不動產(chǎn)物權(quán)的變動與權(quán)利登記

●邸天利 倪桂芳

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不動產(chǎn)物權(quán)的變動與權(quán)利登記

●邸天利 倪桂芳*

*邸天利，山東省高級人民法院原法官；倪桂芳，泰和泰（濟(jì)南）律師事務(wù)所律師。

《物權(quán)法》第28條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！痹撘?guī)定說明，生效法律文書具有直接導(dǎo)致物權(quán)變動的效力，且物權(quán)的取得不必進(jìn)行登記公示或交付公示。其立法初衷是一方面在私法層面彌補(bǔ)法定物權(quán)公示方式的僵硬性，另一方面在公法層面維護(hù)法院裁判的權(quán)威性、公開性和權(quán)益判定的終局性。①如黃忠順《論法院生效法律文書引起的物權(quán)變動》，載《法治研究》2013年第10期。然而，良法未必帶來“善果”：司法實(shí)踐中，基于“法律文書”外延的不確定性，不乏錯(cuò)誤援引該條作為裁判依據(jù)的法院判決；②如在“陳桂芳訴康成根等房屋買賣合同糾紛案”中，審理法院援引《物權(quán)法》第28條，在訟爭房屋未辦理過戶登記前即確認(rèn)其物權(quán)歸屬；在“趙寶輝與宋立奇、陳紅勛房屋買賣糾紛上訴案”中，審理法院將給付判決認(rèn)定為《物權(quán)法》第28條中的“法律文書”，據(jù)此確定了訟爭房屋的物權(quán)歸屬。亦不乏被執(zhí)行人通過虛假訴訟令案外人取得足以直接引起物權(quán)變動的裁判文書，以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、規(guī)避執(zhí)行的目的。近日，江蘇某中院的一則生效裁定更是顯現(xiàn)出《物權(quán)法》第28條適用的新問題。

某刑事附帶民事判決書判決，某甲應(yīng)給付某乙金錢若干。該案進(jìn)入執(zhí)行程序，某甲除以其女兒名義購買的房產(chǎn)外，無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行。最終某甲以其女兒名義購買的XX商品房（未繳納契稅和公共維修基金，未辦理過戶登記）被該中院強(qiáng)制拍賣。拍賣公告中說明：“由此產(chǎn)生的稅費(fèi)由買受人承擔(dān)”。某丙通過公開競價(jià)拍得該處房產(chǎn)，該中院出具拍賣確認(rèn)書和執(zhí)行裁定，裁定主文為：“某甲以其女兒名義購買的XX商品房所有權(quán)歸某丙所有”。某丙持法院生效裁定書申請房屋過戶登記，被告知其需要先行墊付某甲未繳納的契稅，完稅后房管局先將涉案房屋過戶到某甲的女兒名下；某丙再次繳納契稅后，房管局再從某甲女兒名下過戶至某丙。某丙隨即前往稅務(wù)部門繳納相關(guān)契稅，卻被告知該商品房的契稅需要評估后才能確定，而開發(fā)商拒絕配合評估，導(dǎo)致某丙雖然拍得該商品房，卻無法辦理過戶登記。

一、不動產(chǎn)物權(quán)變動

不動產(chǎn)物權(quán)變動，就不動產(chǎn)物權(quán)本身而言，是指該物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅之動態(tài)過程；就權(quán)利主體而言，是指其物權(quán)的得喪變更。故不動產(chǎn)物權(quán)變動實(shí)際上是指物權(quán)客體與物權(quán)主體之間關(guān)系的發(fā)生、變更和消滅。

在我國，導(dǎo)致物權(quán)變動的原因分為兩大類：法律行為與非法律行為?；诜尚袨橐鸬奈餀?quán)變動，以當(dāng)事人之間意思自治為基礎(chǔ)，其又細(xì)分為單方法律行為和雙方法律行為，前者如遺囑、拋棄等行為；后者如合同、贈與等行為。非基于法律行為的物權(quán)變動，排斥當(dāng)事人的意思自治，基于特定情形的出現(xiàn)即發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力，如繼承、征收、善意取得等情形。

基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，其權(quán)利為繼受取得，即“因他人所有之權(quán)利而取得權(quán)利”，非基于法律行為的不動產(chǎn)物權(quán)變動，其權(quán)利一般為原始取得，即“不基于他人所有之權(quán)利， 獨(dú)立取得新權(quán)利”。③謝在全：《民法物權(quán)論（上）》，臺灣三民書局2004年版，第458頁。暫不論涉案裁定能否事實(shí)上導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動，法院將仍為開發(fā)商所有的商品房當(dāng)做被執(zhí)行人甲的財(cái)產(chǎn)予以拍賣，丙經(jīng)公開競價(jià)所得權(quán)利并非依賴于甲的所有權(quán)，故應(yīng)為原始取得。

