商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房者的利益保護(hù)問(wèn)題分析

徐鑫雨

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧　錦州　121000

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商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房者的利益保護(hù)問(wèn)題分析

徐鑫雨

遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，遼寧錦州121000

本文主要就商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中購(gòu)房者的利益保護(hù)問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析，從當(dāng)前的現(xiàn)狀出發(fā)，分析了商品房交易過(guò)程中的糾紛類(lèi)型，并對(duì)完善商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)建議進(jìn)行了思考。

商品房交易；購(gòu)房者利益保護(hù)；合同糾紛

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得了很大的進(jìn)步。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的早期，很多房地產(chǎn)交易過(guò)程中當(dāng)事人之間的交易沖突都是由于房地產(chǎn)方面的法律不是很完善或者現(xiàn)有的法律不適用于房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。但是隨著我國(guó)法律體系的不斷完善，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸走向規(guī)范化，房地產(chǎn)法的功能從最初的對(duì)房屋面積計(jì)價(jià)方式不合理等管理問(wèn)題規(guī)定轉(zhuǎn)向了保護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利，充分重視購(gòu)房者的利益保護(hù)。

一、我國(guó)購(gòu)房者權(quán)益法律保護(hù)現(xiàn)狀

隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷深入發(fā)展，為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康、穩(wěn)定、有序的發(fā)展，我國(guó)也制定了一系列的保護(hù)房地產(chǎn)交易中購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的法律。如在《民法通則》、《城市管理法》等中都制定了房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，以保證房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的公平進(jìn)行。但是由于法律本身具有一定的滯后性，加之隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況也發(fā)生了一定的變化，現(xiàn)行的房地產(chǎn)方面的法律已經(jīng)不能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的需要，在房地產(chǎn)交易過(guò)程中對(duì)于消費(fèi)者的保護(hù)存在主體資格不明確、權(quán)利保護(hù)不完善等問(wèn)題。

(一)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的有關(guān)規(guī)定

我國(guó)的《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》詳細(xì)闡述了消費(fèi)者的合法權(quán)益以及經(jīng)營(yíng)者應(yīng)該盡到的法律義務(wù)，且《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》是從消費(fèi)者的立場(chǎng)出發(fā)，重在對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的生產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行一定的限制和約束，為消費(fèi)者合理維權(quán)提供了法律保障。在這種情況下如果生產(chǎn)商或者銷(xiāo)售商不履行法定義務(wù)的情況就會(huì)受到法律的處罰。尤其是該法律的第49條明確規(guī)定了“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)該按照消費(fèi)者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！边@是我國(guó)第一次用立法的形式規(guī)定了具體的賠償性規(guī)定，在一定程度上為消費(fèi)者維權(quán)提供了有力的法律保障。

然而，《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》雖然在保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，但是還存在著一定的問(wèn)題，就是對(duì)于“商品”和“消費(fèi)者”這兩個(gè)在《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中頻繁出現(xiàn)的概念，并沒(méi)有做出合理的使人信服的解釋。很多人對(duì)于“商品房算不算商品？”、“購(gòu)房者算不算消費(fèi)者”這些問(wèn)題還存在很多的疑問(wèn)，對(duì)于商品房交易出現(xiàn)的糾紛是否適用于《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的各個(gè)條款，還存在很大的爭(zhēng)議，導(dǎo)致了在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛時(shí)，無(wú)法根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》提出訴求，也無(wú)法得到充分的維權(quán)。

(二)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定

《城市房地產(chǎn)管理法》主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)交易規(guī)范進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，它的頒布在保障房地產(chǎn)交易中相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、嚴(yán)格房地產(chǎn)管理等方面都發(fā)揮了重要的作用，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)、健康發(fā)展提供了有力的法律保障?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》確立了我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)管理方面的基本原則，確立了房地產(chǎn)市場(chǎng)基本的調(diào)節(jié)機(jī)制，使其保持公平競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。該法要求售房者必須要具有各個(gè)方面的證書(shū)，這在很大程度上保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益。而且很規(guī)定了房地產(chǎn)交易過(guò)程中的五種合同，嚴(yán)格限制了開(kāi)發(fā)商的行為，這就意味著商品房購(gòu)買(mǎi)者有了新的法律依據(jù)，有利于保護(hù)購(gòu)買(mǎi)者的相關(guān)權(quán)益，同時(shí)也有益于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。

