小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行法律問題研究

張豐芹　鄭　力

山東信望律師事務(wù)所，山東　泰安　271000

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小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行法律問題研究

張豐芹鄭力

山東信望律師事務(wù)所，山東泰安271000

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)讓的效力在理論與實(shí)務(wù)中均存在較大爭議。城鄉(xiāng)一體化是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然趨勢，但涉及小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件復(fù)雜多樣，涉案主體、法律關(guān)系各不相同，給法院審理此類案件帶來難度。對于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國家多采用租賃權(quán)的立法模式予以解決。目前情勢下，法院暫不宜受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件，也不能將其作為執(zhí)行標(biāo)的物。

小產(chǎn)權(quán)房；合同效力；執(zhí)行標(biāo)的

2015年，山東省肥城市人民法院在執(zhí)行夏某與陳某民間借貸糾紛一案中，依法查封了陳某購買的小產(chǎn)權(quán)房，案外人宋某提出執(zhí)行異議，主張陳某在2014年已經(jīng)將涉案房產(chǎn)賣與宋某，法院應(yīng)當(dāng)中止對涉案房產(chǎn)的查封，法院駁回了其異議。宋某不服，起訴至肥城市人民法院。肥城市人民法院認(rèn)為，宋某提起執(zhí)行異議之訴，應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證責(zé)任。宋某與陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同，法院駁回了宋某確認(rèn)涉案房屋歸其所有并解除查封的訴訟請求。但是，既然小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效，法院有權(quán)對其強(qiáng)制執(zhí)行并進(jìn)行查封、拍賣嗎？類似問題在全國法院的執(zhí)行案件中大量存在，成為司法實(shí)務(wù)中的一道難題。筆者試從小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力入手，結(jié)合現(xiàn)行法院審理過程中存在的問題進(jìn)行分析，以期對解決小產(chǎn)權(quán)房的執(zhí)行問題有所完善。

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的理論爭議及域外立法考察

(一)理論爭議

對小產(chǎn)房買賣合同的效力，主要有有效說、部分有效說和無效說。

1.有效說

主張小產(chǎn)房買賣合同有效主要是因?yàn)橘I賣合同并沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，在目前農(nóng)村房屋逐步確權(quán)的情況下，農(nóng)民對于自己的個人私有財(cái)產(chǎn)，當(dāng)然有權(quán)處分。因此，實(shí)踐中，對已經(jīng)出賣的小產(chǎn)權(quán)房，本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，承認(rèn)買受人對房屋占有、居住和使用該房屋的權(quán)利。

2.部分有效說

在房屋轉(zhuǎn)讓過程中，我國雖然實(shí)行房地一體主義，但房屋和土地畢竟分屬于不同的標(biāo)的物，所以房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)也是不同的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，不能混為一談。房屋買賣合同有效，而宅基地的轉(zhuǎn)讓無效。

3.無效說

現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地是嚴(yán)禁買賣的。如果允許宅基地流轉(zhuǎn)，將會導(dǎo)致農(nóng)民房屋的再次修建，而農(nóng)民房屋的再次修建可能會占用耕地，而占用耕地明顯與法律政策相違背。

但是，無論觀點(diǎn)如何激烈，實(shí)踐當(dāng)中，由于小產(chǎn)權(quán)房廉價的價格，居民對小產(chǎn)權(quán)房仍然是趨之若鶩。之所以出現(xiàn)上述原因，主要是房屋所在的土地使用權(quán)受到限制，不具有城市商品房那樣的流通性。

(二)域外立法考察

關(guān)于土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況，大陸法系國家多采用租賃權(quán)的立法模式，如日本及我國臺灣地區(qū)等。

1.日本

日本《假登記擔(dān)保契約法》第10條規(guī)定：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場合，就其土地為擔(dān)保假登記時，基于該暫登記為本登記場合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。與此場合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請求，由法院定之”。[1]

2.我國臺灣地區(qū)

我國臺灣地區(qū)“民法”債編1999年修訂后，增訂的第425條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時成立的法定租賃權(quán)。[2]

綜上，無論從現(xiàn)實(shí)需要和法理論分析，還是從比較法角度分析，在土地使用權(quán)不能流通而其上的房屋所有權(quán)不能變更登記的情況下，對房屋的使用均作了不同的規(guī)定。

二、小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀及存在的問題分析

(一)小產(chǎn)權(quán)房訴訟的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件出現(xiàn)增多的趨勢。審判實(shí)踐中，對于買賣小產(chǎn)權(quán)房的合同效力問題，各地法院的審理思路基本一致。山東省高級人民法院下發(fā)的《全省民事審判工作會議紀(jì)要》【魯高法〔2011〕297號】中明確“對于因買賣在集體所有的土地上開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房”而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國家的公共政策和誠信交易秩序，依法確認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效，并通過出賣人承擔(dān)締約過失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡”；海南省高級人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買賣合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(試行)》中亦規(guī)定“城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買賣合同無效，由此而造成的損失由雙方按過錯責(zé)任大小分擔(dān)”；北京市高級人民法院民一庭針對小產(chǎn)權(quán)房的買賣問題，專門于2013年12月23日下發(fā)了《關(guān)于對涉及“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同糾紛案件慎重處理的通知》，要求各級法院民庭對于已經(jīng)受理的相關(guān)案件，應(yīng)當(dāng)高度重視，妥善處理，在相關(guān)法律政策尚未出臺前，不應(yīng)以判決方式認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)”房屋買賣合同有效。

