按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

徐一萌

山東財經(jīng)大學(xué)，山東　濟南　250000

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按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)

徐一萌*

山東財經(jīng)大學(xué)，山東濟南250000

2015年公布的《物權(quán)法》司法解釋對按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)問題進行了部分界定。之前對優(yōu)先購買權(quán)的討論大多集中在承租人的優(yōu)先購買權(quán)，故本文就按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)進行了討論

按份共有；優(yōu)先權(quán)

一、我國目前的共有制度

《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上的單位、個人共有?！边@一法條旨在說明，共有是指兩個以上的權(quán)利主體對同一物享有所有權(quán)的法律狀態(tài)。在共有關(guān)系中，共同享有所有權(quán)的人成為共有人，共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)稱為共有物或共有財產(chǎn)。

《物權(quán)法》第93條規(guī)定：“共有包括按份共有和共同共有?！贝送?，理論上和立法上也承認準共有。按份共有又稱分別共有，是指共有人按照確定的份額對共有財產(chǎn)分享權(quán)利和分擔義務(wù)的共有。共同共有是指共有人基于共同關(guān)系，不分份額的共享共有物所有權(quán)的權(quán)利。

準共有，是指兩個以上權(quán)利主體共同享有所有權(quán)意外的財產(chǎn)權(quán)的共有形態(tài)。

”準共有“在現(xiàn)實生活中，存在著大量數(shù)人共有所有權(quán)意外的財產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)象，如數(shù)人共享一項債權(quán)、他物權(quán)、著作權(quán)、商標權(quán)等。準共有的客體只能是所有權(quán)以外的財產(chǎn)權(quán)，而不能是有形的財產(chǎn)，也不能是人身性權(quán)利。

二、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)的效力

從規(guī)范制定的目的來看，優(yōu)先購買權(quán)應(yīng)當具備以下的效力。

首先，是使買賣合同成立并生效的效力。我國民法主張意思自治，但按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)卻在一定范圍內(nèi)壓縮了意思自治的范圍。當有優(yōu)先購買權(quán)存在時，優(yōu)先購買權(quán)人能夠取代出賣人心目中選定的購買方成為合同的相對人。

其次，是使買賣合同優(yōu)先成立并生效的效力。我們應(yīng)當認識到，當優(yōu)先購買權(quán)能夠主張的時候，就意味著已經(jīng)有一個買賣合同存在。但是優(yōu)先購買權(quán)使得該合同無法進入生效程序即告終結(jié)。而優(yōu)先購買權(quán)人則憑借其優(yōu)先權(quán)進行了“插隊”。

三、優(yōu)先購買權(quán)的行使條件和程序

(一)對“同等條件”的理解

同等條件的基本內(nèi)容是指購買人給定的關(guān)于購買出賣標的物的條件。與購買標的物無關(guān)的條件不能視為“同等條件”。因此，其基本內(nèi)容有兩方面。1、價格條件。這是“同等條件”的首要條件。價格條件相等，是指優(yōu)先購買權(quán)人與其它購買人給定的購買標的物的價款相同或等價。2、價款支付條件。價款支付條件主要是指價款支付的時間和次數(shù)。

(二)優(yōu)先購買權(quán)的行使時間

最新的物權(quán)法司法解釋對此進行了明確的規(guī)定?！段餀?quán)法》司法解釋第11條規(guī)定：“優(yōu)先購買權(quán)的行使期間，按份共有人之間有約定的，按照約定處理；沒有約定或者約定不明的，按照下列情形確定：(一)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的，以該期間為準；(二)通知中未載明行使期間，或者載明的期間短于通知送達之日起十五日的，為十五日；(三)轉(zhuǎn)讓人未通知的，為其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件之日起十五日；(四)轉(zhuǎn)讓人未通知，且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當知道最終確定的同等條件的，為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月?！?/p>

四、按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)的區(qū)別

一直以來，我們對按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)一直都沒有一個明確的制度安排。在進行法律適用的時候，我們一直將按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)比照承租人的優(yōu)先購買權(quán)進行適用。但這二者之間存在巨大的區(qū)別。