(三)其他方面的相關(guān)規(guī)定

這部分法律文件主要是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的限制，也有內(nèi)容是對(duì)購(gòu)房及權(quán)益保護(hù)進(jìn)行了一定的規(guī)定。如《城市房地產(chǎn)抵押辦法管理》、中國(guó)銀行頒布的《個(gè)人住房貸款管理方法》等，但是這些法律僅僅是就某一方面進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定，并沒(méi)有形成具體的體系，具有很大的局限性。另外，實(shí)施效果比較好的是《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，對(duì)于購(gòu)房者合法權(quán)益的保護(hù)比較全面。但是該解釋的頒布雖然對(duì)于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)以及對(duì)于開(kāi)發(fā)商的相關(guān)行為具有一定的限制作用，但是還存在著公共空間的定義不明確、公攤面積比例的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不明晰等問(wèn)題，還需要進(jìn)行修改和完善。

二、商品房交易過(guò)程中的糾紛類(lèi)型

隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善發(fā)展，房地產(chǎn)交易數(shù)量不斷增多，但隨之也出現(xiàn)了各種各樣的糾紛問(wèn)題。以下本文主要將對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程中出現(xiàn)的糾紛類(lèi)型進(jìn)行簡(jiǎn)要的分析。

(一)商品房交易過(guò)程中的預(yù)售合同糾紛問(wèn)題

所謂預(yù)售合同的本質(zhì)是為商品房交易進(jìn)行合同的預(yù)約。所謂預(yù)售就是指合同約定的房屋正在建設(shè)的過(guò)程中，購(gòu)買(mǎi)者在房屋交付前把全部的款項(xiàng)支付給售房的一方，而售房的一方主要義務(wù)就是按照預(yù)售合同規(guī)定的日期把房屋交付給購(gòu)買(mǎi)方并在一定的期限內(nèi)辦理物權(quán)變更手續(xù)。但是由于對(duì)方義務(wù)的履行并不同步，即購(gòu)買(mǎi)者是在房屋交付前就完成了所有的義務(wù)，而在這個(gè)過(guò)程中房屋還在建造的過(guò)程中，即售房者還在義務(wù)的履行過(guò)程中。這種義務(wù)履行的不同時(shí)進(jìn)行很容易產(chǎn)生一定的問(wèn)題。

其次，在商品房的預(yù)售過(guò)程中，在預(yù)售合同的簽訂之前，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)與購(gòu)房者簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)”，主要作用在于保證認(rèn)購(gòu)人在一定的日期內(nèi)與售房者簽訂預(yù)售合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)往往由開(kāi)發(fā)商一方進(jìn)行擬定，對(duì)于有關(guān)的商品房交易內(nèi)容進(jìn)行初步的擬定。認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之后，開(kāi)放商會(huì)為認(rèn)購(gòu)者保留其所認(rèn)購(gòu)的房屋。同時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)中所約定的房屋價(jià)格、房屋的面積大小、付款方式等不能再進(jìn)行任何形式的更改。認(rèn)購(gòu)書(shū)只要具有了商品房的主要要素、滿足了合同的有效要件之后就產(chǎn)生了法律上的約束力，從而促使商品房交易雙方認(rèn)真全面地履行其應(yīng)盡的義務(wù)。但是在購(gòu)房者之后不能和開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同時(shí)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約或者賠償責(zé)任這些問(wèn)題都還存在很大的爭(zhēng)議，導(dǎo)致預(yù)售合同簽售過(guò)程中的各種糾紛難以解決。

另外，在購(gòu)房者進(jìn)行定金的交付時(shí)也存在著一定的問(wèn)題。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的比較好的情況下，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)將定金轉(zhuǎn)化為訂金，這就導(dǎo)致了很多相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)商的違約行為無(wú)法進(jìn)行有效的限制以及相應(yīng)的懲罰。同時(shí)，即使購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商已經(jīng)簽訂了相關(guān)的預(yù)售合同，開(kāi)發(fā)商在遇見(jiàn)出價(jià)更高的購(gòu)房者時(shí)往往會(huì)選擇將訂金退還給原來(lái)的購(gòu)房者。這樣一來(lái)，購(gòu)房者只能得到返還訂金補(bǔ)償，并拿不到《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》所提到的雙倍返還的補(bǔ)償，這就在一定程度上損害了原購(gòu)房者的利益。

