不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)與政策建議

文/杜建明 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)與政策建議

文/杜建明 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

在物權(quán)法頒布之后，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)歷了一系列困難，也終于得以實施。然而不可否認(rèn)，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在實施之后也仍然面臨著不少難點(diǎn)，如何采取切實有效的措施應(yīng)對這些難點(diǎn)，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施效果，成為了亟待解決的問題。以此為背景，本文對當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的難點(diǎn)進(jìn)行了分析，并提出了一些可行的政策建議，希望對相關(guān)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理工作者有所啟示。

不動產(chǎn)；統(tǒng)一登記；難點(diǎn)；政策建議

前言

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施，從制度層面極大地顯示出了黨中央和國務(wù)院對不動產(chǎn)登記的關(guān)心﹑重視以及改善現(xiàn)狀的決心。目前，我國國土部已經(jīng)成立了不動產(chǎn)登記局，專門負(fù)責(zé)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作，可以說我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作正在有條不紊﹑緊鑼密鼓地進(jìn)行當(dāng)中。在這個過程中，尤其應(yīng)當(dāng)明確重點(diǎn)﹑克服難點(diǎn)，制定更加具有針對性地﹑可行性的政策建議，以實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施效果的穩(wěn)步提升。

1、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的難點(diǎn)

當(dāng)前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施面臨著不少難點(diǎn)，增加了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施的阻力和挑戰(zhàn)。總結(jié)起來，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記面臨的難點(diǎn)主要包括相關(guān)部門工作人員個人利益的阻力﹑登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高﹑登記所需技術(shù)不夠先進(jìn)和完善等。

1.1 相關(guān)部門工作人員個人利益的阻力

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之前，我國各地政府部門采取的是分散登記的不動產(chǎn)登記方式，手中握有較大的不動產(chǎn)登記權(quán)力。而在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施之后，國家有了統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)和登記部門，各地政府部門自然會失去登記權(quán)力，部門利益﹑個人利益面臨重新洗牌的問題，一部分掌權(quán)人員將會失去暗箱操作的機(jī)會，影響到了其個人利益，自然會對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施產(chǎn)生抵觸情緒。

1.2 登記人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)從業(yè)的登記人員具備足夠高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，包括知識結(jié)構(gòu)﹑業(yè)務(wù)技能﹑工作責(zé)任心等。而從目前來看，我國實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的工作人員普遍存在業(yè)務(wù)素質(zhì)不高﹑登記效率低﹑登記效果差的問題。出現(xiàn)這樣的問題，主要是由于我國以往采取的分散登記的登記方式，對登記人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)要求相對較低，而社會和學(xué)校也缺乏專業(yè)性的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記人員培養(yǎng)渠道。

1.3 登記所需技術(shù)不夠先進(jìn)和完善

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，需要有完善的配套登記技術(shù)作為支撐。目前，我國在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的技術(shù)方面有待改進(jìn)。一方面，在研究方式上部門測量坐標(biāo)﹑測量精度不夠統(tǒng)一，登記成果轉(zhuǎn)化較為困難，同時影響了登記工作的開展效率，另一方面，在土地類型區(qū)分方面，各單位﹑各部門的劃定標(biāo)準(zhǔn)和劃定范圍有一定區(qū)別，因而無法實現(xiàn)完全的信息共享。此外，在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)的開發(fā)方面也存在明顯的滯后性，所使用的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)不夠?qū)嵱茅p便捷﹑全面。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)遵循的原則

2.1 服務(wù)至上原則

以功能性為依據(jù)，可以看出不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要功能體現(xiàn)在以下方面：確權(quán)功能﹑公示功能與管理功能。然而從事實上來分析，我國公民的不動產(chǎn)財產(chǎn)權(quán)利意識十分薄弱，“權(quán)力至上”的認(rèn)識與觀念仍十分嚴(yán)重。進(jìn)行不動產(chǎn)登記管轄的行政行為理解，其應(yīng)屬于國家公共權(quán)力的范疇，不應(yīng)過多干涉到當(dāng)事人。在推動未來不動產(chǎn)登記立法中，應(yīng)對登記機(jī)關(guān)的功能屬性進(jìn)行明確規(guī)定，并說明登記行為的服務(wù)功能與管理功能。摒棄傳統(tǒng)的不動產(chǎn)登記行政管理手段，在管理行為中應(yīng)以服務(wù)者的角色來維護(hù)交易秩序，保障統(tǒng)一登記活動順利進(jìn)行。其管理行為應(yīng)以保護(hù)不動產(chǎn)物權(quán)為根本宗旨與唯一目標(biāo)，在法律法規(guī)明確的范圍內(nèi)實施權(quán)利，避免公共權(quán)力超出法律范疇而對私人物權(quán)造成侵犯，在登記過程中應(yīng)做好核對工作，避免登記權(quán)利與實際物權(quán)之間出現(xiàn)較大偏差，做好服務(wù)工作，以服務(wù)至上為工作理念。

2.2 快捷性與實用性原則

推動不動產(chǎn)登記信息管理平臺建設(shè)，借助信息化技術(shù)，提高不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作效率，同時借助信息平臺信息共享優(yōu)勢，將相關(guān)信息在相關(guān)部門內(nèi)部進(jìn)行資源共享，切實提高信息利用水平，提高其信息實用性。此外，還應(yīng)構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息公開查詢系統(tǒng)，為快捷方便的查詢不動產(chǎn)信息提供途徑。

2.3 循序漸進(jìn)的工作流程

實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，要求工作人員綜合協(xié)調(diào)多方利益主體，并明確工作范圍與標(biāo)準(zhǔn)，確保產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)辦理的規(guī)范性與科學(xué)性，合理設(shè)置辦理流程，統(tǒng)一登記工作先由易到難，循序漸進(jìn)，做好土地與房屋登記等基礎(chǔ)性工作后，逐步完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的其他地上物登記工作。

