你所不知道的房產(chǎn)中介江湖

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你所不知道的房產(chǎn)中介江湖

長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)中介在消費(fèi)者眼中是個(gè)“臭名昭著”的群體。虛假房源、合同陷阱、人員素質(zhì)低、服務(wù)差等等，幾乎成為整個(gè)行業(yè)固化的標(biāo)簽。另一方面，傳統(tǒng)中介普遍重資產(chǎn)、低毛利，而處在房地產(chǎn)行業(yè)最底端的經(jīng)紀(jì)人，無(wú)論是從社會(huì)地位、收入還是工作強(qiáng)度來(lái)衡量，也沒(méi)有受到應(yīng)有的尊重。

“進(jìn)入這個(gè)行業(yè)之前，我們做了大量調(diào)查，發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)中介服務(wù)和從業(yè)人員都不滿意。中介公司基本是靠天吃飯，年景好的時(shí)候就鋪店，經(jīng)濟(jì)不好就關(guān)店裁人，從業(yè)者也不滿意?！睈?ài)屋吉屋聯(lián)合創(chuàng)始人鄧薇說(shuō)?！半p方都不滿意，這說(shuō)明行業(yè)的商業(yè)模式出了錯(cuò)?！?/p>

大戰(zhàn)開(kāi)始

2014年3月注冊(cè)成立的愛(ài)屋吉屋以租房服務(wù)為切口殺入房產(chǎn)中介領(lǐng)域。僅一年之后，這家公司又在北京、上海同步推出了二手房業(yè)務(wù)。

“無(wú)門(mén)店”“低傭金”的互聯(lián)網(wǎng)式全新打法，讓愛(ài)屋吉屋甫一亮相便成為焦點(diǎn)。“長(zhǎng)期以來(lái)，消費(fèi)者選擇哪家中介公司的服務(wù)都是沒(méi)有差別的，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局基本上維持在靜止?fàn)顟B(tài)。如果沒(méi)有愛(ài)屋吉屋，這種情況到今天依然不會(huì)有任何改善?！编囖闭J(rèn)為。

盡管多家房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人表示并不同意這個(gè)結(jié)論，然而，毋庸置疑的一點(diǎn)是，在這家打著“革傳統(tǒng)中介命”的口號(hào)橫空出世的公司出現(xiàn)之后，各傳統(tǒng)中介公司均邁開(kāi)了“自我革命”的轉(zhuǎn)型步伐。

自從2014年11月正式更名為鏈家網(wǎng)，鏈家地產(chǎn)在接下來(lái)的12月就宣布將其經(jīng)紀(jì)人的傭金提成提高到70％。而在此之前，行業(yè)慣例是，這個(gè)提成比例平均不超過(guò)30％。

有分析人士直指，這是針對(duì)愛(ài)屋吉屋高底薪挖人的“血拼”，這家公司將經(jīng)紀(jì)人月薪水平從行業(yè)平均的2000-3000元拉升至6000元。

此后，我愛(ài)我家和中原地產(chǎn)也相繼推出了“全員持股”的激勵(lì)計(jì)劃；思源地產(chǎn)也宣布，經(jīng)紀(jì)人可享受32％的買(mǎi)賣和租賃通提提成比例；搜房給出的待遇更加誘人，4500元底薪+2000市場(chǎng)活動(dòng)費(fèi)+80％通提，幾乎是行業(yè)平均水平的3倍。

互聯(lián)網(wǎng)的免費(fèi)思維，也讓房地產(chǎn)中介行業(yè)全面打響了“價(jià)格戰(zhàn)”。

傳統(tǒng)的租房服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是：上海是對(duì)房東與租戶各收取月租金的35％，北京是由租客獨(dú)自承擔(dān)的一個(gè)月租金。

而愛(ài)屋吉屋的租房業(yè)務(wù)實(shí)行在上海對(duì)租客免傭、北京傭金減半的策略。

2015年2月28日，鏈家正式推出獨(dú)立互聯(lián)網(wǎng)租房平臺(tái)丁丁租房，在北京、上海均實(shí)行對(duì)租客免費(fèi)、只收房東5天房租作為傭金的收費(fèi)方式，強(qiáng)勢(shì)反撲。

而愛(ài)屋吉屋在租房業(yè)務(wù)運(yùn)行成熟之后，借代言人蔡明伸出一根手指的廣告形象，讓“傭金只收1個(gè)點(diǎn)”的口號(hào)如病毒般擴(kuò)散，迅速打開(kāi)了二手房交易市場(chǎng)。

緊接著，思源地產(chǎn)也推出了租房傭金減半政策，并將二手房買(mǎi)賣傭金從原來(lái)的2.7％下調(diào)到1.5％；搜房的租房傭金對(duì)顧客全免，二手房則一降到底，達(dá)到0.5％的收費(fèi)水平。