二、導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動的裁判類型

自《物權(quán)法》實(shí)施以來，理論界對第28條“法律文書”范圍的爭論一直存在，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》的頒布實(shí)施對此有了定論。法律文書，系指司法機(jī)關(guān)以及非訟機(jī)關(guān)、當(dāng)事人及其代理人依據(jù)法定程序，在進(jìn)行訴訟或者與訴訟有聯(lián)系的非訟活動中，依據(jù)事實(shí)，適用法律、法規(guī)所制作的具有法律效力或者法律意見的文書。④周道鸞主編：《法律文書教程》（第二版），法律出版社2007年版，第3頁。一般言之，法院作出的法律文書，包括決定、調(diào)解書、判決書和裁定書。⑤本文僅指民事法律文書。其中，民事決定僅針對民事訴訟中的程序性事項(xiàng)作出，不涉及實(shí)體性權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因而其內(nèi)容與物權(quán)變動無關(guān)，自然不在《物權(quán)法》第28條之“法律文書”范疇內(nèi)。

（一）調(diào)解書—不能徑行導(dǎo)致物權(quán)變動

調(diào)解書其是否具有變動物權(quán)的效力，關(guān)鍵是看調(diào)解書有無與形成判決一樣的形成力。本質(zhì)上看，調(diào)解書是對當(dāng)事人合意的確認(rèn)，具有強(qiáng)烈的私法性，與形成判決中強(qiáng)烈的國家公權(quán)力性質(zhì)相悖。謝在全先生更是指出：“依民事訴訟法成立之和解或調(diào)解，雖與確定判決有同一之效力，但就不動產(chǎn)物權(quán)變動事項(xiàng)所為和解或調(diào)解，尚無與形成判決同一之形成力，仍須當(dāng)事人持和解或調(diào)解筆錄辦理登記后，始生物權(quán)變動之效力?！币虼耍瑤в袧夂袼綑?quán)處分性質(zhì)的調(diào)解書不能直接導(dǎo)致不動產(chǎn)物權(quán)變動。

（二）判決書—限于形成判決

法院作出的判決書，分為給付判決、確認(rèn)判決和形成判決。給付判決基于當(dāng)事人間的給付之訴，是對既存請求權(quán)的確認(rèn)，并未改變原被告間的法律關(guān)系，只有在判決得到主動履行或強(qiáng)制執(zhí)行后，相關(guān)物權(quán)才發(fā)生變動，故其不能直接引起物權(quán)變動。確認(rèn)判決基于當(dāng)事人間的確認(rèn)之訴，是確認(rèn)某種民事法律關(guān)系存在與否的判決，不會產(chǎn)生物權(quán)變動的效果。⑥如某商品房為甲所有，錯(cuò)誤登記為甲、乙共有。若甲僅請求法院確認(rèn)自己是該房唯一所有人，法院作出支持甲的確認(rèn)之訴判決后，該房屋上的所有權(quán)并未發(fā)生變動，因?yàn)橐冶揪筒幌碛兴袡?quán)，只是因?yàn)榈怯涘e(cuò)誤而給甲的所有權(quán)造成了妨礙，該判決只是對甲原本所有權(quán)的一種確認(rèn)，甲可依據(jù)該判決申請更正登記。形成判決，指法院作出的變更或消滅某種既存民事法律關(guān)系的判決，一旦生效就會產(chǎn)生舊的法律關(guān)系被改造、新的法律關(guān)系被創(chuàng)設(shè)的效果。因而，只有形成判決能夠?qū)е虏粍赢a(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動。⑦現(xiàn)我國學(xué)界通說為只有形成判決能夠?qū)е挛餀?quán)變動。如崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2011年版，第64頁；尹田：《物權(quán)法》，北京大學(xué)出版社2013年版，第89頁；房紹坤：“導(dǎo)致物權(quán)變動之法院判決類型”，載《法學(xué)研究》2015年第1期；趙振華、楊芳：“《物權(quán)法》第28條適用之思考——何種法律文書能直接變動物權(quán)”，載《社會科學(xué)》2012年第11期。

（三）執(zhí)行程序中的拍賣裁定與以物抵債裁定

法院裁定，一般只針對程序問題而不具有形成力，但理論界對于執(zhí)行程序中的拍賣裁定和以物抵債裁定具有變動物權(quán)效力的觀點(diǎn)不存在爭議。對此問題的確認(rèn)，經(jīng)歷了如下歷史沿革：

