農(nóng)民是樓市最后一代接盤(pán)俠

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農(nóng)民是樓市最后一代接盤(pán)俠

文丨福卡智庫(kù)

剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；允許農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口等非戶籍人口在就業(yè)地落戶，使他們形成在就業(yè)地買房或長(zhǎng)期租房的預(yù)期和需求；把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口；要鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格；要取消過(guò)時(shí)的限制性措施。

鼓勵(lì)有條件的農(nóng)民買房將成為今后一個(gè)時(shí)期消化房地產(chǎn)庫(kù)存的重點(diǎn)。中國(guó)的城市化率55%，但是城市戶籍人口只占40%，有大約15%的城市人口農(nóng)村戶籍的城市務(wù)工者，這些人沒(méi)有房子的占大多數(shù)，擁有一套屬于自己的房子也未嘗不是他們的訴求。

消化房地產(chǎn)庫(kù)存與化解過(guò)剩產(chǎn)能、降低企業(yè)負(fù)擔(dān)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大有效供給并列作為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議文件的單獨(dú)一個(gè)章節(jié)被強(qiáng)調(diào)，證明房地產(chǎn)庫(kù)存到了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展形成實(shí)質(zhì)性威脅的地步。自2013年下半年以來(lái)的這一輪房地產(chǎn)庫(kù)存危機(jī)，造成三方面的影響。

直接的方面就是房地產(chǎn)及相關(guān)60多個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響，特別是鋼鐵、水泥等產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)的影響，需求萎靡加劇了這些行業(yè)的產(chǎn)能過(guò)剩。2015年1-11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資87702億元，同比名義增長(zhǎng)1.3%，增速比1-10月份回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，繼續(xù)回落。其中，住宅投資更是只增長(zhǎng)0.7%。

其次是對(duì)金融行業(yè)的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)期低迷會(huì)影響相關(guān)企業(yè)的貸款評(píng)級(jí)，提高銀行的壞賬率，影響金融體系穩(wěn)定。

其實(shí)影響最大的是對(duì)地方政府收入的影響。中國(guó)的財(cái)稅體制除了中央與地方之分，在地方內(nèi)部還分為省市縣鄉(xiāng)四級(jí)財(cái)政，財(cái)政收入層層上解，優(yōu)質(zhì)稅源往往被上級(jí)劃走，造成土地收入是地方財(cái)政收入的重要部分。而房地產(chǎn)行業(yè)走弱，庫(kù)存高企，嚴(yán)重影響地方政府的賣地收入。

今年1-11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積19894萬(wàn)平方米，同比下降33.1%；土地成交價(jià)款6409億元，同比下降26.0%，而且一二線重點(diǎn)城市土地拍賣收入占全國(guó)土地成交款的大頭，三線以下城市土地財(cái)政收入更為慘淡，分化嚴(yán)重，嚴(yán)重影響中小城市的GDP增長(zhǎng)速度和城市建設(shè)投資力度。

農(nóng)民歷來(lái)是相應(yīng)國(guó)家號(hào)召的主力軍，無(wú)論是解放戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期后勤保障的獨(dú)輪車，還是土改時(shí)期的主力軍，無(wú)論是大躍進(jìn)時(shí)期的全民大煉鋼鐵，還是人民公社時(shí)期的集體化運(yùn)動(dòng)，無(wú)論是改革開(kāi)放時(shí)期的工農(nóng)業(yè)價(jià)格剪刀差，還是新世紀(jì)大規(guī)模城市化以來(lái)的大量農(nóng)田貢獻(xiàn)。

如今，面對(duì)這樣一場(chǎng)房地產(chǎn)去庫(kù)存運(yùn)動(dòng)的現(xiàn)實(shí)要求，農(nóng)民特別是農(nóng)民工，頂在了杠頭上。他們大部分時(shí)間生活在城市，而且他們中間大部分人沒(méi)有房產(chǎn)，在幾十年的高速發(fā)展中積累了一定的財(cái)富。

但是，長(zhǎng)期以來(lái)制約農(nóng)民進(jìn)城買房的因素也不可小覷，除去一線城市嚴(yán)格的購(gòu)房資格限制以外，關(guān)鍵是農(nóng)民當(dāng)下的社會(huì)保障與城市社會(huì)保障之間有比較大的差距，特別是在養(yǎng)老、教育等領(lǐng)域。

另一方面農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和農(nóng)村宅基地遲遲無(wú)法流通交易，造成了農(nóng)民一旦戶口離開(kāi)農(nóng)村相當(dāng)于自動(dòng)無(wú)償將這些權(quán)益交給村集體，這在很大程度上影響了農(nóng)民進(jìn)城的積極性。

城市化是一個(gè)國(guó)家發(fā)展進(jìn)步不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)，農(nóng)民進(jìn)城也將是歷史的必然，這樣一種趨勢(shì)是中國(guó)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重要組成部分。除去通過(guò)上大學(xué)等渠道轉(zhuǎn)化為市民以外，買房將成為農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民的一個(gè)新渠道。

未來(lái)，配合農(nóng)民進(jìn)城買房這一“國(guó)策”，農(nóng)村改革的大幕也將進(jìn)一步推進(jìn)，農(nóng)民將從土地上進(jìn)一步解放出來(lái)，農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和宅基地將有更多地變現(xiàn)途徑，進(jìn)城農(nóng)民的社會(huì)保障也將會(huì)進(jìn)一步拉近與城市居民的距離，逐步融入城市。

俠之大者，為國(guó)接盤(pán)。60多年來(lái)農(nóng)民孜孜以求的夢(mèng)想也許會(huì)在這次成為現(xiàn)實(shí)，期待他們成為命運(yùn)最好的最后一代接盤(pán)俠。