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中價(jià)款類(lèi)糾紛問(wèn)題

價(jià)款是商品房交易過(guò)程中的核心問(wèn)題，因?yàn)閮r(jià)款問(wèn)題和商品房交易雙方的利益都緊密相關(guān)，所以商品房交易雙方都對(duì)這個(gè)問(wèn)題異常關(guān)注，這就很容易產(chǎn)生糾紛。在具體的商品房交易過(guò)程中，常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型主要分為行使抗辯權(quán)過(guò)程中而產(chǎn)生的價(jià)款糾紛和辦理貸款過(guò)程中產(chǎn)生的矛盾這兩種類(lèi)型。一是在行使抗辯權(quán)過(guò)程中出現(xiàn)的價(jià)款糾紛。一般情況下，商品房交易的過(guò)程中所簽訂的合同是雙向的，即購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商需要共同履行義務(wù)，才能保證合同約定內(nèi)容的順利進(jìn)行。如果雙方中的任何一方?jīng)]有履行其應(yīng)該履行的義務(wù)，交易雙方就會(huì)產(chǎn)生一定的糾紛，比如，購(gòu)房者在支付了部分款項(xiàng)之后以對(duì)方經(jīng)營(yíng)方面的問(wèn)題為由拒絕支付剩余的款項(xiàng)引發(fā)的糾紛等。二是因貸款的辦理而產(chǎn)生的糾紛。這種糾紛的發(fā)生一般是指，購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋的時(shí)候并沒(méi)有足夠的金錢(qián)，于是采用貸款這一方式進(jìn)行房屋的購(gòu)買(mǎi)，但是一旦購(gòu)房者不按時(shí)償還貸款就會(huì)引發(fā)糾紛。面對(duì)購(gòu)房者無(wú)法按時(shí)償還貸款這一情況，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇代為清償銀行貸款，然后求得一定的追索權(quán)。另外還有可能因?yàn)殂y行自身存在一定的問(wèn)題，不能及時(shí)發(fā)放貸款，導(dǎo)致購(gòu)房者在交易過(guò)程中因?yàn)闊o(wú)法及時(shí)付款而產(chǎn)生一定的債務(wù)糾紛，這種情況就更為復(fù)雜。

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中交付類(lèi)糾紛

在商品房交易的最后一個(gè)交付過(guò)程中也很容易產(chǎn)生一定的糾紛。一般情況下，常見(jiàn)的糾紛主要分為房屋交付不能、商品房延遲交付、商品房變更設(shè)計(jì)規(guī)劃等方面。商品房交付過(guò)程中存在的交付不能的問(wèn)題，即指開(kāi)發(fā)商一方不能按時(shí)把房屋交付給購(gòu)房者。這種問(wèn)題的產(chǎn)生一般有幾個(gè)方面的原因：首先可能是開(kāi)發(fā)商自身主體資格的欠缺，即開(kāi)發(fā)商對(duì)其所銷(xiāo)售的樓盤(pán)并沒(méi)有取得相關(guān)的銷(xiāo)售許可證，從而不能銷(xiāo)售該房屋。其次，可能房屋設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)了失誤，導(dǎo)致建設(shè)的房屋具有很大的質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法得到質(zhì)量驗(yàn)收。還有一種比較嚴(yán)重的情況是開(kāi)發(fā)商就同一房屋與數(shù)人簽訂了買(mǎi)賣(mài)合同，所以開(kāi)發(fā)商無(wú)法按照約定的時(shí)間進(jìn)行房屋的交付。這種情況主要體現(xiàn)在資金比較緊張的開(kāi)發(fā)商身上，他們?yōu)榱藢?shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益的最大化，往往會(huì)選擇犧牲自身的信譽(yù)。另外一種常見(jiàn)的糾紛類(lèi)型是商品房延遲交付。所謂的延遲交付就是指開(kāi)發(fā)商無(wú)法按照約定的期限交付其應(yīng)該交付給購(gòu)房者的房屋，這種情況往往是由以下幾個(gè)方面導(dǎo)致的：首先開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行物權(quán)變更手續(xù)的時(shí)候存在一定的問(wèn)題，導(dǎo)致其不能在規(guī)定的教父日期之前完成相關(guān)的交付手續(xù)，從而導(dǎo)致延遲交付糾紛。其次，可能是因?yàn)榉课萁ㄖ倪M(jìn)程比預(yù)想中的要慢，在約好的交付日期到來(lái)之時(shí)，建筑的相關(guān)的配套措施還沒(méi)有完善，所以導(dǎo)致了延遲交付的糾紛。另外，還可能存在房屋面積與約定的不一致、房屋質(zhì)量與約定的不一致、銷(xiāo)售廣告以及開(kāi)發(fā)商所提供的宣傳材料與最終交付的房屋相互不一致等糾紛。