“提高經(jīng)紀(jì)人待遇、對(duì)消費(fèi)者讓利、大手筆投放廣告等做法，在過(guò)去的傳統(tǒng)中介行業(yè)是非常鮮見(jiàn)的，但是今天，高底薪或高提成、低收費(fèi)幾乎已經(jīng)成為行業(yè)新規(guī)，是最基本的競(jìng)爭(zhēng)門(mén)檻?！编囖闭f(shuō)。

但在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)馮俊看來(lái)，更加注重顧客體驗(yàn)和品牌形象，這樣的中介行業(yè)之變，其根本原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化。

2014年以來(lái)，房地產(chǎn)交易行情持續(xù)低迷、市場(chǎng)逐漸從以賣方為主向以買(mǎi)方為主轉(zhuǎn)變。

因此，以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為依托、圍繞買(mǎi)方需求展開(kāi)的全新商業(yè)模式及其帶來(lái)的效率大提升，既是愛(ài)屋吉屋進(jìn)入中介行業(yè)的“敲門(mén)磚”，也是傳統(tǒng)中介公司能夠?qū)崿F(xiàn)轉(zhuǎn)型的“墊腳石”。

“否則，高投入、低收費(fèi)所帶來(lái)的成本負(fù)擔(dān)，無(wú)論對(duì)于有雄厚資金支持的互聯(lián)網(wǎng)新秀，還是在行業(yè)耕耘多年家底殷實(shí)的傳統(tǒng)線下公司來(lái)講，都難以持續(xù)承受?！瘪T俊說(shuō)。

新模式與舊痛點(diǎn)

在傳統(tǒng)的中介服務(wù)模式之下，租客或想要買(mǎi)二手房的購(gòu)房人再熟悉不過(guò)的“遭遇”是：在房屋信息平臺(tái)上找到心儀房源——打電話給中介預(yù)約看房卻被告知房子剛被出租或出售——經(jīng)中介推薦看另外一套或幾套，不滿意——重新選房、看房——直到成功。

這個(gè)過(guò)程中涉及的消費(fèi)者痛點(diǎn)，除了虛假房源、中介吃差價(jià)、為求成交故意隱瞞房屋缺陷，等等，還包括無(wú)休止的電話騷擾。

對(duì)經(jīng)紀(jì)人來(lái)講，因?yàn)闆](méi)有辦法提前了解客戶的需求，很難對(duì)其作出準(zhǔn)確的房源推薦。又因?yàn)榉吭赐ǔ２皇仟?dú)家委托、顧客非“一對(duì)一”帶看，經(jīng)紀(jì)人同行、同事之間往往還要互防。

“比如在二手房買(mǎi)賣中，業(yè)主為了方便看房，通常會(huì)把鑰匙放在一家中介手里，其他中介只能借鑰匙看房，即便業(yè)主同意出借鑰匙，而持有鑰匙的一方卻往往故意不配合，借此壟斷業(yè)主信息?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉說(shuō)，“這樣的結(jié)果是整個(gè)行業(yè)的混亂和低效。”

互聯(lián)網(wǎng)，究竟是如何提升效率的？

“鏈家網(wǎng)的做法是，重構(gòu)整個(gè)作業(yè)流程，打通線上線下所有環(huán)節(jié)?！辨溂揖W(wǎng)技術(shù)副總裁閆覓介紹。

具體的場(chǎng)景是：鏈家網(wǎng)用戶通過(guò)掌上鏈家APP（手機(jī)應(yīng)用），根據(jù)任意條件搜索房源；勾選計(jì)劃要看的房子后，系統(tǒng)會(huì)形成類似“購(gòu)物車”一樣的看房清單；發(fā)起約看之后，搶單回復(fù)的經(jīng)紀(jì)人，可以用IM即時(shí)通訊工具或直接致電客戶進(jìn)行溝通；帶看過(guò)程中，用戶可對(duì)照清單對(duì)看過(guò)的房子做筆記、拍照，最后生成看房記錄以方便對(duì)比、決定。

“對(duì)經(jīng)紀(jì)人來(lái)講，由于系統(tǒng)根據(jù)用戶的訪問(wèn)和搜索軌跡已經(jīng)作了房源智能推薦，更容易掌握用戶的準(zhǔn)確需求，不僅能夠增加成交幾率，還節(jié)約了大量的精力，與傳統(tǒng)的工作流程相比，相同的時(shí)間內(nèi)產(chǎn)出更高，收入也更高?！遍Z覓說(shuō)。

據(jù)了解，類似的網(wǎng)站、客戶端目前已成為房地產(chǎn)中介公司標(biāo)配，只是在形式和功能重點(diǎn)上略有不同。比如在線下不設(shè)門(mén)店的愛(ài)屋吉屋，是在用戶發(fā)起約看之后，不需要經(jīng)紀(jì)人搶單，由系統(tǒng)自動(dòng)匹配距離最近的經(jīng)紀(jì)人提供全程“一對(duì)一”地帶看。

