房地產(chǎn)價(jià)格的博弈分析

文/郭健 阜陽市國(guó)土資源局潁東分局 安徽阜陽 236000

房地產(chǎn)價(jià)格的博弈分析

文/郭健 阜陽市國(guó)土資源局潁東分局 安徽阜陽 236000

改革開放政策的深化實(shí)施不僅促進(jìn)了我國(guó)科學(xué)技術(shù)的不斷提升，也推動(dòng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)足發(fā)展，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)就使得城市化發(fā)展的范圍以及速度逐漸的增加，而城市面積的增加主要就是依靠房屋建設(shè)的多少來決定的，城市人口的多寡也是根據(jù)房屋居住人員的多少來決定的，而決定城市人數(shù)多寡最重要的因素之一就是房?jī)r(jià)的多少，如何合理的調(diào)整房?jī)r(jià)以達(dá)到資金收益最大化是每一個(gè)房地產(chǎn)商戶都會(huì)深入思考的一個(gè)問題。本文主要對(duì)我國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀進(jìn)行分析，并對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格之間的博弈進(jìn)行探究，以能夠更好的了解我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及未來的發(fā)展形勢(shì)。

房地產(chǎn)；價(jià)格；現(xiàn)狀分析；博弈探討

前言：

隨著人們生活水平的提高以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷進(jìn)步，越來越多的人選擇在較為繁華的城市之中購買房子，這不僅有利于提高個(gè)人生活的品質(zhì)，還有利于城市的發(fā)展以及建設(shè)，然而，城市的面積以及城市繁榮度的發(fā)展與城市中房地產(chǎn)之間是有著十分緊密的關(guān)系的，若果城市中的房?jī)r(jià)十分的底價(jià)，則會(huì)迅速引入大量的定居者前來選購，雖然能夠很大程度上推動(dòng)城市的發(fā)展，但是也會(huì)為城市的繁榮帶來很大程度的阻礙，如果房地產(chǎn)對(duì)所建設(shè)的房?jī)r(jià)設(shè)置的十分高昂，雖然能夠很好的遏制城市中人口的暴漲，但是同時(shí)也會(huì)不利于城市經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，因此，設(shè)定一個(gè)科學(xué)合理的房地產(chǎn)價(jià)格，不僅能夠?qū)Τ鞘械陌l(fā)展起到很大程度的幫助作用，還能夠更好的帶動(dòng)人們工作的積極性，為國(guó)家的繁榮昌盛做出積極意義。

一、現(xiàn)階段房地產(chǎn)的市場(chǎng)現(xiàn)狀

（一）發(fā)展十分迅速但是供給關(guān)系十分不合理

我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的十分迅速，雖然在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)的資金投資有所放緩，但是消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的需求仍很大，這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展的過程中，其與消費(fèi)者之間的供給關(guān)系十分的不合理，即房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度雖然有所放緩，但是其建筑后的空置房還是有很多，正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的不斷發(fā)展，才使得我國(guó)的居民在居住面積上沒有受到較大的影響，但是，也是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，以及人們對(duì)利益的追求，才導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的住房?jī)r(jià)格居高不下。

（二）房?jī)r(jià)逐年增加

由相關(guān)的數(shù)據(jù)調(diào)查可知，房地產(chǎn)價(jià)格飛漲的情況出現(xiàn)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是在1998年開始的，此之后，住宅房屋的銷售價(jià)格逐年增值，直至2013 至2015年，住宅價(jià)格的漲幅情況大概為每年上漲一個(gè)百分點(diǎn)，而且在房?jī)r(jià)上漲中，其還有一個(gè)主要的特點(diǎn)，就是東部的房?jī)r(jià)要顯著的高于中西部的房?jī)r(jià)，一線城市的房?jī)r(jià)要普遍的高于一般城市中的住宅房?jī)r(jià)，在地域的情況上看，商品房的漲勢(shì)要明顯的高于住宅房，在房地產(chǎn)價(jià)格漲幅的波動(dòng)來看，傷害﹑江蘇﹑浙江等沿海城市的房?jī)r(jià)上漲較為迅速，重慶﹑成都﹑昆明等西部城市的房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較為穩(wěn)定。由于國(guó)家實(shí)施了土改政策，在經(jīng)過改革﹑調(diào)戲以及市場(chǎng)控制的手段干擾下，房地產(chǎn)在價(jià)格上受到的宏觀調(diào)控較為明顯，這對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)以及促進(jìn)市場(chǎng)的發(fā)展具有重大意義。