三、關(guān)于完善商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)的相關(guān)建議

(一)商品預(yù)售合同糾紛中購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)

在預(yù)售合同的簽訂過(guò)程中本身就存在商品房交易雙方義務(wù)的履行不同步這一問(wèn)題，這會(huì)對(duì)已經(jīng)部分或

全部履行付款義務(wù)的購(gòu)房者產(chǎn)生了很?chē)?yán)重的影響，因此如何保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益就顯得尤其重要。想要達(dá)到更好的保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益這一目標(biāo)，首先必須要合理規(guī)制商品房預(yù)售合同中的格式條款。同時(shí)要保證條款的規(guī)定涉及到各個(gè)重要的細(xì)節(jié)問(wèn)題，確保條款的公平公正性，從而確保購(gòu)房者權(quán)益得到了保護(hù)。其次在定金問(wèn)題的處理過(guò)程中，如果是由于商品房交易雙方因?yàn)檎?dāng)理由不能對(duì)其義務(wù)進(jìn)行履行的情況下，應(yīng)該認(rèn)為雙方均無(wú)過(guò)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把定金返還給購(gòu)房者。而如果是一方的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致交易的中止時(shí)，應(yīng)該適用定金處罰原則。

(二)商品房預(yù)售價(jià)格糾紛

商品房預(yù)售價(jià)格作為時(shí)常發(fā)生糾紛問(wèn)題的矛盾焦點(diǎn)，也應(yīng)該得到充分的重視。首先預(yù)售合同已經(jīng)確定的商品房?jī)r(jià)格，由于開(kāi)發(fā)商方面的問(wèn)題導(dǎo)致申請(qǐng)價(jià)格變更的應(yīng)該不易受理。而對(duì)于政府宏觀調(diào)控導(dǎo)致成本增加的情況，可以支持商品房?jī)r(jià)格的變動(dòng)。另外，預(yù)售合同中如果只約定了暫定價(jià)，同時(shí)預(yù)售合同又約定了房屋的價(jià)格，以相關(guān)部門(mén)核定后的價(jià)格為準(zhǔn)。同時(shí)，預(yù)售合同中根據(jù)價(jià)格條款沒(méi)有對(duì)商品房的價(jià)格作出明確規(guī)定的，或者在履行合同的過(guò)程中出現(xiàn)不可抗力等，雙方可以就商品房預(yù)售價(jià)格另行協(xié)商一致。

(三)商品房交付過(guò)程中的權(quán)力保護(hù)

在這一過(guò)程中，必須要加強(qiáng)對(duì)于商品房質(zhì)量的監(jiān)督。雖然之前我國(guó)也有相關(guān)的規(guī)定，但是往往流于形式，導(dǎo)致糾紛問(wèn)題的產(chǎn)生。開(kāi)發(fā)商必須要高度重視這一問(wèn)題，高度關(guān)注施工過(guò)程中的每一個(gè)細(xì)節(jié)，避免質(zhì)量問(wèn)題的產(chǎn)生。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)要對(duì)一房數(shù)賣(mài)這一情況進(jìn)行一定的限制，嚴(yán)厲打擊一房多賣(mài)行為，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。

總之不可否認(rèn)的是，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)一定的問(wèn)題。本文主要就法律方面的規(guī)定、問(wèn)題及對(duì)策進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，希望能提供一定的借鑒。當(dāng)然，房地產(chǎn)更加合理的市場(chǎng)環(huán)境的建立也離不開(kāi)政府的宏觀調(diào)控。相信隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善以及相關(guān)法律的逐漸成熟，購(gòu)房者的權(quán)益也會(huì)得到更好的保護(hù)。

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D923；D922.29

A

2095-4379-(2016)26-0054-03

徐鑫雨(1994-)，女，漢族，遼寧海城人，遼寧理工學(xué)院(原渤海大學(xué)文理學(xué)院)，文法系法學(xué)專(zhuān)業(yè)本科生。