3、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的政策建議

從理論角度來說，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)以服務(wù)大眾為原則，采取循序漸進(jìn)的方式，達(dá)到快捷實用的現(xiàn)實目標(biāo)。目前來看，我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記仍然沒有完全達(dá)到這樣的目標(biāo)?；诖?，提供一些政策建議供參考。

3.1 化權(quán)力為服務(wù)，擺正服務(wù)意識

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)當(dāng)是一項面向大眾服務(wù)，而不是個別部門﹑人員謀取私利的工具。因此，必須采取簡政放權(quán)﹑業(yè)務(wù)培訓(xùn)﹑績效考核等方式，化權(quán)力為服務(wù)，擺正服務(wù)意識，使執(zhí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)部門認(rèn)識到不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的服務(wù)性，使各個部門盡快促成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記盡快進(jìn)入制度化﹑專業(yè)化的軌道，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的果實盡快惠及人民大眾。

3.2 加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)工作

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)較低的情況下，必須切實采取有效的培訓(xùn)措施，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的平均業(yè)務(wù)素質(zhì)，讓不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作走上正軌。一方面，要加強(qiáng)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，使其熟練掌握先進(jìn)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作方式，另一方面，要提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記從業(yè)人員的服務(wù)意識和工作責(zé)任心，對于責(zé)任心差﹑服務(wù)意識不強(qiáng)的個別人員，必須加強(qiáng)教育。

3.3 完善相關(guān)的規(guī)范﹑條例

在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記這方面，我國目前的規(guī)范性文件﹑條例較少，這對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的科學(xué)實施造成了一定的負(fù)面影響。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施以來獲得的相關(guān)經(jīng)驗﹑教訓(xùn)，借鑒其他國家的登記方法，結(jié)合我國不動產(chǎn)登記的客觀現(xiàn)狀，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)規(guī)范性條例﹑制度進(jìn)行完善﹑改進(jìn)，形成一套規(guī)范性強(qiáng)的﹑可行性高的條例，進(jìn)而指導(dǎo)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的科學(xué)開展。在2007年之前，我國不動產(chǎn)登記法律及法規(guī)建設(shè)尚存在著較多問題，法律之間的標(biāo)準(zhǔn)沒有完全統(tǒng)一，存在著一定沖突性問題，從而為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記帶來了困難。之后我國推出了《物權(quán)法》，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提供了法律依據(jù)。通過完善相關(guān)規(guī)范與條例，為推動規(guī)范化不動產(chǎn)登記提供支持。

3.4 設(shè)立專門性的登記機(jī)構(gòu)

不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記，需要有一個專門的﹑統(tǒng)一的登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行宏觀的協(xié)調(diào)管理，目前不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)難以統(tǒng)一的現(xiàn)狀，對于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的深入實施是一個非常大的阻力。應(yīng)當(dāng)以土地為核心和基礎(chǔ)，統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)，為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施提供便利的機(jī)構(gòu)條件和統(tǒng)籌方式，強(qiáng)化不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的公共服務(wù)性質(zhì)，改變不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的行政管理性質(zhì)，提升不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實效。在《物權(quán)法》通過后，我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度逐漸完善，相應(yīng)的也設(shè)置了專門性登記機(jī)構(gòu)，在開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記時，需要依據(jù)不動產(chǎn)自然屬性特征與相關(guān)原則來進(jìn)行，高度強(qiáng)化登記機(jī)構(gòu)的公共服務(wù)職能，降低其行政管理觀念。

3.5 對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，其中涉及很多個人利益，較為容易出現(xiàn)一些投機(jī)取巧﹑暗箱操作﹑以權(quán)謀私的不良行為，這會降低政府的公信力，降低不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的實施效果，同時也是違法的。因此，非常有必要采取嚴(yán)格的監(jiān)督方式，對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的相關(guān)工作進(jìn)行有效監(jiān)督，逐步實現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的透明化﹑公開化，遏制不動產(chǎn)登記中的不法行為，助力不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作走上正軌。為強(qiáng)化監(jiān)督力度，可安排相關(guān)部門以定期或不定期的方式進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記狀況抽查，針對存在的不規(guī)范問題給與嚴(yán)格懲罰，對于不動產(chǎn)登記官應(yīng)引入退出機(jī)制，通過退出機(jī)制淘汰不及格登記官，提高不動產(chǎn)登記官隊伍整體素質(zhì)。

此外，進(jìn)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，其目的在于保障公眾交易的安全性與可信性。然而在實踐操作中，權(quán)利外觀與標(biāo)的物之間存在著分離問題，可能會導(dǎo)致權(quán)利形式與所描述的真實狀況之間存在著一定差異。基于此，為降低或避免出現(xiàn)登記失誤問題，需要將我國公證部門與不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)之間進(jìn)行對接，在不動產(chǎn)登記法定程序之前采取公證審查，從而保障不動產(chǎn)登記的真實性與可靠性，降低登記機(jī)關(guān)操作失誤風(fēng)險。

結(jié)束語：

實踐已經(jīng)充分證明，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是市場化的重要趨勢，對于普通公民﹑國家政府﹑整個社會都有著重大的意義，是不動產(chǎn)登記制度邁向現(xiàn)代化﹑規(guī)范化的重要一步。雖然不動產(chǎn)統(tǒng)一登記目前面臨的困難較多，但只要采取科學(xué)有效的措施克服這些困難，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記必然帶來諸多正面效應(yīng)，進(jìn)一步促進(jìn)社會公平﹑進(jìn)步。

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杜建明（1978.06-），男，漢族，新疆烏魯木齊人，本科，中級經(jīng)濟(jì)師。