地籍測量與房地產(chǎn)測繪探索

文/楊成圍 吉林通化市國土資源局 吉林通化 134000

地籍測量與房地產(chǎn)測繪探索

文/楊成圍 吉林通化市國土資源局 吉林通化 134000

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)在人們生活中的作用越來越重要，政府在進(jìn)行城市規(guī)劃或者住房制度改革的過程中都需要運(yùn)用到地籍測量以及房地產(chǎn)測繪技術(shù)。本文對地籍測量和房地產(chǎn)測繪技術(shù)進(jìn)行研究和探討，以期能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)的進(jìn)步和政府的規(guī)劃提供更好地服務(wù)。

地籍測量；房地產(chǎn)測繪；技術(shù)結(jié)合；探索應(yīng)用

地籍圖是按照特定的投影方法、比例關(guān)系和專用符號把地籍要素及其有關(guān)的地物和地貌測繪在平面圖紙上的圖形。地籍圖是描寫土地及其附著物的位置、界線、數(shù)量、質(zhì)量、權(quán)屬和用途等基本情況的專題地圖。它能直觀地反映地籍要素和必要的地形要素。房地產(chǎn)測繪是專業(yè)測繪中一個很具有特點(diǎn)的分支。它測定的特定范圍是房屋以及與房屋相關(guān)的土地，也就是說，房地產(chǎn)測繪就是運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產(chǎn)的自然狀況、權(quán)屬狀況、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及利用狀況的專業(yè)測繪。兩者相結(jié)合能夠精確地確定房地產(chǎn)的實(shí)際情況，對房地產(chǎn)進(jìn)行精確的測量。近些年來，我國在地籍測量和房地產(chǎn)測繪方面發(fā)展迅速，其所帶給百姓的福利也是顯而易見的。只有不斷提升地籍測量與房地產(chǎn)測繪技術(shù)，才能真正讓工程測量為人們提供更大的便利和信息。

一、地籍測量與房地產(chǎn)測繪的重要內(nèi)容

地籍測量所涉及的范圍非常廣泛，其不僅僅包括房地產(chǎn)方面的測量，更加包括了宗地、林業(yè)方面的測量，在信息數(shù)據(jù)收集方面的準(zhǔn)確性更高。就其所涉及的范圍主要包括以下幾個方面：

1.宗地信息

查清宗地的權(quán)利人、權(quán)利類型、權(quán)利性質(zhì)、土地用途、四至、面積等土地狀況。針對土地承包經(jīng)營權(quán)宗地和農(nóng)用地的其他使用權(quán)宗地，還應(yīng)查清承包地塊的發(fā)包方、地力等級、是否劃定為基本農(nóng)田、水域?yàn)┩款愋汀B(yǎng)殖業(yè)方式、適宜載畜量、草原質(zhì)量等內(nèi)容。

2.宗海信息

查清宗海的權(quán)利人、項目名稱、項目性質(zhì)、等級、用海類型、用海方式、使用金總額、使用金標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)、使用金繳納情況、使用期限、共有情況、面積、構(gòu)（建）筑物基本信息等內(nèi)容。

3.房屋等構(gòu)（建）筑物信息

查清房屋權(quán)利人、坐落、項目名稱、房屋性質(zhì)、構(gòu)（建）筑物類型、共有情況、用途、規(guī)劃用途、幢號、戶號、總套數(shù)、總層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、建筑面積、專有建筑面積、分?jǐn)偨ㄖ娣e等內(nèi)容。針對宗地內(nèi)的建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，還應(yīng)查清其權(quán)利人、構(gòu)（建）筑物名稱、構(gòu)（建）筑物數(shù)量或者面積、分?jǐn)偼恋孛娣e等。

4.森林、林木信息

查清森林與林木的權(quán)利人、坐落、造林年度、小地名、林班、小班、面積、起源、主要樹種、株數(shù)、林種、共有情況等內(nèi)容。

二、提升地籍測量與房地產(chǎn)測繪質(zhì)量的途徑

1.做好前期準(zhǔn)備

做好地籍測量和房地產(chǎn)測繪工作需要進(jìn)行相應(yīng)的準(zhǔn)備工作。因?yàn)樯婕胺康禺a(chǎn)等方面的資料散落于各個部門，要做好相應(yīng)的調(diào)查和測繪工作首先需要對這些資料進(jìn)行收集和整理。因此，調(diào)查部門需要做好收集、整理和分析所調(diào)查的不動產(chǎn)登記、抵押、查封、權(quán)屬來源、交易、控制點(diǎn)坐標(biāo)、界址點(diǎn)坐標(biāo)等相關(guān)資料（包括圖件、表格、數(shù)據(jù)和文件等），制定調(diào)查方案，發(fā)放指界通知書，計算測量放樣數(shù)據(jù)等工作。