最重要的區(qū)別在于，二者成立的基礎(chǔ)和法律目的不同。按份共有人的是在物權(quán)的基礎(chǔ)上成立的。多個人按照法律規(guī)定對同一物享有物權(quán)所有權(quán)，法律為了使得權(quán)利的行使更加便捷，故而賦予了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)。這樣一來，使得在同一物上的所有權(quán)人可以隨著時間的推移和所有人之間交易的進行，最終盡量達到所有權(quán)歸于一人的目的。這樣以來，對物的適用、處分都會更加的簡單和便捷，促進了交易的效率。與按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)不同，承租人的優(yōu)先購買權(quán)的成立基礎(chǔ)是債權(quán)，即承租人和出租人之間簽訂的房屋租賃合同。立法認為，相比較對房屋陌生的第三人，承租人由于對房屋長期的使用，對房屋的使用狀況和維修護理情況更加的熟悉，對房屋的使用效率更高。除此之外，賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)，使得有能力購買房屋的承租人直接獲得所居住房屋的所有權(quán)，不僅交易更加的便捷、安全，而且免于承租人反復(fù)搬家的苦惱，在促進交易的同時維護了社會、家庭的穩(wěn)定?；谝陨侠碛?，法律賦予了承租人優(yōu)先購買權(quán)。

可以看出，按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)和承租人的優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)和法律目的都有所區(qū)別，因此，在實際適用中，將按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)比照承租人的優(yōu)先購買權(quán)進行適用是不恰當?shù)?。但是如果不比照適用，又會出現(xiàn)尷尬局面?？梢哉f，新《物權(quán)法》司法解釋的出臺很好的解決了這個困局。

五、對《物權(quán)法》司法解釋第11條中“通知”的理解

正如上文所說，最新的《物權(quán)法》解釋雖然解決了按份共有人優(yōu)先購買權(quán)適用的困局，但是依然具有瑕疵。即《物權(quán)法》司法解釋第11條中“通知”的效力問題。

“通知”的具體效力，我認為應(yīng)當取決與優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)。而對于后一個問題，我國目前的學(xué)界又有多種學(xué)說。本文就目前最通行的“形成權(quán)說”進行討論。

形成權(quán)說認為，優(yōu)先購買權(quán)是一種形成權(quán)，基于優(yōu)先權(quán)人一方的意思即可完成法律關(guān)系的變動。在此學(xué)說下，“通知”的效力即應(yīng)當為使得買賣合同按照出賣人與買受人之間訂立的合同的主要條款在出賣人與按份共有人之間成立并生效。因為按照形成權(quán)的效力，優(yōu)先權(quán)人一方的意思即可實現(xiàn)法律關(guān)系變動，而優(yōu)先權(quán)人向出賣人發(fā)出“通知”，就意味著優(yōu)先權(quán)人向出賣人發(fā)出了希望在雙方之間成立買賣合同關(guān)系的意思表示。同時，根據(jù)優(yōu)先購買權(quán)行使的條件，優(yōu)先權(quán)人必須按“同等條件”才能行使優(yōu)先購買權(quán)。因此，優(yōu)先權(quán)人一旦向出賣人發(fā)出通知，就意味著其接受出賣人與買受人之間合同的主要條款。否則，視為優(yōu)先權(quán)人提出新要約，放棄權(quán)利。

[1]鄭永寬.《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的法律屬性》.《法律科學(xué)(西北政法大學(xué)學(xué)報)》，2008(2).

[2]房紹坤.《論按份共有人優(yōu)先購買權(quán)的適用范圍》.《山東社會科學(xué)》，2012(5).

[3]薛波，儲昭鑫.《承租人優(yōu)先購買權(quán)中出租人通知義務(wù)探究》.

[4]最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一).

徐一萌(1991-)，女，漢族，黑龍江雞西人，山東財經(jīng)大學(xué)，法律碩士。

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