2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)

文/謝安之 北京向陽(yáng)水木城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 100085 香港城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院戰(zhàn)略所

2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)

文/謝安之 北京向陽(yáng)水木城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 100085 香港城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院戰(zhàn)略所

中國(guó)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重，各地開發(fā)商融資難、庫(kù)存量巨大，在百姓“剛需”與政府政策的刺激下依然屹立不倒，未來(lái)能支撐到何時(shí)，2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)筆者從北上廣一線城市、二線城市、三線城市、縣域城市分別進(jìn)行了預(yù)測(cè)。

中國(guó)；房地產(chǎn)；政策；城市

2015年，北上廣品牌房企透過(guò)房產(chǎn)跑沫，通過(guò)聚焦主流產(chǎn)品、把握主流市場(chǎng)、創(chuàng)新營(yíng)銷策略實(shí)現(xiàn)了銷售業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)；同時(shí)，在市場(chǎng)整體下行趨勢(shì)下，二三線房產(chǎn)企業(yè)很難尋找降低資金成本的融資渠道，同時(shí)大量庫(kù)存難以消化，壓力巨大。價(jià)格將保持“相對(duì)穩(wěn)定”的態(tài)勢(shì)。未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式將不斷重塑，推動(dòng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局邁向新階段。

一、政策層面

從政策層面看，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是不動(dòng)產(chǎn)稅收的技術(shù)基礎(chǔ)，但是稅收問題只能根據(jù)稅法有關(guān)要求，依稅收法定原則，由國(guó)家依法決定。不動(dòng)產(chǎn)登記政策落地后，會(huì)有人出于房地產(chǎn)稅漸行漸近原因，將擁有的多套房產(chǎn)出售，因?yàn)閺囊厌尫鸥母镄盘?hào)看，房地產(chǎn)稅征收會(huì)保障居民基本住房訴求，主要鎖定多余房產(chǎn)，房產(chǎn)越多保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)將越重。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的實(shí)施，意味著房地產(chǎn)稅征收腳步日益臨近，對(duì)于商品房投機(jī)者將是很大打擊，會(huì)逼迫部分空置房進(jìn)入市場(chǎng)，可望有效降低已售住房空置率。

房地產(chǎn)稅征收的技術(shù)條件不僅包括詳細(xì)記錄每個(gè)人究竟擁有多少房產(chǎn)，還包括房地產(chǎn)的評(píng)估技術(shù)。更為復(fù)雜的是稅收制度設(shè)計(jì)，什么標(biāo)準(zhǔn)算是居民基本住房訴求，按套征收、按平方米征收哪一種更合理？此種種問題牽一發(fā)動(dòng)全身，需要政策制定時(shí)全面考量。

也有部分市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記加速，大戶型二手房供應(yīng)將繼續(xù)增加，可能會(huì)導(dǎo)致部分持有多套房業(yè)主掛牌增多，但對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生太大影響。不動(dòng)產(chǎn)登記和個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制最基礎(chǔ)的內(nèi)容。房?jī)r(jià)的漲跌主要還是由供求、預(yù)期等因素決定，不動(dòng)產(chǎn)登記制度本身不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生決定性影響。

條例實(shí)施將使決策更為科學(xué)、精準(zhǔn)，有利于構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

二、地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

市場(chǎng)趨勢(shì)：銷售面積略有下降，新開項(xiàng)目減少，投資低迷

在經(jīng)濟(jì)下滑、政策促穩(wěn)房地產(chǎn)的背景下，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)銷售面積下降，新開工房企減少，投資低速增長(zhǎng)或者稍有負(fù)增長(zhǎng)的特點(diǎn)。需求方面，2015年市場(chǎng)超預(yù)期回暖透支部分需求，加之刺激政策的邊際效應(yīng)趨弱，預(yù)計(jì)2016年商品房銷售面積約為12億平方米，同比下降3.0%。供應(yīng)方面，2015年以來(lái)銷售回暖，房企略有開工動(dòng)力，但庫(kù)存高位很難讓房企開工試水，預(yù)計(jì)2016年全國(guó)新開工為10億平方米，同比下降0.1%～3.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額為6.0～8.1萬(wàn)億元，同比下降1.0%～4.0%。價(jià)格方面，隨著兩極分化加重，一線城市高端房產(chǎn)項(xiàng)目、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目，有相當(dāng)一部分是不受市場(chǎng)影響“剛需”支撐，價(jià)格保持穩(wěn)中求進(jìn)；一些中低端項(xiàng)目則會(huì)出現(xiàn)價(jià)格滑坡。筆者走訪北京海淀區(qū)一些知名房產(chǎn)中介，普遍反映二手房的成交周期是之前兩倍以上。