最高人民法院在回復(fù)山東省高級人民法院《關(guān)于對第三人通過法院變賣程序取得的財(cái)產(chǎn)能否執(zhí)行回轉(zhuǎn)及相關(guān)法律問題的請示》復(fù)函（［2001］執(zhí)他字第22號）中規(guī)定：“人民法院在執(zhí)行中依法采取拍賣、變賣措施，是基于國家公權(quán)力的行為，具有公信力，買受人通過法院的拍賣、變賣程序取得財(cái)產(chǎn)的行為，不同于一般的民間交易行為，對其拍賣所得的權(quán)益應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)?！痹搹?fù)函雖未明示拍賣裁定導(dǎo)致物權(quán)變動的效力，但有一點(diǎn)是毋庸置疑的，即買受人通過法院拍賣程序取得權(quán)益受法律保護(hù)；最高人民法院、國土資源部、建設(shè)部《關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知》第27條規(guī)定：“人民法院制作的土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定送達(dá)權(quán)利受讓人時(shí)即發(fā)生法律效力，人民法院應(yīng)當(dāng)明確告知權(quán)利受讓人及時(shí)到國土資源、房地產(chǎn)管理部門申請土地、房屋權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記。國土資源、房地產(chǎn)管理部門依據(jù)生效法律文書進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，當(dāng)事人的土地、房屋權(quán)利應(yīng)當(dāng)追溯到相關(guān)法律文書生效之時(shí)?！痹撏ㄖ獮榉ㄔ涸O(shè)定了告知權(quán)利人依據(jù)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移裁定及時(shí)申請登記的義務(wù)，且權(quán)利人進(jìn)行登記后，其物權(quán)效力溯及到該裁定生效之時(shí)。此種規(guī)定雖然沒有明確法院裁定直接導(dǎo)致物權(quán)變動的效力，但在權(quán)利人權(quán)益保護(hù)上更進(jìn)一步，即其享有依據(jù)生效裁定申請登記的權(quán)利，而且物權(quán)一旦登記，其效力在裁定生效之時(shí)就發(fā)生；《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第29條規(guī)定：“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權(quán)、其他財(cái)產(chǎn)權(quán)自拍賣成交或者抵債裁定送達(dá)買受人或者承受人時(shí)起轉(zhuǎn)移?！痹摋l直接明文規(guī)定拍賣成交裁定一經(jīng)送達(dá)便導(dǎo)致物權(quán)變動；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第493條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移?！痹摻忉屩厣炅伺馁u裁定引起物權(quán)變動的效力；《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第7條將人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書和以物抵債裁定書認(rèn)定為物權(quán)法第28條所稱的導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的法律文書。

通過上述司法解釋可知，本案中江蘇某中院拍賣的標(biāo)的物雖然實(shí)際上是某甲對開發(fā)商的債權(quán)，⑧本文不考慮裁定本身的正確與否。即使拍賣錯(cuò)誤，根據(jù)［2001］執(zhí)他字第22號之規(guī)定，拍得人權(quán)益仍受保護(hù)。但關(guān)于“某甲以其女兒名義購買的XX商品房所有權(quán)歸某丙所有”的裁定，直接將該商品房的所有權(quán)裁定給某丙，具有形成效力，導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動。

二、權(quán)利登記

物權(quán)之變動需要公示才能為外界知悉，我國的不動產(chǎn)物權(quán)變動存在兩種公示主義：登記生效和登記對抗。但基于本文的生效裁定所引起的物權(quán)變動，登記既不是生效要件也不是對抗要件。那么，為何該種裁定可以避開登記這一公示形式而直接發(fā)生物權(quán)變動的效果？

（一）生效裁定與物權(quán)公示

物權(quán)本身所具有的排他性、優(yōu)先性、追及性等特點(diǎn)決定了其取得、變動、行使或?qū)崿F(xiàn)都關(guān)乎交易安全與秩序，故物權(quán)必須以一種形態(tài)昭然于世，被外界知悉，此為物權(quán)公示。然基于法律文書取得的物權(quán)卻于該文書生效時(shí)即發(fā)生效力，是否與物權(quán)公示要求相悖？答案是否定的，原因有三：其一，法律文書本身即是國家公權(quán)力運(yùn)行的結(jié)果，該過程就是一種公示，能夠替代登記之公示形式；其二，法律文書裁判了物權(quán)之變動，具有既判力和形成力，無需再行登記是維護(hù)司法權(quán)威的需要；其三，若基于法律文書的不動產(chǎn)物權(quán)變動仍以登記為生效要件，則在完成登記之前無法明確物的歸屬、發(fā)揮物之效用。因此，本案某丙基于生效裁定取得的物權(quán)不需要再進(jìn)行登記。