在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái)，互聯(lián)網(wǎng)工具對(duì)線上部分的流程做了優(yōu)化，但目前來(lái)看對(duì)中介行業(yè)還沒(méi)有帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的改變。

“買(mǎi)房作為典型的重決策行為，對(duì)中介公司來(lái)講，無(wú)論經(jīng)紀(jì)人是在‘線下站街’還是‘線上站街’，只有滿足顧客需要的交易安全、服務(wù)專業(yè)，整個(gè)流程的效益才能起來(lái)。”胡景暉分析。

閆覓表示，鏈家未來(lái)最重要的工作不僅僅是效率的提升，還要反映品質(zhì)，這個(gè)品質(zhì)就是經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)品質(zhì)。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的工具和系統(tǒng)，規(guī)范、檢查經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)質(zhì)量并提高他們的專業(yè)能力，這是企業(yè)要的核心競(jìng)爭(zhēng)力?！八?，向互聯(lián)網(wǎng)公司轉(zhuǎn)型，與其說(shuō)是技術(shù)層面的作業(yè)流程再造，不如說(shuō)是一場(chǎng)人文革命。”

缺位的政府

“互聯(lián)網(wǎng)正在改善中介行業(yè)的商業(yè)環(huán)境，這種情況下，我們也希望政府的相關(guān)政策能夠及時(shí)調(diào)整、政務(wù)服務(wù)水平同步加強(qiáng)?！焙皶熖寡?。

比如手續(xù)復(fù)雜的二手房交易中，簽約過(guò)戶過(guò)程中涉及到的產(chǎn)權(quán)證件查驗(yàn)、逐級(jí)審批，以及貸款時(shí)銀行的資信審核、房屋評(píng)估、貸款發(fā)放等，都應(yīng)該盡量簡(jiǎn)化流程，提升速度。

“否則中介公司升級(jí)到5.0版本，政府部門(mén)的工作節(jié)奏還停留在1.0，還是會(huì)拖慢整個(gè)工作效率?！焙皶熣f(shuō)。

技術(shù)手段或市場(chǎng)行為難以改變的行業(yè)弊病，還有“虛假房源”。

盡管中介行業(yè)內(nèi)宣傳“100％真房源”的公司不在少數(shù)，其中也不乏堅(jiān)持承諾并取得口碑者，但“虛假房源”在房產(chǎn)信息分類網(wǎng)站、公共平臺(tái)上，仍像治不好的“牛皮癬”一樣，隨處可見(jiàn)，屢禁不止。

行業(yè)內(nèi)指的所謂“虛假房源”主要包含兩類情況：一類是杜撰的、并不存在的房子；另一類是房子真實(shí)存在，但已出租或出售卻仍掛在網(wǎng)上，或者房子的面積、戶型、價(jià)格、圖片等信息作假欺騙消費(fèi)者。

比“虛假房源”更難清理的是“重復(fù)房源”。據(jù)鏈家樓盤(pán)數(shù)據(jù)庫(kù)負(fù)責(zé)人白智廣2015年7月公開(kāi)透露的數(shù)據(jù)，“北京約700萬(wàn)套存量房，每月合理在售房源套數(shù)為10萬(wàn)-12萬(wàn)套之間，但行業(yè)總公布在售量遠(yuǎn)超40萬(wàn)套”，其中水分之多不言而喻。

“保證房源的唯一性，在中國(guó)是很難實(shí)現(xiàn)的，因?yàn)榉繓|沒(méi)有獨(dú)家委托的習(xí)慣?！瘪T俊說(shuō)。

為減少虛假房源為消費(fèi)者帶來(lái)的困擾，北京市正在研究對(duì)中介公司提供真房源認(rèn)證的服務(wù)。比如一套房子在幾家中介都有，其中有一家作了認(rèn)證，就代表這套房子是真的。

此外，北京市政府還組建了“北京市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)有限公司”，在存量房交易服務(wù)方面，提供信息公示、網(wǎng)簽管理、交易資金監(jiān)管等一站式服務(wù)。但胡景暉對(duì)此并不看好：“政府應(yīng)該做的是立法、制定游戲規(guī)則，比如不動(dòng)產(chǎn)登記、官員財(cái)產(chǎn)信息公開(kāi)制度，等等，而不是‘下場(chǎng)踢球’?！?/p>

“直到今天，我們還沒(méi)有一部《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)交易法》，也沒(méi)有《中華人民共和國(guó)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理法》，只有部門(mén)條例。恰恰因?yàn)闂l例的法律效力不足，在兩年前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格考試給取消了?！焙皶熣f(shuō)，“動(dòng)輒幾百萬(wàn)元、上千萬(wàn)元的不動(dòng)產(chǎn)交易的從業(yè)人員不需要考試就能上崗，這不是一個(gè)笑話嗎？”