2.優(yōu)化權(quán)屬調(diào)查方法

在對地籍進(jìn)行測量和房地產(chǎn)進(jìn)行測繪之前需要采用相應(yīng)的調(diào)查方法，采用相應(yīng)的方法才能達(dá)到事半功倍的效果。對權(quán)屬來源資料完整的不動產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)，可以采用內(nèi)外業(yè)合適的調(diào)查方法；對權(quán)屬來源資料缺失、不完整的不動產(chǎn)權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)主要采用外業(yè)核實(shí)、調(diào)查的方法予以開展；對于無權(quán)屬來源資料的不動產(chǎn)權(quán)屬，主要采用外業(yè)調(diào)查的方法開展。耕地的權(quán)屬、海域的權(quán)屬、其他土地的權(quán)屬均依照相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)查。

3.做好測量工作

不動產(chǎn)測量工作的主要內(nèi)容包括控制測量、界址測量、宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪、面積計算、不動產(chǎn)測量報告的撰寫等。只有做好這些工作，其測量的工作才能順利開展，其所測量的數(shù)字才能夠做到精準(zhǔn)無誤?？刂茰y量指的是在測區(qū)內(nèi)，按測量任務(wù)所要求的精度，測定一系列控制點(diǎn)的平面位置和高程，建立起測量控制網(wǎng)，作為各種測量的基礎(chǔ)。其需要依照《地籍調(diào)查規(guī)程》為標(biāo)準(zhǔn)，運(yùn)用適當(dāng)工具，對海域及房屋定著物進(jìn)行測量。界址的測量需要根據(jù)不同的界點(diǎn)精度選用不同的測量方法開展，如導(dǎo)線測量、極坐標(biāo)法、正交法等方法。宗地（海）圖和分戶房產(chǎn)圖的測繪則需要根據(jù)實(shí)際情況選擇繪制分幅圖、分丘圖，還是分戶圖，以繪制清晰、權(quán)屬明確為標(biāo)準(zhǔn)。測量人要認(rèn)真研讀《房產(chǎn)測量規(guī)范》提高自身的專業(yè)素養(yǎng)，進(jìn)行相應(yīng)的面積計算。不動產(chǎn)測量報告主要反映技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行、技術(shù)方法、程序、測量成果、成果質(zhì)量和主要問題的處理等情況，是長期保存的重要技術(shù)檔案，繪制人員要依照相應(yīng)的個事進(jìn)行撰寫。

4.優(yōu)化測量新技術(shù)的應(yīng)用

做好地籍測量和房地產(chǎn)測繪工作還需要借助相應(yīng)的高科技手段，運(yùn)用先進(jìn)的測量技術(shù)提升測量和測繪的準(zhǔn)確率。比如全站儀在測繪過程中的應(yīng)用。當(dāng)前階段，全站儀所測量的精準(zhǔn)度已經(jīng)達(dá)到了令人難以置信的程度，并且可以進(jìn)行人工操作和自動操作之間的轉(zhuǎn)換，既可以運(yùn)用遠(yuǎn)距離遙控運(yùn)行也可以機(jī)載應(yīng)用程序進(jìn)行控制。再如RTK技術(shù)的應(yīng)用，其能夠進(jìn)行精準(zhǔn)定位，將觀測的數(shù)據(jù)和已知的數(shù)據(jù)進(jìn)行及時傳遞，能夠?qū)缰伏c(diǎn)和地物點(diǎn)的位置精確到厘米進(jìn)行計算。GIS系統(tǒng)也是非常先進(jìn)的技術(shù)之一，其同樣給測量數(shù)據(jù)的技術(shù)員、繪圖帶來了技術(shù)性的革命。

結(jié)語：

房地產(chǎn)與人們的生活息息相關(guān)，并且涉及到千家萬戶的利益。地籍測量與房地產(chǎn)測繪是一項技術(shù)性和政策性都非常強(qiáng)的工作。其精準(zhǔn)性和確權(quán)性決定了其所設(shè)計領(lǐng)域的廣泛性。相關(guān)人員應(yīng)當(dāng)對此方面的技術(shù)進(jìn)行充分的研究和重視，不斷探索更新的、更好的應(yīng)用方式，提升其測量的準(zhǔn)確性，擴(kuò)大其數(shù)據(jù)和信息的應(yīng)用性，為人民的生活帶來方便，政府的規(guī)劃工作做好支撐。同時，測量人員也要提高對自身的要求和標(biāo)準(zhǔn)，熟練掌握現(xiàn)代化地籍測量和房地產(chǎn)測繪的技術(shù)，認(rèn)真工作、深化研究。

［1］謝現(xiàn)科.地籍測量的技術(shù)與方法［J］.科技傳播，2012，（03）：11+10.

［2］鄭培.地籍測量與現(xiàn)代測繪新技術(shù)的精度控制［J］.硅谷，2013，（02）：20-21.

［3］岳曉菲，趙東方.房地產(chǎn)測繪中測繪新技術(shù)的應(yīng)用［J］.硅谷，2013，（02）：24+37.

［4］陳剛.房地產(chǎn)測繪中關(guān)于面積量算的問題思考［J］.測繪與空間地理信息，2014，（01）：198-199+202.