“借名買房”行為法律問題的思考

徐　鵬

青島大學(xué)，山東　青島　266071

“借名買房”行為法律問題的思考

徐鵬

青島大學(xué)，山東青島266071

摘要：出于規(guī)避法律或貪圖便宜的心理，“借名買房”的情形在當(dāng)今已變得相當(dāng)普遍，此種情形下購買的房屋所有權(quán)究竟是屬于實(shí)際出資方還是產(chǎn)權(quán)登記方，若是雙方對產(chǎn)權(quán)歸屬發(fā)生糾紛，又應(yīng)該怎樣被解決？本文將對該問題進(jìn)行詳細(xì)的探討并提出相應(yīng)的建議。

關(guān)鍵詞：事實(shí)物權(quán)；法律物權(quán)；風(fēng)險(xiǎn)

雙方當(dāng)事人在不侵犯國家集體和他人合法權(quán)利的情形下，基于平等自愿的基本原則簽訂的符合法律、法規(guī)要求的契約我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為合法有效。但是我們現(xiàn)在所探討的“借名買房”協(xié)議其效力應(yīng)該如何認(rèn)定，首先我們應(yīng)該考慮其是否違反了國家法律的強(qiáng)制性規(guī)范；其次要考慮該協(xié)議是否會損害第三人的利益；再次雙方當(dāng)事人簽訂該協(xié)議是否完全出于真實(shí)的意思表示。對以上情況我們逐一進(jìn)行分析：

一、協(xié)議有效性

經(jīng)過實(shí)踐中的經(jīng)驗(yàn)我們可知“借名買房”現(xiàn)象之所以出現(xiàn)且糾紛日益增多，其主要原因就是因?yàn)閲覍彿空哔Y格限制相關(guān)政策的出臺，使有能力購買房屋的人萌生了鉆這種漏洞的想法。對于該種情形我們不能一概認(rèn)定為其協(xié)議是有效還是無效。

(一)出于規(guī)避法律或政策原因的借名買房

比如一些出于工作或其他原因欲長期在北京定居的非京籍人員，由于不符合納稅滿五年等條件而無法購買北京的住房；再者一些城鎮(zhèn)居民無論是出于什么原因的購買農(nóng)村房屋。對于前一種情形的借名買房，我個人認(rèn)為因沒有損害國家、集體或他人的利益且政策的效力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于法律，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為該行為有效。而對于城鎮(zhèn)居民借名購買農(nóng)村房屋的情形，由于違反了《土地管理法》關(guān)于農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效。

(二)以轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)為目的的借名買房

根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定的合同無效情形其中包括有惡意串通損害國家、集體或第三人利益以及以合法形式掩蓋非法目的。雖說借名人購買房屋登記于他人名下會損害其債權(quán)人的利益，可是該債權(quán)人如何舉證證明出名人與借名人之間存在惡意串通呢，如果確實(shí)存在惡意串通的情形我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合同無效，由債權(quán)人主張撤銷權(quán)來維護(hù)自身利益。

(三)借名購買經(jīng)濟(jì)適用房的合同是否有效

《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》作為我國目前調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用住房的主要依據(jù)，在其內(nèi)容中也未對借名買房的行為進(jìn)行規(guī)制；同時因該《辦法》不屬于強(qiáng)制性規(guī)定，故也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房屬于違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而認(rèn)定其無效。是否損害了國家、集體或第三人的利益呢？國家設(shè)立經(jīng)濟(jì)適用房就是為了解決低收入家庭住房困難，符合條件的出名人已經(jīng)取得了該房屋，他又自愿將其給實(shí)際出資人占有、使用。根據(jù)法律“約定大于法定”的精神，我們也不應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該行為侵犯了誰的利益，故也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其為有效的。

二、物權(quán)有效性

借名買房合同，是指房屋的實(shí)際出資人借用他人的名義購買房屋，房屋所有權(quán)登記于他人名下，而房屋的實(shí)際管理、使用、收益的權(quán)利仍為實(shí)際出資人所有的合同，且在一定條件下實(shí)際出資人可以要求恢復(fù)房屋真實(shí)權(quán)利狀態(tài)。也有學(xué)者認(rèn)為實(shí)際出資人不僅擁有房屋的管理、使用、收益的權(quán)利，其擁有的應(yīng)該是完整的物權(quán)即還應(yīng)當(dāng)包括對該房屋進(jìn)行處分的權(quán)利。對房屋的處分權(quán)包括有買賣、抵押等權(quán)利，可是我們知道在借名買房的情形下，雖然出資人實(shí)際占有了該房屋，可是房屋的法律物權(quán)人為出名人即登記人，要將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、抵押必須經(jīng)過房產(chǎn)管理部門，而此時如果出名人不出面實(shí)際出資人也無法將其事實(shí)上所有的房屋進(jìn)行處分。所以我認(rèn)為借用他人名義購買的房屋實(shí)際出資人擁有的只是受限制的物權(quán)，而非完整的物權(quán)。

以上所述都是在雙方簽訂的借名買房協(xié)議有效的情況下的物權(quán)性質(zhì)，若雙方簽訂的協(xié)議本身就由于違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而不具備合同效力此時物權(quán)應(yīng)該如何認(rèn)定呢？比如我們上文探討過的，為逃避債務(wù)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)而購買房屋且登記在他人名下的情況。通過辦案實(shí)踐中，為了逃避法院的執(zhí)行，有些被執(zhí)行人將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移至他人名下，雖說大家明知這是被執(zhí)行人逃避債務(wù)的一種手段，可是我們?nèi)员仨氄J(rèn)可出名人擁有合法的物權(quán)，故該房屋便不能作為被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)予以查封或者拍賣。

