)的初衷是開發(fā)商新開融資渠道，以輔助房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，但如今卻成了融資的最主要方式，也使得本應(yīng)被投資者承擔(dān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了銀行和購房者身上，而真正可以長時間健康發(fā)展的融資方式卻被投資者視為成本過高而進(jìn)行放棄。要真正解決融資難題可以通過發(fā)展房產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托基金、發(fā)售債券等非銀行融資渠道進(jìn)行解決，這樣既克服了融資難問題又控制和分散了銀行與購房者的風(fēng)險，可謂是一舉三得。

其次，是加強(qiáng)商品房預(yù)售的監(jiān)管。一方面是進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管。對于商品房預(yù)售制度而言，對資金的管理尚處于一個薄弱環(huán)節(jié)。盡管多地已確立由商業(yè)銀行為主題的監(jiān)管機(jī)制，但對于商品房預(yù)售的資金的使用和余額情況還不能做到及時的掌握了解。里面還存在著雖然貸款不入賬、資金不到位、挪用等行為。政府部門在建立完善的監(jiān)管體系的但因權(quán)利介入很難保證監(jiān)督的有效性，可以效仿美國和澳大利亞，介入第三方監(jiān)管，由認(rèn)定資質(zhì)的公司或者律師代為監(jiān)督。這樣發(fā)現(xiàn)問題后第一時間進(jìn)行規(guī)范整改，保證客戶的自己安全。另一方面是提高商品房預(yù)售準(zhǔn)入門檻。國內(nèi)許多城市的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)仍較低，但已經(jīng)處于逐步整改新階段。以杭州市為例，在最近出臺的《杭州市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理若干規(guī)定》中規(guī)定十層以下的商品房必須做到主體結(jié)頂才能進(jìn)行預(yù)售，十五層以下必須做到建完十層才能夠預(yù)售，二十層以上也必須建完十層以上才能預(yù)售。這種提高預(yù)售準(zhǔn)入門檻的做法，可以有效的預(yù)防金融和市場風(fēng)險，穩(wěn)定房價的同時保證市場供應(yīng)。

第三，是建立商品房預(yù)售擔(dān)保、質(zhì)檢與懲罰機(jī)制。從本文中的國內(nèi)外商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)可以看出，國內(nèi)許多城市有一定的門檻，但是不能確保商品房的順利完成和質(zhì)量安全。因此，在預(yù)售制度中加入擔(dān)保制度，使開發(fā)商保證前期投資到位的基礎(chǔ)上，思忖后期的完成進(jìn)度，保證開發(fā)項目的成功率。而且在預(yù)售期間要禁止公司更換董事，如果有欺詐行為，擔(dān)保人和董事股東一起承擔(dān)責(zé)任，防止無人承擔(dān)的情況。而加入質(zhì)檢與懲罰機(jī)制后，一旦出現(xiàn)質(zhì)量和爛尾問題，開發(fā)商不僅要擔(dān)負(fù)賠償而且下一次的開發(fā)收到本次影響，使購房者的利益得到充分保護(hù)。

參考文獻(xiàn)

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