庫(kù)存消化無(wú)良策，房?jī)r(jià)走向持續(xù)分化

庫(kù)存壓力只有部分緩解，城市分化顯著。銷售面積方面，今年以來(lái)呈現(xiàn)波動(dòng)下行的趨勢(shì)，截至11月底，從北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、廈門、溫州、三亞、大連等十個(gè)代表城市可售面積較今年初下降7.0%。庫(kù)存消化方面，2014年9月以來(lái)，成交稍有回暖，庫(kù)存消化時(shí)間呈現(xiàn)明顯的下降趨勢(shì)，截至2015年11月，按近6個(gè)月商品住宅平均銷售面積來(lái)看，10個(gè)代表城市庫(kù)存消化時(shí)間縮短至11個(gè)月，較今年初稍有加快，依然不理想。

從各線城市住宅庫(kù)存去化情況來(lái)看，一線代表城市北京上海廣州商品住宅庫(kù)存平均消化時(shí)間已降至合理水平，當(dāng)前庫(kù)存壓力多集中于二三四線城市。由于多數(shù)三四線城市前期快速擴(kuò)張，住宅用地成交規(guī)模突出，存在過(guò)度開發(fā)、人口外流、有效需求不足等問題，當(dāng)前市場(chǎng)庫(kù)存去化壓力較為突出。從土地去化情況來(lái)看，三四線城市中長(zhǎng)期庫(kù)存壓力較高。三四線城市庫(kù)存壓力較大，投資增長(zhǎng)動(dòng)力不足，投資下降趨勢(shì)近期難扭轉(zhuǎn)，未來(lái)需采取更多方式去化庫(kù)存，譬如降低售價(jià)。

筆者認(rèn)為，對(duì)于三四線城市及部分庫(kù)存量較大的二線城市而言，政府及企業(yè)很難從短期及中長(zhǎng)期同步著手有效去化庫(kù)存?？傮w來(lái)看，二三四線城市住宅庫(kù)存問題是長(zhǎng)期累積造成的，去庫(kù)存也不是朝夕間能解決的，相關(guān)配套刺激政策的效應(yīng)顯現(xiàn)需要時(shí)間和市場(chǎng)去磨合?？梢哉f(shuō)，去庫(kù)存的攻堅(jiān)戰(zhàn)才剛剛開始，新上項(xiàng)目的難度就更大了。

價(jià)格分化：一線及熱點(diǎn)二線城市高端項(xiàng)目具上漲動(dòng)力，大部分二三四線城市存下跌預(yù)期

一線城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，人口聚集力較強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)很難保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，總體來(lái)看，住宅價(jià)格失去了上漲動(dòng)力。另，今年入市的高價(jià)住宅用地均集中于一線城市，只有走新建高端住宅路線，從而提升住宅價(jià)格，這只是小眾市場(chǎng)。

二線城市商品住宅市場(chǎng)分化明顯，除武漢、南京等熱點(diǎn)城市波動(dòng)較小外，蘭州、溫州、寧波商品住宅庫(kù)存正在逐步消化，房?jī)r(jià)將保持相對(duì)平穩(wěn)；東北地區(qū)城市樓市疲軟，庫(kù)存壓力較大，房?jī)r(jià)存在下行壓力。

除此之外，大部分三四線城市住宅價(jià)格存在下跌預(yù)期。部分城市前期供應(yīng)量較大而需求有限致大量庫(kù)存；這部分城市的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，市場(chǎng)需求被周邊吸納能力較強(qiáng)的城市分流，2016年預(yù)計(jì)這些城市新建住宅、二手房產(chǎn)價(jià)格存下跌預(yù)期，但不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。

展望2016年，采取多種方式有效去庫(kù)存將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重點(diǎn)之一，政府及企業(yè)應(yīng)從短期及中長(zhǎng)期同步著手有效去化庫(kù)存。不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將更加差異化，部分三線城市或面臨庫(kù)存去化壓力，或受制于經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口吸納力等因素影響，房?jī)r(jià)將面臨大規(guī)模下跌預(yù)期；而一線及部分熱點(diǎn)二線城市由于自身經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)等優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)帶來(lái)需求空間的提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)兩極分化，高端項(xiàng)目上漲，大部分中低端項(xiàng)目房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

謝安之，戰(zhàn)略學(xué)博士。北京向陽(yáng)水木城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 院長(zhǎng)，郵編：100085