（二）登記類型

本案中，某丙已然取得被拍賣商品房的所有權(quán)，其不進(jìn)行登記亦未嘗不可，但是根據(jù)《物權(quán)法》第31條的規(guī)定，⑨該條規(guī)定：“依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力?！币约氨苊庠诘怯洐?quán)利人與真實(shí)權(quán)利人不一致的情況下，善意第三人取得相關(guān)物權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，某丙有必要對該物權(quán)進(jìn)行登記。房地產(chǎn)管理部門要求先將該房登記到某甲女兒名下，再過戶登記到某丙名下，說明其對該商品房所有權(quán)登記的性質(zhì)存在模糊認(rèn)識。

以上登記作用為標(biāo)準(zhǔn)，可將登記劃分為設(shè)標(biāo)登記和證權(quán)登記。其中，設(shè)權(quán)登記是指具有創(chuàng)設(shè)物權(quán)效力的登記；證權(quán)登記則是宣示性的，是將已完成的物權(quán)變動昭然于外。本案中，法院裁定一經(jīng)生效，某丙即可取得所有權(quán)，所進(jìn)行的登記是宣示性的證權(quán)登記，⑩當(dāng)然也屬于實(shí)體權(quán)利登記、變更登記。房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)直接進(jìn)行登記，而不應(yīng)先為某甲之女登記再過戶到某丙名下。?此時(shí)的登記應(yīng)為設(shè)權(quán)性登記。建設(shè)部《房屋登記辦法》第35條第2款?該款規(guī)定：“因人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書取得房屋所有權(quán)，人民法院協(xié)助執(zhí)行通知書要求房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以辦理。房屋登記機(jī)構(gòu)予以登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋登記簿上記載基于人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書予以登記的事實(shí)。”規(guī)定房屋登記機(jī)構(gòu)有依據(jù)生效法律文書進(jìn)行登記的義務(wù)；《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第2條第1款亦對房屋登記機(jī)構(gòu)依據(jù)人民法院的法律文書進(jìn)行權(quán)利登記作出了規(guī)定。因此，房地產(chǎn)管理部門應(yīng)對某丙的所有權(quán)進(jìn)行宣示登記。

三、關(guān)于繳納契稅問題的思考

本案另一個(gè)需要討論的問題在于，房地產(chǎn)管理部門并非不為某丙的所有權(quán)進(jìn)行登記，而是以繳納兩次契稅為前提條件，這種做法是否符合法律規(guī)定？筆者詢問了若干房管局，他們認(rèn)為，既然某丙明知某甲沒有所有權(quán)仍然參與競價(jià)，繳納二次契稅是其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。筆者認(rèn)為，這種理由并不成立：其一，［2001］執(zhí)他字第22號已經(jīng)明確，即使法院錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)，拍得人的權(quán)益仍受法律保護(hù)，本案某丙基于對司法權(quán)的信賴參與拍賣，其所得應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)；其二，即使法院存在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的情形，房地產(chǎn)管理部門亦無權(quán)對生效裁定作出正確與否的判斷；其三，本案某甲之女已經(jīng)無法取得涉案房屋的所有權(quán)，因而不必繳納契稅。故，房地產(chǎn)管理部門讓某丙為某甲墊付契稅的做法并無道理。那么，對于房產(chǎn)過戶到某丙名下所產(chǎn)生的契稅，某丙應(yīng)否繳納？

（一）司法拍賣的性質(zhì)：改良的私法行為

本案某丙取得房屋所有權(quán)源于民事執(zhí)行程序中的拍賣。一般言之，拍賣是指以公開競價(jià)的形式，將特定物品或者財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。?見《拍賣法》第3條。根據(jù)《拍賣法》第3條的規(guī)定，契稅產(chǎn)生于不動產(chǎn)交易行為，那么，通過拍賣所產(chǎn)生的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移自然能夠產(chǎn)生契稅。而關(guān)于民事執(zhí)行拍賣的性質(zhì)，學(xué)界一直存在爭論，大致可以分為私法說、公法說和折衷說。私法說認(rèn)為此種拍賣過程歸根結(jié)底形成的是一種買賣合同，故執(zhí)行中的拍賣實(shí)質(zhì)上是私法行為。相反，公法說則認(rèn)為此種拍賣權(quán)源自法院的強(qiáng)制執(zhí)行，具有國家強(qiáng)制性，與被執(zhí)行人的意思表示無涉。折衷說兼采前述兩種學(xué)說，將民事執(zhí)行拍賣的法律關(guān)系分為兩個(gè)層面，即對買受人而言的私法關(guān)系和對執(zhí)行機(jī)關(guān)而言的公法關(guān)系，強(qiáng)調(diào)處分行為的公法性與法律后果的私法性。

