關于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究

文/趙斐　七冶貴州置業(yè)有限公司 貴州貴陽 550014

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關于房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究

文/趙斐七冶貴州置業(yè)有限公司 貴州貴陽 550014

控制房地產(chǎn)有利于我國經(jīng)濟的穩(wěn)定，從其前期成本控制下手能夠有效規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，不僅能夠使經(jīng)濟健康發(fā)展，還能夠避免過高的利潤帶來的盲目投資，而且能夠有效保證房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量，因此文章從前期項目成本、控制的必要性、存在的問題以及應該采取的措施出發(fā)，簡要分析了房地產(chǎn)的前期項目成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)；前期項目； 成本控制

合理控制房地產(chǎn)前期項目成本，對于整個房地產(chǎn)項目具有極大意義，立項決策、設計、招投標這三個階段是前期的重要內(nèi)容，成本控制亦是從這三個方面入手，加強決策機制的建設，合理編制設計任務書，是前期成本控制的重要途徑，通過對幾個階段的程序規(guī)范和嚴格管控，避免幕后運行所帶來的成本負荷，從而極大的節(jié)約成本并提升產(chǎn)品質(zhì)量。

一、房地產(chǎn)前期開發(fā)中的成本

近年來，我國房地產(chǎn)領域可謂如日中天，市價居高不下，這一方面是由于市場需求，另一方面，與前期成本控制不當，造價過高也有一定關系，而房地產(chǎn)的造價與其前期規(guī)劃密不可分。房地產(chǎn)開發(fā)前期的主要成本由投資決策、規(guī)劃設計、招投標階段的成本共同組成，投資規(guī)模、定位以及財務策略的把控，決策的項目成本直接影響其盈利能力，施工設計圖與房地產(chǎn)的預計成本和后期損耗直接掛鉤，對整個項目的成本具有決定作用，而招投標階段是工程施工階段及后期實際所需的成本，是房地產(chǎn)項目成本的最終敲定，前期成本決定著后期成本，甚至整個項目成本，對于項目的市場定價具有至關重要的作用，必須將前期各階段中的成本消耗因素加以總結(jié)分析，并找出成本失控的原因，為前期成本規(guī)范提供研究方向。

二、各階段成本控制存在的不足

1.決策階段的成本控制。該階段本身所需成本較低，但決策對于項目的整體成本評估影響極大，因此成本控制尤為重要，投資報告對于項目成本把控不嚴，市場分析不透徹是決策階段的經(jīng)常性錯誤，也是成本失控的主要原因。對于成本評估的不重視、項目可行性研究不足、市場調(diào)查及定位不精確，決策的失誤所導致的資金浪費現(xiàn)象比比皆是，所規(guī)劃的市場前景晦暗、定位目標客戶缺乏數(shù)據(jù)支撐，加之執(zhí)行費用過高或過低，完全無法對后期開發(fā)施工做出指導，徒增成本。

2.設計時成本管控意識薄弱。施工需要依靠設計圖，如果設計階段對于投資額、工期、質(zhì)量等的設計不合理，會增加施工階段的成本，設計單位若只顧房地產(chǎn)開發(fā)商的要求，而忽略成本，在開發(fā)時則按照設計動工，那么必然導致整個工程出現(xiàn)大量不必要的消耗和浪費；設計方案缺乏經(jīng)濟適用性，方案與設計費之間的控制，對整個設計的質(zhì)量與造價的平衡，均是設計階段的成本失控因素，而設計人員的素質(zhì)與設計階段的造價控制也有著極大的關系，專業(yè)素質(zhì)高的設計人員能夠極好的兼顧成本與效果。

3.招標階段的控制紕漏。招投標本是為了控制造價，提升質(zhì)量，但是由于其執(zhí)行過程的程序不正當，招投標未能起到預想作用。行政干預下的地方保護使得外來施工單位無法公平競爭，一些高質(zhì)量、低造價的方案被拒之門外，而行政尋租現(xiàn)象亦使競標黑幕頻出，明標暗定、標底流出，報價遠高于實際需要，成本顯著增加；加之定標標準不科學，評標缺乏合理性，低價者中現(xiàn)象嚴重，這就導致一些企業(yè)惡意降低標價，中標后偷工減料，或者掛靠騙標等，這些都使招投標階段的成本控制近似于無。

三、開發(fā)前期的成本控制要訣

1.提升決策質(zhì)量，合理選擇項目方案及區(qū)位。好的區(qū)位能夠極大的減少項目的土地成本和安裝成本，而一個優(yōu)秀的決策方案更是能夠在極大程度上節(jié)省項目成本。具體而言，要提升決策質(zhì)量，需要對前期市場進行準確而科學的推測，分析其發(fā)展動向和環(huán)境，分析市場需求，合理預計客戶群并做出相應的開發(fā)方案，深度研究開發(fā)可行性。購地時考慮價格、地段等因素，全面控制成本，結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展的大勢，抓住時機，在全面分析的基礎上果斷決策，減少投資的浪費和避免機遇的流失。

2.科學設計方案，平衡建筑質(zhì)量與成本。建筑及其結(jié)構(gòu)的設計是房地產(chǎn)設計的主要項目，建筑設計方面，美觀舒適是其基本要求，但過分追求以至于成本無法滿足則不利于房地產(chǎn)市場的發(fā)展。而建筑結(jié)構(gòu)的設計是建筑的主體部分，必須要嚴格把控質(zhì)量，一些建筑包裝設計盡善盡美，卻是虛有其表的豆腐工程，致使建筑安全受到威脅，因此，需對設計進行監(jiān)制，嚴格管理變更設計圖的行為，并就設計圖組織專家進行評估分析其可行性及所需造價，并合理控制設計費用。

3.規(guī)范招標程序，嚴格審查投標文件及主體。招投標工程公開透明化，防止政府的地方保護和尋租，保證招標真正能夠選取到優(yōu)秀的施工團體和方案，實現(xiàn)造價與質(zhì)量的最優(yōu)化配置，另外，對投標文件進行審核，分析其投標方案的合理性及可行性，分析其過程中的利益空間，避免僅僅依靠標價來決定中標方案，全面分析投標計劃書，保證招標標底的嚴密性，防止投標單位的惡意串標、投標。對投標主體的能力進行審核，避免掛靠所帶來的質(zhì)量危機，同時也能防止后期惡意縮減成本。

結(jié)語：

相信通過文章的研究，能對房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范和成本的合理控制有一定的積極意義，通過對前期的成本控制，實現(xiàn)項目質(zhì)量與成本的合理調(diào)配，也希望筆者的淺見能夠吸引更多專家對于此問題的深思與研究，以此為廣大的住戶減少不必要的成本擔當，并最終實現(xiàn)對于資源的節(jié)約，促進社會的和諧。

［1］于婕.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制研究［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟信息，2013，（02）.

［2］左建祥.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期成本控制探析［J］.企業(yè)研究，2012，（14）.

［3］柯寶紅，夏鑫. 房地產(chǎn)開發(fā)前期成本控制的研究［J］.會計與審計，2011，（02）.