房地產(chǎn)，有些庫存需炸掉？

房地產(chǎn)“去庫存”正式在2016年上升為“國家任務(wù)”。

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確，去庫存為2016年結(jié)構(gòu)性改革五大任務(wù)之一。

然而，弄清中國房地產(chǎn)的庫存數(shù)量是首要前提。

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布2015年商品房待售面積首次突破“7億”大關(guān)，達(dá)到7.18億平方米。有媒體報道，近5年商品房待售面積呈階梯級增長，平均每年增加1億平方米。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2005年末至2009年末，全國商品房待售面積均未突破2億平方米，其中2007年末，商品房待售面積僅為1.34億平方米。2008年以來，中國商品房待售面積呈不斷增加態(tài)勢。而2015年末，全國商品房待售面積高達(dá)7.18億平方米，創(chuàng)下歷史新高，接近2007年一年全國商品房銷售面積。從2007年到2015年的9年時間，中國商品房待售面積增加了4倍多。

專家認(rèn)為，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)低估了待售庫存規(guī)模，實際庫存規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于披露的數(shù)據(jù)。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，樓市高庫存已成為當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)的痛點，一旦計入潛在庫存數(shù)據(jù)，中國樓市的庫存數(shù)量可能倍增。

深圳市房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉也稱，大家常說的樓市“去庫存”，指的是待售商品住房建筑面積的消化情況，這應(yīng)該包括兩部分，一是報告期已竣工可供銷售，但尚未銷售的商品房建筑面積累計值；二是報告期處于施工或新開工狀態(tài)（半成品），并已經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售但尚未銷售出去的商品房建筑面積累計值。

中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院此前也發(fā)布報告認(rèn)為，2015年房地產(chǎn)市場庫存高企，去化壓力增大，商品住房過?？値齑娓哌_(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫存去化就需要23個至24個月。但在北京華遠(yuǎn)集團(tuán)原董事長任志強看來，當(dāng)前最大的問題在于，有相當(dāng)一部分庫存是無法消化的?！耙匀珖康禺a(chǎn)一年近13億平方米的銷售面積來看，接近7億平方米的庫存并不算多。但問題在于，這其中有大量庫存屬于很難消化的部分。換句話說，只能炸掉，不會因為任何政策而消化掉?！比沃緩娺€認(rèn)為，未來樓市的區(qū)域差距會擴(kuò)大。一些供求關(guān)系緊張的地區(qū)，房價會迅速上漲，比如北京、上海、深圳。但另外一些地區(qū)可能會放慢投資增長速度。另外，同一個城市內(nèi)房價也會出現(xiàn)分化，主要體現(xiàn)在城市中心區(qū)和邊緣地區(qū)的差別。對于房企而言，現(xiàn)金流是決定開發(fā)商會不會降價的主要原因。對于未來可能會繼續(xù)出臺的寬松政策。任志強稱目前最有條件出臺的政策是個人貸款利息抵個稅，而在去庫存期間房地產(chǎn)稅不會出臺。不過亦有專家表示，“高庫存”是樓市運行的重要特征，也不完全是壞事，不能高估“高庫存”的負(fù)面影響。