法院在掌握小產(chǎn)權(quán)房執(zhí)行手段上，一是在雙方當(dāng)事人協(xié)商一致的情況下，由債務(wù)人自行將涉案小產(chǎn)權(quán)出賣，用出賣房屋的價款償還債權(quán)。二是當(dāng)事人雙方達(dá)成以物抵債協(xié)議，由法院出具以物抵債裁定書，確認(rèn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以及債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。如果債務(wù)人不同意時，法院可根據(jù)最新修訂的《民事訴訟法》第247條之規(guī)定，委托有關(guān)單位拍賣或者法院自行變賣。

(二)問題分析

1.惡意毀約多。之所以出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房訴訟糾紛，是由于當(dāng)事人惡意毀約。往往出賣者以極低的價格出賣后，房屋漲價，進(jìn)而以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效提起訴訟。

2.案件執(zhí)行難度大。在被執(zhí)行人不同意以房抵債的情況下，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)椴荒芰魍?，所以不能進(jìn)行評估拍賣，當(dāng)然，不排除有個別法院依然進(jìn)行評估和拍賣。

3.對買受人的權(quán)利救濟(jì)不足。一旦確認(rèn)房屋買賣合同無效，法院會基于誠信原則及雙方的過錯程度來判決出賣方返還買受人部分錢款，但是，買受人執(zhí)行起來困難重重，又會陷入執(zhí)行難的怪圈。

三、完善我國小產(chǎn)權(quán)房的建議

為了充分保障房地產(chǎn)市場的交易秩序，應(yīng)當(dāng)針對目前司法實(shí)踐中存在的執(zhí)行混亂問題對小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行完善，便于統(tǒng)一司法裁判尺度，引導(dǎo)人們更多自由選擇。有鑒于此，筆者提出如下建議。

(一)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題

在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房的，可認(rèn)定其買賣有效；向本集體經(jīng)濟(jì)組織外的人員出賣小產(chǎn)權(quán)房的，一般應(yīng)認(rèn)定其買賣行為無效，如本文開頭列舉的案例，因?yàn)樗文撑c陳某非同一集體組織內(nèi)部成員，因此，宋某與陳某簽訂的房屋買賣合同應(yīng)系無效合同。在審理此類案件時，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房屋買賣的時間、是否支付價款、交易的目的及房屋的現(xiàn)狀等判斷房屋交易的真實(shí)性，在執(zhí)行程序中避免被執(zhí)行人借執(zhí)行異議之訴來轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)。

(二)規(guī)定法定租賃權(quán)

利用債權(quán)法中的“法定租賃權(quán)”來解決買房人合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地(或集體建設(shè)用地)及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會秩序的安寧與穩(wěn)定。

(三)不宜評估拍賣小產(chǎn)權(quán)房

因?yàn)橘I受人的主體涉及社會人員，比較復(fù)雜，往往與出賣人非為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。如果非同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員競買了涉案房產(chǎn)，勢必與法院審理時適用的法律相互矛盾。因此，雖然《民事訴訟法》第247條之規(guī)定了評估拍賣程序，但是不宜適用。在此情況下，應(yīng)由雙方當(dāng)事人協(xié)商或者由被執(zhí)行人自行變賣涉案房產(chǎn)以抵償債務(wù)。

(四)暫不受理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是雙方明知的，基于維護(hù)交易和誠信原則，法院對于涉及小產(chǎn)權(quán)房買賣的糾紛應(yīng)暫不予受理，以懲罰惡意毀約者，同時避免法院的處理原則與今后即將出臺的小產(chǎn)權(quán)房政策相互沖突，產(chǎn)生不良的社會影響，影響司法權(quán)威。

(五)不宜將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的

在目前的法律政策下，司法審判小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件既要考慮司法導(dǎo)向與國家法律、政策相吻合，又要兼顧誠實(shí)信用的民法原則，維護(hù)社會的公序良俗。因此，法院要想兼顧法律效果和社會效果的統(tǒng)一是很艱難的。如果法院將小產(chǎn)權(quán)房列為執(zhí)行標(biāo)的，買受人在要求房產(chǎn)管理部門登記發(fā)證時會遭到拒絕，一方面勢必使司法權(quán)威陷入尷尬的境地，另一方面買受人會遷怒于法院，使法院陷入被動局面。

四、結(jié)語

城鄉(xiāng)一體化是我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的必然趨勢，但在現(xiàn)階段，我國農(nóng)村宅基地并不單純作為一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)存在，它還承載著多種社會功能，維系著重要的政治與社會穩(wěn)定責(zé)任。涉小產(chǎn)權(quán)房糾紛復(fù)雜多樣，涉案主體、法律關(guān)系等都不相同，加之相關(guān)法律和政策規(guī)定不詳細(xì)可操作性不強(qiáng)，或規(guī)定不夠明確難以適用，直接給法院審理此類案件以及執(zhí)行工作帶來了難度。小產(chǎn)權(quán)房從禁止流轉(zhuǎn)到允許流轉(zhuǎn)，首先需要立法機(jī)關(guān)對法律的變更與制訂相關(guān)配套措施，在此之前，司法機(jī)關(guān)不宜越俎代庖。

[1]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學(xué)論壇，2010，1(1)：54.

[2]陳耀東，吳彬.“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決[J].法學(xué)論壇，2010，1(1)：54.

D922.29

A

2095-4379-(2016)27-0159-02

張豐芹，法學(xué)碩士，山東信望律師事務(wù)所，專職律師；鄭力，山東信望律師事務(wù)所，主任。