目前，我國多數(shù)學(xué)者傾向公法行為說。?如盧正敏、齊樹潔：《論錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的法律效力——兼評《民事訴訟法》第 204條之相關(guān)規(guī)定》，載《現(xiàn)代法學(xué)》2010年第1期；如喬宇：《強(qiáng)制拍賣中買受人的權(quán)利保護(hù)——以法院錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)為視角》，載《法律適用》2011年第3期；陳桂明、侍東波：《民事執(zhí)行法中拍賣制度之理論基石——強(qiáng)制拍賣性質(zhì)之法律分析》，載《政法論壇》2005年第5期；趙晉山：《最高法院關(guān)于拍賣、變賣司法解釋的基本理念和思路（下）》，載《人民法院報(bào)》2005年1月。筆者以為，民事執(zhí)行拍賣可以分解為兩個(gè)階段，整個(gè)拍賣過程如同私法說，應(yīng)當(dāng)為一種交易行為，但作為拍賣結(jié)果的法院裁定，應(yīng)當(dāng)是公法行為。雖然此種拍賣程序中，無論是對拍賣、評估機(jī)構(gòu)的委托，對拍賣程序的監(jiān)督，還是保留價(jià)的確定，都有法院公權(quán)力的介入，但這種介入僅限制了被執(zhí)行人的意思表示，并未限制競價(jià)人的主觀意志，其主要作用在于保障拍賣的順利進(jìn)行，拍賣期內(nèi)所為的處分行為以及在拍定后所產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系無異于私法上的交易，此過程中形成的買賣契約并不能導(dǎo)致物權(quán)的直接變動。因而，此種拍賣并不是絕對的公法行為，充其量是具有公法屬性的私法行為。就拍賣結(jié)果而言，拍定與否的法律后果由執(zhí)行法院最終裁定確認(rèn)，該種司法確認(rèn)是基于拍賣過程所形成的買賣契約，將其視為賦予先前的私法契約以強(qiáng)大的公法性以致物權(quán)直接發(fā)生變動亦未嘗不可，最終的權(quán)利義務(wù)關(guān)系仍是基于買賣契約的私法關(guān)系。

根據(jù)上述分析，某丙取得所有權(quán)雖直接源于生效裁定，但其根源依然在于拍賣行為，買賣契約+生效裁定=物權(quán)變動，生效裁定在此起到了與公示相同的作用，這樣與法律文書導(dǎo)致物權(quán)變動得以繞開公示手段的法理基礎(chǔ)不謀而合。不僅如此，將司法拍賣視為兩個(gè)不可分割的、具有源泉與確認(rèn)關(guān)系的階段，一來可以彌補(bǔ)私法說“不能合理解釋公權(quán)力在拍賣中的地位”之弊端；二來能夠解決公法說“在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)情況下，原始取得物權(quán)于真實(shí)權(quán)利人過分不利”之虞；?依據(jù)筆者的觀點(diǎn)，某丙取得物權(quán)之根源在于私法買賣，該取得自然為繼受取得，不僅享有瑕疵擔(dān)保請求權(quán)，而且在錯(cuò)誤拍賣第三人財(cái)產(chǎn)的情況下，非為善意不得取得物權(quán)，這雖與［2001］執(zhí)他字第22號文件精神相悖，但對于平衡拍得人與真實(shí)權(quán)利人之間的利益大有裨益。三來可以解除折衷說“處分行為的公法性與法律效果的私法性”之自相矛盾。由于此觀點(diǎn)仍是強(qiáng)調(diào)處分行為與法律后果的私法屬性，不妨稱之為“改良的私法行為說”。

（二）某丙應(yīng)否繳納契稅以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的救濟(jì)途徑

根據(jù)上述分析，本案某丙所有權(quán)之取得歸根結(jié)底來源于拍賣交易，故，某丙雖不必墊付房產(chǎn)過戶到某甲之女名下的契稅，但基于該交易行為，其應(yīng)當(dāng)按照《契稅暫行條例》第11條的規(guī)定，繳納涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移到其名下所產(chǎn)生的契稅，并持完稅憑證到房地產(chǎn)管理部門申請權(quán)利登記。某丙繳納契稅后，如房地產(chǎn)管理部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記，可通過行政訴訟途徑解決。

責(zé)任編校：李超