三、權(quán)利沖突

借名買房其實(shí)是一個復(fù)雜的行為過程，即包括有協(xié)議雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，亦包括雙方當(dāng)事人對外的民事行為。

(一)借名行為與代理行為的區(qū)別

民事代理行為是指代理人在代理權(quán)限范圍內(nèi)，以被代理人的名義獨(dú)立與第三人進(jìn)行的民事活動，且由此產(chǎn)生的法律后果均由被代理人承擔(dān)。因?yàn)楦鶕?jù)借名買房行為的性質(zhì)可知是借名人為了實(shí)現(xiàn)自己的利益，代理出名人與相對人進(jìn)行房屋交易，最終以出名人的名義辦理了登記手續(xù)，但此時產(chǎn)生的法律后果應(yīng)認(rèn)為是由借名人也即代理人來承擔(dān)，因?yàn)槭撬碛惺褂迷摲课莸臋?quán)利及支付房款、償還銀行貸款等義務(wù)。故借名買房的行為不應(yīng)被認(rèn)定為一種代理行為。

(二)與贈與行為之沖突

借名買房的出名人與實(shí)際出資人多為親屬、朋友甚至情侶關(guān)系，有時候雙方礙于情面的原因也不會簽訂協(xié)議，如若此時出名人反悔認(rèn)為該房屋為實(shí)際出資人對自己的贈與而非借名購買，此種情況下即便借名人舉證證明了自己為實(shí)際出資人也無法說明該行為究竟是贈與還是借名。

(三)事實(shí)物權(quán)與法律物權(quán)之抗衡

1.在不涉及第三人的情況下，借名人的事實(shí)物權(quán)可以對抗出名人的法律物權(quán)

畢竟登記的目的在于將物權(quán)事實(shí)對外公開，登記并非一種行政許可或行政確認(rèn)行為，登記也只是對法律行為的確認(rèn)而非創(chuàng)設(shè)新的權(quán)利。我們更應(yīng)該尊重協(xié)議雙方當(dāng)事人行為的本意，還原事實(shí)。

2.在涉及第三人時，應(yīng)維持物權(quán)登記的效力，保護(hù)善意第三人的利益

依據(jù)王利明教授在其《物權(quán)法研究》中的論述，所謂善意保護(hù)的效力，也就是傳統(tǒng)民法所謂的“公信力”，它是指登記記載的權(quán)利人在法律上被推定為真正的權(quán)利人，即便以后事實(shí)證明登記記載的物權(quán)不存在或存有瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認(rèn)其行為具有與真實(shí)的物權(quán)相同的法律效果。在登記申請人辦理了登記之后，任何人因?yàn)樾刨嚨怯洠c登記權(quán)利人就登記的財(cái)產(chǎn)從事了交易行為，符合善意取得的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)受到善意取得制度的保護(hù)，取得該不動產(chǎn)的所有權(quán)。也就是說如果該房屋被出名人依法轉(zhuǎn)讓給第三人，借名人是無權(quán)要求購買該房屋的第三人返還的。

四、借名買房行為風(fēng)險(xiǎn)防范建議

(一)購房出資人的法律風(fēng)險(xiǎn)

1.出名人反悔要求主張房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)；

2.出名人擅自處分房屋的風(fēng)險(xiǎn)；

3.出名人意外去世房屋被依法繼承的風(fēng)險(xiǎn)；

4.出名人涉及訴訟該房屋被查封或者拍賣的風(fēng)險(xiǎn)。

(二)產(chǎn)權(quán)登記人的法律風(fēng)險(xiǎn)

出名人要承擔(dān)的義務(wù)也不單單是代替出資人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)這么簡單，因?yàn)閷ν饪磥沓雒司褪窃摲课莸乃袡?quán)人，在出資人不償還銀行貸款的情況下，此時影響到的便是出名人的征信記錄。

(三)風(fēng)險(xiǎn)防范建議

我們所說的房屋登記僅具有確認(rèn)所有權(quán)的效力，而并不能創(chuàng)設(shè)權(quán)利，這只是一種權(quán)利推定效力，任何事情都會發(fā)生變故，沒有人能保證事情萬無一失的按照自己預(yù)想的結(jié)果發(fā)展。為了將損失結(jié)果盡量降低筆者會提出如下的建議：協(xié)議雙方當(dāng)事人都對對方的人品、信用狀況進(jìn)行詳細(xì)的了解、考察，選擇最值得信任的人；最好能選擇專業(yè)人員起草協(xié)議內(nèi)容，在有關(guān)人員的見證下簽署協(xié)議；實(shí)際出資人應(yīng)將所有的付款憑證保留齊全，以防日后發(fā)生糾紛難以舉證。

五、結(jié)論

“借名買房”現(xiàn)象之所以出現(xiàn)并愈演愈烈，其起因多是有些購房者為了規(guī)避法律、法規(guī)及政策的不利因素，既然你當(dāng)初選擇規(guī)避了法律，又想要借用法律來保障自己目的的實(shí)現(xiàn)，也是需要付出一定代價(jià)的，否則法律的威嚴(yán)何在，政策的作用何在。與其冒著房財(cái)兩空的風(fēng)險(xiǎn)鋌而走險(xiǎn)，不如堂堂正正選擇其他的投資渠道。

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中圖分類號：D923.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：2095-4379-(2016)17-0202-02

作者簡介：徐鵬(1989-)，女，漢族，山東青島人，青島大學(xué)，碩士研究生，研究方向：民商法學(xué)。