二、房地產(chǎn)價(jià)格之間的博弈

房地產(chǎn)價(jià)格博弈中的主要兩個(gè)人員就是房地產(chǎn)的開發(fā)商以及房地產(chǎn)的購買人，即消費(fèi)者。在博弈的過程中，開發(fā)商的目的是回收高利潤(rùn)，而消費(fèi)者的目的是為了有一個(gè)“安身立命”的地方，因此，在此次的房地產(chǎn)價(jià)格博弈中，將著重講述兩方之間的目的手段

（一）開發(fā)商

房地產(chǎn)的開發(fā)商所想要的最終目的是最大化的實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的增長(zhǎng)，據(jù)有關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，在大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中，其開發(fā)的利潤(rùn)均在1/10之上，平均的利潤(rùn)更是在3/10至4/10之間，著利潤(rùn)的收支度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于其他行業(yè)所帶來的平均利潤(rùn)率，僅是北京的房地產(chǎn)開發(fā)商就有3000家以上，幾乎在北京，不超過5000人就有一個(gè)是房地產(chǎn)開發(fā)人員，這就是高利潤(rùn)所帶來的吸引力。此外，房地產(chǎn)之間的競(jìng)爭(zhēng)也是十分的激烈，因此，房地產(chǎn)商所建筑成品之間的差異較大，無論是基礎(chǔ)設(shè)施，還是周邊環(huán)境的選擇都有著很大的異處。相比于消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)商所能夠掌握的信息要遠(yuǎn)多于消費(fèi)者所了解到的信息，因此，房地產(chǎn)商在宣揚(yáng)房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的觀點(diǎn)無疑會(huì)為其自身帶來十分巨大的利潤(rùn)。

（二）消費(fèi)者

相比于房地產(chǎn)中的住宅數(shù)量而言，消費(fèi)者的需求還是要更多一些，尤其是在30歲左右年輕人，更是夠方大軍中的主力，此外，由于購房者被一些傳言所誤導(dǎo)，更多的購房是為了不再將來買房時(shí)花費(fèi)更多的資金，因此，這種預(yù)購房的做法無疑為房?jī)r(jià)的上升提供了最佳的借口。一個(gè)地區(qū)商品房售價(jià)的高低應(yīng)該在人們收支平均值左右，其不僅反映了一個(gè)地區(qū)對(duì)于住宅的購買能給力，還反映出了該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，而我國(guó)任運(yùn)家庭住宅面積價(jià)格為城鎮(zhèn)居民平均可以配收入的7倍以上，有些區(qū)域還超過了12倍。兩者之間的差異導(dǎo)致了房地產(chǎn)商之間的博弈，也就是集團(tuán)之間的利益之爭(zhēng)，雖然現(xiàn)階段的房地產(chǎn)價(jià)格仍具有差異，但是在宏觀條口以及各社會(huì)利益的平衡之下，已經(jīng)有了很大的改善，因此，未來的房地產(chǎn)行業(yè)必將能夠更好地促進(jìn)我國(guó)人們生活質(zhì)量的增加，并在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中起到巨大的作用。

結(jié)束語：

衣﹑食﹑住﹑行是中國(guó)自古以來人們所最為在意的四項(xiàng)，其中的“住”指的就是現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)的主要因素，其不僅聯(lián)系著社會(huì)間的各個(gè)利益，同時(shí)也牽連著廣大人們?nèi)罕姷母纠妫绾慰茖W(xué)﹑合理的制定房地產(chǎn)的相關(guān)價(jià)格是相關(guān)部門都在思考的問題，同時(shí)，也是社會(huì)中所有人員都在關(guān)注的問題，一個(gè)科學(xué)﹑合理的房地產(chǎn)價(jià)位，不僅能夠極大的促進(jìn)人們工作的積極性，也能在實(shí)施的過程中良好的推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。在本次房地產(chǎn)價(jià)格博弈分析中，本文主要是從兩方面進(jìn)行敘述的，一方面是對(duì)房地產(chǎn)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，即房地產(chǎn)的發(fā)展較快，但是與普通群眾之間的供給關(guān)系不是很和諧，以及房地產(chǎn)相關(guān)價(jià)位在逐年的進(jìn)行增長(zhǎng)，另一方面是房地產(chǎn)價(jià)格上的博弈，其一是房地產(chǎn)商與消費(fèi)者之間的博弈，其二是房地產(chǎn)價(jià)格之間的博弈。

[1]張薔薇，徐健.房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格博弈分析[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2007，02：75—77.

[2]周炯，陳為杰.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格博弈分析[J].中國(guó)投資，2007，05：119—121.

[3]周麗萍，何東慧.基于供給-需求層面的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格博弈分析[J].生產(chǎn)力研究，2011，11：17-19.

[4]劉靜芳.中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制博弈分析[J].科學(xué)大眾（科學(xué)教育），2013，06：166.